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1关于商品房销售、房屋中介以及招投标法律知识和实务与操作技巧讲座的提纲第一课：商品房销售理论与实务操作第一讲商品房预售、广告许诺纠纷及处理一、司法解释的适用范围（一）、房屋买卖合同1、房屋买卖合同的概念、特征2、房屋买卖合同的标的物——房屋3、房屋买卖合同的出卖人（二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同1、商品房买卖的标的物——商品房2、商品房买卖合同的概念和种类及特征3、商品房预售合同与相关合同的区别案例1：李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主机进口)效力纠纷案例2：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷案例3：两份商品房买卖合同价款不一致，怎样认定效力案例4：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效二、商品房预售合同的效力（一）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。案例5：“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任案例6：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效案例7：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款案例8：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权案例9：一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效案例10：未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力三、销售广告为合同要约的条件（一）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。（二）审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。（三）销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件：21、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体2、对商品房买卖合同的订立有重大影响3、对房屋价格的确定有重大影响（四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。案例11：售楼广告的描述与实际情况不符，是否承担民事责任。案例12：售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚案例13：不能举证开发商商承诺的内容，诉讼请示双倍赔偿败诉案例14：商品房与其宣传资料不一致，开发商构成欺诈双倍赔偿案例15：擅自变更小区规划，开发商应承担违约责任案例16：宣传材料与实际商品房不符，法院判决开发商降价赔偿案例17：广告宣传未写入合同，仲裁认定其不具法律效力案例18：不能兑现承诺的车库，仲载裁决开发商赔偿违约金案例19：卧室变成设备间，法院判决合同可以撤销案例20:售楼广告和宣传资料不实的法律后果案例21：销售广告在特定条件下视为要约，房产商未履行构成违约案例22：规划示意图构成合同内容，开发商承担违约责任案例23：广告内容构成要约，开发商未兑现应承担违约责任第二讲商品房登记备案、拆迁补偿和惩罚性赔偿纠纷及处理四、商品房认购协议中定金的处理（一）认购、订购、预订和排号的法律性质1、关于预约合同的概念和法律性质2、预约合同与附条件民事法律行为的异同3、预约合同的理论基础及现行法的依据和签订预约合同的时间何时为宜（二）关于认购书的定金罚则（法则）五、预约合同与本约合同的认定（一）预约合同和本约的区别（二）．对商品房买卖合同示范文本的理解与适用。