房地产投资基础知识

房地产投资本课程公共E-Mail：[e-mail]密码：fdctz2007主讲人：望晓东Tel:020-88328109E-Mail:[e-mail]课程内容介绍房地产投资基础知识（产权、用地制度和法律、规划、建筑、经济分析和财务评价等方面基本知识）房地产开发投资•房地产开发投资程序、项目可行性研究•房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析•房地产开发投资的成本费用、收入估算•房地产投资项目经济效益评价•房地产开发项目财务评价、风险分析房地产个人投资•房地产个人置业投资•房地产个人间接投资（债券、股票投资和购买房地产信托投资基金）开设本课程的目的了解房地产投资相关的基本知识（房地产产权、相关法律、规划、建筑、财务分析等）了解房地产投资项目的可行性研究、市场分析、经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和技巧了解房地产个人投资渠道、方法和策略主要参考教材1、俞明轩主编的《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社（2004年）2、刘正山编著《房地产投资分析》，东北财经大学出版社（2000年）3、陈琳、潘蜀健编著《房地产项目投资》第二版，中国建筑工业出版社（2004年）房地产相关的媒体和网站报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、南方网房产频道观点地产网（www.guandian.cn）、万科周刊、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国地产商中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局阳光家缘王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、房策天下、中国策划师在线课程安排总学时：•32学时（2-17周）课程学习形式：•课堂讲授•案例介绍•社会实践•问题反馈（以提问和作业的形式）成绩评定平时的课堂考勤、回答问题、作业、实践成果等期末的课程论文第一讲房地产投资基础知识第一节房地产投资概述第二节房地产产权及用地制度基本知识第三节规划及建筑学相关知识第四节投资项目经济评价的基础知识第一节房地产投资概述一、房地产相关概述（一）房地产的概念是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地产。它包括实物部分和权益部分。实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑物或其他附属物。权益部分是指依附于实物部分的各种权益（所有权、使用权、收益权、抵押权等）。第一节房地产投资概述（二）房地产与不动产、物业不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含的权益，如房屋、林木等。不动产的范围比房地产的范围广，房地产是其中最核心的部分。物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。第一节房地产投资概述（三）房地产的基本特点自然属性•位置的固定性•使用的耐久性•异质性经济属性•价值量大，资金需求量大•供给弹性小和经营的垄断性•保值增值性•投资和消费的双重性第一节房地产投资概述法律属性•权利的可分性（单宗房地产的实物不可分性）•权利的法律保障性（通过登记公示）社会属性•易受大众心理影响（特别是房地产泡沫形成和破灭时）•财富性（整个国民财富、个人财富）•关系到社会稳定第一节房地产投资概述（四）房地产市场的参与者土地所有者或使用者（如集体土地所有者和承包经营者，城市国有土地所有权人和使用权人。特别是房屋拆迁过程中原土地使用人对房地产开发的周期和进度具有重要的影响作用）开发商和投资商政府各部门（土地管理、城市规划、建委或建设局、房地产管理局或住宅局、市政管理、发改委等部门）第一节房地产投资概述金融机构（银行、保险公司、置业担保机构等）承包商（建筑施工、材料、设备等承包商）购房者（自用型和投资型）和租房者房地产咨询、中介、服务机构（包括房地产项目咨询策划、评估机构、造价咨询机构、工程监理机构、房地产经纪（一手房和二手房）、营销策划、广告服务等）第一节房地产投资概述二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产资产的增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。第一节房地产投资概述（二）房地产投资的优点具有较高收益水平和财务杠杆作用（见举例）能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持（作为“不动产”易于获得抵押贷款）能抵消通货膨胀的影响（保值增值性：根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期一般物价上涨率的2倍）提高投资者的资信等级某房地产开发公司投资一宗房地产，投资总额为1000万元，2年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为70%向银行借贷，30%用自有资金。已知银行贷款利率为8%，建成后销售收入为1400万元。开发阶段税率为5.5%（“两税一费”——营业税、城市维护建设税、教育费附加）。比较两种方式的自有资金收益率如下：第一种融资方式：自有资金1000万元，销售收入1400万元，则毛收入为400万元。则税前收益为400－（1400×5.5%）=323万元。则税前自有资金收益率为：323÷1000=32.3%。第二种融资方式：自有资金300万元，借贷资金为700万元，销售收入1400万元，支付银行利息为：700×【（1＋8%）2－1】=116.48万元，则毛收入为400－116.48=283.52万元。则税前收益为283.52－（1400×5.5%）=206.52万元。则税前自有资金收益率为：206.52÷300=68.84%。