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建设用地管理工作及政策介绍二○○九年十月建设用地管理工作及政策介绍基本知识建设用地管理政策及程序农村建设用地管理基本知识一：主要法律制度一、土地所有制国有土地（国务院代表）农民集体土地1.村农民集体所有；2.村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有；3.乡镇农民集体所有基本知识一：主要法律制度二、耕地保护制度（一）1.18亿亩耕地目标；2.耕地总量动态平衡；3.耕地占补平衡；4.基本农田保护（二）基本农田1.土地利用规划确定；2.在土地利用规划期内未经国务院批准不得占用；基本知识一：主要法律制度三、土地征收征用制度征收与征用区别点——是否改变所有权共同点——强制性基本知识一：主要法律制度四、土地用途管制制度1.落实土地利用总体规划（385圈）（1）农用地：耕地（水田、旱地、菜地）、园地、养殖水面）（2）建设用地（房屋、道路、工矿）（3）未利用地（河流、冰川）基本知识一：主要法律制度2.加强土地利用计划管理：国家对新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排3.严格农用地转用审批基本知识一：主要法律制度土地有偿使用制度划拨出让（招标、拍卖、挂牌方式，协议方式）租赁作价出资（入股）基本知识二：建设用地审批一、农转用审批前提：用途管制制度农用地转为建设用地必须经依法批准审批权：国务院、省政府、省政府授权市政府基本知识二：建设用地审批二、征收审批因公共利益需要，可以征收土地现阶段（2004年后）征收均指农民集体土地转为国有土地审批权：国务院、省政府基本知识二：建设用地审批三、收回土地使用权审批因公共利益需要，可以收回土地使用权土地闲置，可以依法无偿收回审批权：原批准用地的人民政府基本知识二：建设用地审批四、出让、划拨审批出让（有偿有限期使用）为主划拨（无偿无限期使用）为辅出让时限：不超过70、50、40年审批权：市、县人民政府（以上）基本知识二：建设用地审批五、临时用地审批用途：施工、地质勘查期满恢复原状（不改变原权属和用途）时限：一般不超过2年审批权：县级以上国土部门基本知识二：建设用地审批五种审批的比较对地方政府而言，农转用、征收、收回可以看作是蓄水；出让、划拨和临时用地可以看作是放水管理目标：控制用途、所有权和使用权基本知识三：建设用地管理的历史演变三个阶段：1986年《土地管理法》颁布至1992年7月国土局、房管局合署办公前1992年7月至1998年新《土地管理法》实施前1999年新《土地管理法》实施后基本知识三：建设用地管理的历史演变1992年7月国土局、房管局合署办公前：1、国土局主要负责郊县（包括现在的番禺、花都、增城、从化）的用地审批2、房管局负责城区部分的征地补偿结案，核发《同意使用土地通知书》3、规划局有征地的审批权限基本知识三：建设用地管理的历史演变1992年7月至1998年：1、负责全市建设用地审批，核发《建设用地通知书》（耕地500亩，非耕地1000亩）2、组织实施征地补偿和核发《建设用地批准书》3、开始实施收回闲置土地基本知识三：建设用地管理的历史演变1999年以后：1、负责全市农用地转用和征地报批（国务院、省政府）2、组织实施征地补偿和核发《建设用地批准书》3、实施收回闲置土地基本知识三：建设用地管理的历史演变旧程序（2003年3月30日以前）：通知书——征地、拆迁——出让、划拨——批准书——国土证新程序（2003年4月以后至）：1、通知书——征地——出让、划拨——批准书——国土证2、出让、划拨——批准书——拆迁——国土证建设用地管理政策及程序征地报批和批后实施基本程序选址——预审——用地规划许可——征地预公告——征地调查、勘测定界——征地听证——拟订报批方案——预存征地款、落实耕地占补平衡——上报——上缴税费——批复——征地公告——落实补偿安置——收缴税费——出让、划拨——批准书建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收农用地转用：将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限批准后将现状的农用地转为建设用地。批准权——国务院、省政府和省政府授权的市建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收省政府授权的市的审批权限依据—《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十九条第一款第四项：为实施乡（镇）土地利用总体规划而将规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内的农用地转为建设用地的，可由省人民政府授权的地级以上市人民政府批准。建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收土地征收：国家为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法足额给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。批准权——省政府和国务院建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收土地征收的审批权限：国务院审批——基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷；其他土地超过70公顷省政府审批——基本农田以外的土地35公顷以内；其他土地70公顷以内建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收土地征收的审批权限：3.农转用批准权在国务院的一律报国务院审批4.