案例24：合同条件谈不妥双方均无过错，开发商应退还认购定金案例25：未取得“预售许可证”致认购书无效，开发商应双倍返还定金案例26：开发商擅自更改规划，买受人可要求双倍返还定金案例27：提前认购书被判无效，认购人不能获得双倍定金案例28：预约合同签订后，主合同未协商一致的定金处理案例29定金协议签订后将房屋转售他人，开发商应双倍返还定案例30购房者交付定金后未能办理贷款，立约定金不予返还案例31：开发商未取得许可证致使预售合同，应双倍返还定金六、登记备案与预售合同的效力案例32：预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件。3案例33：预售登记备案无效，并不影响预售合同的效力七、拆迁补偿安置协议的优先权（一）、拆迁补偿（二）、拆迁安置（三）、拆迁补偿安置协议的概念（四）、拆迁补偿安置协议的当事人（五）、拆迁补偿安置协议的性质、特征（六）、拆迁补偿安置协议纠纷的处理案例34：拆迁安置房另卖他人，新、旧法律处理不一样案例35：对拆迁安置房屋不满意，法院判决开发商给予补偿八、恶意违约与惩罚性赔偿（一）、先卖后抵（二）、一房数卖（三）出卖人的责任1、出卖人的违约责任2、合同解除后出卖人应承担的责任3、惩罚性赔偿责任九、欺诈行为与惩罚性赔偿（一）我国关于欺诈行为和合同效力的规定1、必须有欺诈的故意。2、须实施欺诈行为3、受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。（二）、适用惩罚性赔偿责任的三种情形1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为2、故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。案例36：适用《消费者权益保护法》判决的因房产抵押引发的双倍赔偿案案例37：适用《消费者权益保护法》判决的因开发商故意隐瞒“五证”不全而引发的惩罚性赔偿案案例38：适用《司法解释》判决的因房产抵押引发的惩罚性赔偿案案例39：适用《司法解释》判决的因“一房二卖”引发的惩罚性赔偿案案例40：适用《司法解释》判决的因隐瞒欺诈引起的惩罚性赔偿案案例41：故意隐瞒无预售许可证的事实，买受人的惩罚性赔偿请求得到支持案例42：明知开发商无预售许可证，买受人不能获得惩罚性赔偿案例43：开发商虚假承诺及隐瞒事实真相，法院秉公执法圆满调解结案案例44：房产商故意隐瞒所售房屋在押，买受人可以请求惩罚性赔偿案例45：开发商出售抵押房，买受人的惩罚性赔偿请求得到支持案例46：开发商代卖已售房屋操作失误险些双倍赔偿十、第三人主张商品房买卖合同无效（一）、恶意串通的概念（二）、恶意串通的效力案例47：开发商与第三人恶意串通，双方所从事的房屋买卖行为无效4第三讲商品房交付使用、房屋质量和面积缩水纠纷及处理十一、房屋的转移占有及风险转移（一）、关于对房屋的转移占有视为交付使用问题（二）、关于可归责问题（三）、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题案例48：双方明确约定了房屋交付条件，开发商只交钥匙应视为违约案例49：合同约定凭竣工验收合格证交房，买受人再主张办理大产证不受法律保护案例50：开发商未按约定进行综合竣工验收，仲裁裁决买受人获得违约金案例51：因自身原因没有办理接房的房屋，房屋毁损、灭失的风险自己承担十二、房屋主体质量不合格（一）、实际履行（二）、解除合同（三）、违约金及损害赔偿（四）、违约侵权责任十三、房屋质量瑕疵案例52：房屋漏雨多次维修不成，买受人有权提出退房案例53：房屋室内氨气超标，开发商应当赔偿损失案例54：房屋质量问题是否严重，法院依据权威部门的评估结果判决案例55：超过商品房质量保修期，修缮漏雨的费用谁来担负案例56：李某所购房屋裂缝属非结构性裂缝，应由开发商给予修复，但应退房案例57：售房者未尽瑕疵担保义务，应承担违约责任案例58：房屋噪音明显超标，购房者可要求退房案例59：购房者因微小瑕疵拒收房屋，开发商不承担延期交房责任十四、房屋面积误差（一）制定本司法解释的背景（二）关于如何确认所交付商品房面积（三）、商品房面积差异的处理原则案例60：商品房“缩水”，法院终审判决开发商双倍赔偿案例61：套内建筑面积误差比高达20．