第一节房地产投资概述（三）房地产投资的缺点投资对象变现能力差（特别是在建工程、烂尾楼）投资数额巨大投资回收周期长投资需要专门的知识和经验（房地产专业资格包括：房地产估价师、房地产经纪人、房地产营销策划师等）中诚广场（烂尾楼）第一节房地产投资概述（四）房地产投资对象从物理形态来划分，主要分为土地、建成房地产和在建工程按用途来划分，居住物业（普通住宅、高级公寓、别墅）、商用物业（酒店、写字楼、超市和商场）、工业物业（厂房、仓库）和特殊物业（赛马场、高尔夫球场、学校、寺庙等）第一节房地产投资概述（五）房地产投资形式房地产直接投资•房地产开发投资（土地开发、房屋开发）•房地产置业投资（自用、购买后转让或出租）房地产间接投资•投资于房地产企业的债券和股票•投资于房地产投资信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）•购买住房抵押贷款支持证券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二节房地产产权及用地制度一、房地产产权概述（一）产权的概念产权即财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和。它是财产关系的法律表现。第二节房地产产权及用地制度（二）产权的分类按照内涵可将产权划分为物权自物权（一般是所有权）他物权•用益物权（如承包经营权、土地使用权、地上权、典权、地役权、永佃权等）•担保物权（如抵押权、质权等）债权第二节房地产产权及用地制度（三）房地产产权的概念房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。房地产产权是一组权利即“权利束”。房地产权利束是房地产所有权及其分离出来的各种权利的总和。所有权的权能包括占有权、使用权、收益权和处分权。第二节房地产产权及用地制度（四）我国房地产产权基本介绍我国房地产产权的内涵：以土地为标的、以他物权（土地使用权）为主要内容的土地产权和以房屋为标的、以自物权（房屋所有权）为主要内容的房屋产权所构成的权利束。我国土地使用权可分为：1、有偿出让国有土地使用权；2、划拨国有土地使用权；3、临时用地土地使用权（一般不超过2年）；4、土地承包经营权；5、宅基地使用权第二节房地产产权及用地制度（五）房地产产权的一般形式独有产权共同占有。每一个人拥有的房地产权利都受到共同占有人的制约。如同一栋楼住户对公共部分的权利。联合占有。共有者对房地产皆享有使用权，如果某一占有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。如兄弟两人继承父母的一栋房屋。共同共有。如夫妻间共同占有的房地产，一方逝世则另一方继承。第二节房地产产权及用地制度（六）建筑物区分所有权区分所有是以建筑物的某一特定部分（即一栋住宅楼中的一套住房）为客体而成立的房地产所有权形式，它是一种复合性权利。包括三个部分：专有部分的所有权。单元楼里的一套住宅，其室内空间和内隔墙是专有权部分。共有部分的持份权。整栋楼的基底土地、外墙、公共楼梯、电梯、一楼大厅、上下水管道等是共有持份部分。因共有而产生的成员权。小区居民对小区公共事务的表决权、选聘物业管理公司的权利、制定本小区规章制度的权利。第二节房地产产权及用地制度（七）房地产相邻关系房屋所有权人或土地使用权人在自己的房地产内从事各种活动时，负有注意和避免损害相邻房地产的义务；相对而言，相邻房地产权利人，则享有请求对方注意预防和避免损害发生的权利。实质上是对房地产所有权和使用权的一种限制。一般存在两类相邻关系：•通风、采光、排水、排污的相邻关系•倒塌、易燃、易爆等险情危害的相邻关系第二节房地产产权及用地制度（八）房地产权属登记是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权登记。房地产权属登记不仅是房地产管理的核心，同时也是现代房地产制度的基础。由于我国对房地产实行土地与房屋的分部门管理体制，所以房地产权属登记是分别进行土地使用权登记和房屋所有权登记。在大多数城市，一宗房地产要办理两个产权证书，一个是房屋所有权证书，一个是国有土地使用权证书。目前部分城市如广州，这两个证是合二为一。第二节房地产产权及用地制度二、用地制度介绍（一）我国现行的土地所有制度集体土地即农民集体所有土地，包括农村、城市郊区、“城中村”土地。“农民集体”的范围包括3个层次：村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体和乡（镇）农民集体。国有土地一般是指城市内国家所有土地，包括城市市区、独立工矿区、一定规模人口聚集的建制镇等。当然，矿藏、森林、草原、滩涂等自然资源属于国家所有。第二节房地产产权及用地制度（二）其他土地制度土地登记制度（县级以上土地管理部门进行土地登记和核发《国有土地使用证》和《集体土地使用证》，登记后即受到法律保护）土地有偿有限期使用制度土地用途管制制度耕地保护制度用地制度的其他规定第二节房地产产权及用地制度（1）国有土地使用权的有偿出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让方式有4种：招标、拍卖、挂牌和协议。经营性用地目前只能采用前3种方式出让。第二节房地产产权及用地制度（2）国有土地使用权的出让年限各种用途的国有土地出让的最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年第二节房地产产权及用地制度（三）现阶段在我国取得国有土地使用权的4个基本途径：通过行政划拨取得（如高校用地）通过国家出让方式取得（招标、拍卖、挂牌和协议四种方式，其中经营性用地只能采用前三种方式）通过房地产转让方式取得（买卖、交换、赠与等）通过土地或房地产租赁方式取得第二节房地产产权及用地制度（四）用地制度的其他规定在城市规划区范围内，闲置土地1年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。未按土地出让合同规定期限动工，连续2年以上未使用的，由县级以上政府无偿收回。划拨土地使用权的转让或出租的解决办法，一种方式可补办出让手续和补交土地出让金；另一种方式是将转让或出租的收益上缴国家。土地使用权期满后可以续期，但必须在出让期满前1年向土地管理部门提出申请，重新签订出让合同。第二节房地产产权及用地制度（五）集体土地征用由于我国城市郊区的集体土地不能直接用于城市的房地产开发投资。因此一般程序是，先由城市政府