农转用批准权在省政府而征收土地批准权在国务院的，先由省政府批准农转用后再报国务院批准征收建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收征地预公告1.在征地报批前，由各区分局（县级市国土房管局）按程序开展公告告知征地情况2.张贴地点：征收现场、村或经济联合社、所属街道办事处，网上公告。建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收征地调查——征地前提1.调查对象：拟征地村、组2.实施主体：乡镇国土所3.调查内容：农业人口；人均耕地；耕地年产值；土地面积；土地权属；现状地类4.调查确认：被征地单位、农户、地上附着物所有人建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收征地听证《国土资源听证规定》告知听证—申请听证—通知听证——实施听证放弃听证：2/3以上村民大会同意提出不听证申请或限期内未提出听证申请建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收征地补偿的费用：1.土地补偿费——国家征收土地对土地所有者的补偿。（被征地的农村集体经济组织）2.安置补助费——被征地农民生产生活安置费用（被征地农民）建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收3.青苗补偿费——被征收土地上的农作物的损失的一次性补偿（被征地农民）4.地上附着物补偿费——被征收土地时对地上附着物的补偿费用。（地上附着物所有人）建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收征地预存款、征地补偿款实名支付制在用地报批前将征地补偿款预存到监控银行我局统一征地补偿款预存账户，取得进账凭证后，方可申请办理征收土地报批；征地方案批准后，由国土部门通知监控银行将征地补偿款按实名制支付给被征地农民。建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收征地补偿安置方式1.货币安置2.社保安置（个人缴费、集体补助、政府扶持；约8万元/人）3.留地安置（10%、15%）建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收留用地预存款制度1.项目业主向分局申请缴纳留用地预存款；2.分局按征地补偿款总额（土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，不含房屋拆迁费）和用地规费之和乘以10%，计算留用地预存款3.留用地选址落实后报批时，项目业主申请使用（主体用地核发批准书或国土证前办妥留用地）建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收两公告一登记：征收土地方案公告（1）内容：批准机关；批准文号和时间；批准用途；土地所有权人、位置、地类和面积；补偿标准和安置途径；补偿登记期限和地点（2）张贴地点：被征地村、街建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收两公告一登记：征地补偿安置方案公告（1）公告内容：土地位置、地类、面积等；地上附着物、青苗种类和数量；补偿和安置标准、数额、支付对象和方式；农业人口安置途径；等等（2）张贴地点：被征地村、街建设用地管理政策及程序农用地转用和土地征收两公告一登记：征地补偿登记被征收土地的所有权人、使用权人在征收土地公告规定期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记。建设用地管理政策及程序国有建设用地供应方式（一）划拨方式供应（二）有偿使用供应1.出让（招标、拍卖、挂牌方式，协议方式）2.租赁3.作价出资（入股）建设用地管理政策及程序国有土地使用权划拨划拨使用的特点无期限；改用途、转让等需办理出让手续划拨用地范围1.国家机关和军事用地；2.基础设施和公益设施用地；3.能源、交通、水利等设施用地；4.法律、法规规定用地。建设用地管理政策及程序国有土地使用权出让方式（招、拍、挂、协议）期限（70-50-40）协议出让最低价格协议出让的期限（8.31，6.30）建设用地管理政策及程序招拍挂出让的基本程序公布出让计划—编制确定出让方案—地价评估、确定出让底价—编制出让文件—出让公告—申请和资格审查—实施招拍挂—签订出让合同、收取出让金—核发批准书—办理土地登记建设用地管理政策及程序协议出让的基本流程公布出让信息、接受申请—编制协议出让方案—地价评估、确定底价—协议出让方案、底价报批—协议签订意向书—公示—签订出让合同、收取出让金—核发批准书—办理土地登记建设用地管理政策及程序出让合同的基本内容1.当事人资料；2.土地界址；3.建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；4.土地用途；5.使用期限；6.出让金等费用及支付方式；7.解决争议的方法；8.动工、竣工时间；9.违约的处理。建设用地管理政策及程序土地批后监管1.重要性和意义2.工作内容：缴纳出让金（补交出让金）；动工开发进度；闲置土地处置；按约定使用土地；签订补充合同；责令停止违法行为；等等。农村建设用地管理农村建设用地使用范围1.乡镇企业、乡镇公共设施和公益事业用地；2.村民住宅用地（宅基地）：公寓式和非公寓式。（2000年《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》：严格限制分散建房的宅基地审批。农村建设用地管理申请使用农村建设用地流程参见《广州市申请使用建设用地规则》（穗府[2009]39号）农村建设用地管理小知识：1.国家关于投资体制规定：审批制—核准制—备案制（政府投资项目需要审批；超过一定规模，为综合统筹经济关系需要核准）2.《城乡规划法》的实施：审批制项目才发选址意见书；城市规划区和乡村规划区发不同许可证谢谢！