房地产投资分析第十一章

第11章房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目分析简述房地产买卖投资分析房地产置业消费投资分析房地产租赁投资分析房地产置业出租经营投资分析11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标1．投资成本2．投资回收期3．投资利润率4．资本金利润率5．资本金净利润率6．财务净现值7．财务内部收益率11.2房地产买卖投资分析案例11-1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300000元2）销售手续费：400000×1.5%=6000元11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（1）营业税：400000×5%=20000元（2）城市建设维护税：20000×1%=200元（3）印花税：400000×0.5%=200元（4）契税：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：约2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12760元11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益（1）税后利润：51040元（2）投资利润率：63800÷300000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地产买卖投资分析2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为25200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。11.5房地产置业出租经营投资分析假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。11.5房地产置业出租经营投资分析解：简要分析如下：1．相应指标计算1）写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价：27000×10000=27000（万元）（2）购买写字楼的税费：27000×5.3%=1431（万元）（3）股本投资：27000×30%+1431=9531（万元）（4）抵押贷款额：27000×70%=18900（万元）11.5房地产置业出租经营投资分析2）抵押贷款年还本付息额1515(1)7.5%(17.5%)189002141.13((1)1(17.5%)1nniiAPi万元）11.5房地产置业出租经营投资分析3）写字楼各年净经营收入情况第1年净经营收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（万元）第2年净经营收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（万元）第3年净经营收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（万元）第4年及以后各年净经营收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（万元）本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3现金流量表（自有资金、税前）单位：万元11.5房地产置业出租经营投资分析4）该投资项目的财务净现值因为ic=14%，故12312333159531284.98(114%)658.23(114%)1031.48(114%)1404.7314%[1-(114%)](114%)3545.8614%[1-(114%)](114%)789.81(NPV万元）11.5房地产置业出租经营投资分析5）该投资项目的财务内部收益率因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：122312333159531284.98(115%)658.23(114%)1031.48(114%)1404.7315%[1-(115%)](115%)3545.8615%[1-(115%)](115%)224.34(NPV万元）789.8114%(15%14%)14.78%789.81224.34FIRR用插入法11.5房地产置业出租经营投资分析2．结论因为NPV=789.81万元＞0，FIRR=14.78%＞14%，故该项目可行。11.5房地产置业出租经营投资分析案例11-5：某写字楼售价1950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？11.5房地产置业出租经营投资分析分析：大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。11.5房地产置业出租经营投资分析解：1．贷款分期偿付计划已知:该笔贷款年利率r=12%，期限n=15×12=180个月，要求按月还本付息，则：（1）每月计息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月还款系数:180180(1)0.01(10.01)0.012001680.012(1)1(10.01)1nniii11.5房地产置业出租经营投资分析（3）月还本付息额:1500×0.012=18(万元)（4）年还本付息额:18×12=216(万元)（5）年贷款余额：()12()12(1/12)1/12(1/12)ntontrMrr贷款余额11.5房地产置业出租经营投资分析把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。例：第5年末贷款余额为：()12(155)12()12(155)12(1/12)1(112%/12)1181254.79/12(1/12)12%/12(112%/12)ntontrMrr又∵某年偿还本金=上一年贷款余额–该年贷款余额某年偿还利息=每年付款额–该年偿还本金∴各年偿还本金和利息情况依次可以算出。详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③0216150012161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.8236.18152160202.6213.38表11-4抵押贷款分期偿还计划表单位：万元11.5房地产置业出租经营投资分析2．折旧计划已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；折旧基数为：1950×85%=1657.5万元；则年平均折旧额为：1657.5×1/15=110.55（万元）11.5房地产置业出租经营投资分析3．税前现金流量各年税前现金流量=各年潜在总收入-各年空置及其他损失-经营成本（或经营费用）-年还本付息额。按题设已知条件，（1）该项目年潜在总收入=单元月租金×单元数×12个月×（1+升幅）（2）该项目空置及其他损失=2×单元月租金×单元数×（1+升幅）（3）实际总收入=潜在总收入-空置其他损失11.5房地产置业出租经营投资分析（4）经营成本：第1年为当年实际总收入的20%，以后每年按6%比例递增，即：经营成本=第1年实际总收入×20%×（1+升幅）（5）净经营收入=实际总收入-经营成本（6）年还本付息额，见表11-4①栏。（7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额上述计算结果见表11-5。年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.