5％，法院判决买受人反诉成功案例62：共用分摊面积增加，购房者不承担增加部分的房款案例63：实测面积小于暂测面积，房产商应承担违约责任案例64：房屋面积减少，开发商应双倍返还房款第四讲商品房延期交房办证、迟延付款和包销纠纷及处理十五、商品房买卖合同解除权的行使和期限（一）合同解除概念与合同终止（二）合同法定解除的性质及分类5（三）合同解除程序（四）合同法定解除的法律后果（五）合同解除后的损害赔偿（六）合同法定解除权的消灭十六、违约金数额的调整（一）关于违约金数额的确定原则（二）关于人民法院对违约金数额的调整原则（三）关于人民法院对违约金的调整标准十七、违约金数额的确定（一）关于买受人逾期付款的违约责任（二）关于出卖人逾期交付房屋的违约责任案例64：没有及时行使解除权，买受人的诉讼请求被驳回案例65：配套工程受阻不属不可抗力，开发商赔偿逾期交房被罚违约金案例66：“非典”引起延期交房，开发商主动双倍赔偿案例67：开发商延迟交房，买受人可以选择解除合同或支付违约金案例68：行使不安抗辩权不当，买受人承担违约责任案例69：开发商延期交付房屋，买受人也可以延期交付房款案例70：开发商违反法定义务，业主可以同时主张退房和支付违约金案例71：开发商不能按期交房，买受人收取违约金后仍可以主张解除合同案例72：双方约定的违约金过低，买受人可以请求仲裁机构增加案例73：开发商延期交房违约，买受人超过诉讼时效起诉不受法律保护案例74：施工过程中出现：“不可抗力”，开发商可以主张免责案例75：商品房未竣工，售后包租属无效合同案例76：当事人双方协商一致，补充协议同样具有法律效力案例77：行使不安抗辩权，拒付余款不构成违约案例78：行使同时履行抗辩权迟延付款不构成违约案例79：延期交房双方均有过与购房者应共同承担案例80：以“占有改定”方式交付房屋，不构成延期交房十八、办理房屋权属证书迟延的责任十九、办理房屋证书不能的责任案例81：逾期交房致逾期办理房屋权属证书，开发商应承担两项违约责任案例82通过拍卖取得房屋，房产商应协助办理产权登记二十、商品房包销合同的性质（一）商品房包销市场的成因（二）、商品房包销的概念及法律特征（三）、商品房包销的法律性质（四）、包销主体二十一、商品房包销合同的违约责任二十二、包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位案例83：包销合同的效力问题6案例84：销售价与包销价的差价问题案例85名为房屋代销实为房屋包销，购房者的权利应予保护二十三、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同和赔偿损失的问题。二十四、担保贷款合同的解除权（一）、商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系（二）、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，应否赋予商品房按揭贷款合同的当事人请求解除合同的权利。二十五、担保贷款合同与商品房买卖合同的合并审理（一）、银行是否属于无独立请求权第三人（二）、以有独立请求权第三人看待银行的诉讼地位二十六、出卖人可以成为担保贷款合同纠纷的诉讼参加入二十七、出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人案例86：按揭贷款未得到批准，开发商请求解除买卖合同案例87：按揭贷款未得到批准，买受人申请解除买卖合同案例88：买受人解除购房合同，担保权人请求解除抵押贷款合同案例89：因房屋质量不合格而解除买卖合同，法院判决担保贷款合同继续履行案例90：买受人无力还贷款，开发商承担连带责任案例91：购房者未按期还贷，开发商代为清偿后取得追偿权案例92：银行未发放贷款，逾期付款违约责任由购房者承担第二课：房屋中介理论与实务操作第五讲：房地产中介管理、居间、代理纠纷第一节房地产中介机构与业务概述一、房地产中介机构存在的必要性与业务特点(一)房地产中介机构存在的必要性(二)房地产中介业务的特点二、房地产咨询机构(一)提供房地产投资开发信息咨询(二)提供房地产销售、消费信息咨询(三)提供房地产预测服务7(四)提供政策法规咨询服务三、房地产经纪机构第二节房地产中介业务管理的一般规定(一)中介服务人员资格管理(二)中介服务机构的管理(三)中介业务管理案例一：——房屋中介公司对下属门店的行为，依法应当承担责任案例二：——违反合同义务赚取差价，房屋中介公司应退还中介费用第三节房地产经纪人一、房地产经纪人的概念、特点与类型(一)房地产经纪人的概念及必要性(二)房地产经纪人的特点(三)房地产经纪人的类型二、房地产经纪内容和程序(一)房地产经纪的内容(二)房地产经纪的程序三、房地产经纪合同(一)房地产经纪合同的内容(二)房地产经纪人的权利和义务第四节房地产居间一、房地产居间概述(一)居间(二)居间活动的特点8二、《合