房地产投资基金运作模式

房地产投资基金运作模式一、地产基金来源国际房地产基金资金来源:政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金；私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金；美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%；德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占10%，养老基占9%；日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。中国房地产基金资金来源:1.民间私人持有资本；2.保险基金和养老基金；3.企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司；4.外国投资者。二、房地产投资基金组织体系房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。1.基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。2.基金组织在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。3.基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。4.基金托管人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。三、基金管理公司投资决策运作流程1.投资决策流程基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。2.投资基金运作流程投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程，一般分为三个阶段，一是投资决策，二是投资的执行与调整，三是投资执行结果的评估与报告。四、房地产基金信托关系信托关系是指委托人基于对受托人信任将财产权转移给受托人，受托人以自己的名义对受益人利益或特定目的进行管理或处分财产的行为关系。在房地产基金组织体系中，基金组织是信托关系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契约型基金中，投资者一旦购买了基金证券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托关系中的受托人，基金托管人是信托关系中的基金资产监护人。五、房地产基金基本运作流程房地产基金的一般运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，投资过程包括交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。六、封闭式契约型房地产投资基金运作流程鉴于对我国房地产基金运作市场环境的分析：如我国证券市场发展尚不完善，房地产市场亦不成熟、不规范等，现阶段我国房地产投资基金以封闭式的契约型基金为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。参考国外房地产基金运作模式及我国证券基金运作模式，封闭式的契约型房地产投资基金运作模式主要步骤如下：步骤一：房地产投资基金在募集基金前，先与基金保管金融机构（一般是银行）签订房地产投资回报契约，并报证监会审批。步骤二：依规定编制公开募集说明书，其受益凭证、销售委托证券由承销商负责办理。步骤三：房地产证券投资信托公司与建筑管理公司或特定专业公司签订房地产投资委托契约。步骤四：经发行受益凭证所募集的基金，另外委托基金保管金融机构并由其设立房地产投资信托基金账户转为保管。步骤五：建筑管理公司按契约规定对各种房地产证券的投资安全性、盈利性、证券组合及其价值进行评估。步骤六：将取得的房地产投资标的产权登记在房地产投资基金专户名下。步骤七：公司方面提供专业建议并指示保管银行执行投资信托基金运用的有关事宜。步骤八：房地产投资基金标的所获得的投资收益也并入基金纳入专户保管。步骤九：由保管银行依委托契约从基金专户中支付建筑管理公司的委托费用，保管银行依房地产投资信托契约收取基金保管费用。步骤十：保管按房地产投资信托契约将基金收益按时分配给凭证持有人。七、房地产基金操盘关注点1.基金目标客户选择要求（1）公司规模不宜太大公司资产规模在3亿～10亿元之间。（2）项目规模开发面积在20万~30万平方米之间，年竣工可销售面积在10万～20万平方米之间，年销售额在3亿~10亿元人民币之间。（3）成长型企业在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积累，正处在快速发展期和爬坡阶段。（4）城市选择主要选择二、三线城市。如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等。（5）客户选择在二、三线城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套。（6）选择企业机制民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业。国企主要选择已经改制或正要改制的企业。这种类型的企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则。2.基金选择项目的三种倾向（1）风险收益稳定的项目选择具有品牌连锁型项目及企业此前已开发和销售过的成功项目，注重良好口碑和市场惯性。（2）风险相对高收益也高的项目选择硬件条件如地段、规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较完善，且爆发力冲击力大，有较大潜力的项目。（3）项目市场综合优势强项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强。3.基金组合投资方式方式一：选择2～3个好项目，安全快速实现回报；方式二：选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金和其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益。4.基金投资模式（1）债权方式在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关费用，不保证资金的安全性和预期收益，可能需要财产抵押和担保。（2）股权和收购方式在企业或项目最需要资金或经营不善时期以股权和收购项目的方式注入资金。八、吸引外资基金的五种策略越来越多的外资正在大举进入中国地产业，NG，摩根士丹利，高盛、雷曼等国外金融公司及致力于房地产投资的基金机构都开始在中国拓展业务。地产价格的增长潜力和人民币升值的预期，使他们急切地想把钱投入到中国的好项目中。但是外资并非想像中的那么容易被说服。实际上，没几个项目为外资的考察做了充分准备。要解决这种项目投资中的交流隔阂并不简单，其中，最缺乏的是对外商想在房地产项目中得到什么的基本理解。管理科学中最基本的概念包括五方面内容：产品、价格、地点、推销管理。这提供了一个基本的，高度适用的框架，也正是在吸引外资中要强调的主要方面。1.产品本身的投资价值对大多数外国投资者来说，他们关心中国房地产投资项目的焦点是投资的高回报，这意味着项目未必必须是高档楼盘，低档项目也会吸引外国投资者。投资与否的关键就在于交易条款要合理拟定，以及是否达到基本的国际标准。由于中国是一个发展中的市场，外商缺乏了解，他们就会在交易条款中格外谨慎。如果计算初期接触，外资通常需要120天进行投资评估。2.物业的价格与发达国家房地产市场的高昂价格相比，人民币的升值使中国房地产价格具有极强的吸引力。但在关注项目价格时，投资者通常期望强有力的资产回报。一个280亿美金投资基金的负责人会预期12个月后20％的人民币增值。即使他计算了很高的可能增值，也决不会在没有获得至少51％的控股权益下投资，不管价格上多么具有吸引力。考虑到其他风险因素，他对在中国投资回报的期望更高，甚至比在美国投资一个类似项目高出5%~10％的回报。3.城市选择和以前不同，外国投资者不会回避二级、三级城市。以前外商投资总是无一例外地瞄准像北京、上海、深圳这样知名大城市的项目。而近来，外资已开始投向沈阳、青岛、成都这些高速发展市场，并且对于投资地的限制越来越小。不过，在一级城市之外，外商会适当降低价格以增加项目预期回报。郑州的一个商业地产开发商提出的投资回报率大约是8％，尽管拥有一个优质项目，却很难吸引外国投资者。8％的投资回报在北京或上海是可以接受的，但在像郑州这样的地方，外资不会考虑低于15％的投资回报率。4.营销包装包装需要一个详尽的商业计划，包括清晰的财务信息、建筑设计规划图和支持项目的经济基础描述。如果外国投资者在中国没有办事处，这些材料需要翻译成英文（即使外国投资者在中国设有办事处，也建议制作一份英文版信息以有助于联系到海外决策者）5.开发商的管理团队外国投资者对在中国与什么类型的人合作格外重视。对于有经验并有长期合作可能性的中方合作者，外商会特别注意。如果要和一个大型的投资机构做交易，应预料到他们会对公司和所有主要人员做背景审查。在交易中，中方也应采取主动。应确保充分评估考虑投资的投资者的“人员因素”。看看他们的经验和以往投资交易的性质。如果投资者不熟悉中国当地的情况，要证实他们愿意学习，而且要教会他们慢慢熟悉。九、房地产基金面临的挑战1.法律环境不完善国内没有产业基金投资法，国外基金在实际操作中，通常只能以投资公司的形式进行。若合作开发者也愿意获利出售套现，则无影响。2.房地产金融市场不发达目前房地产金融只能以银行信贷为主，相对比深圳中小企业板块的创立时间之久，国内房地产基金正式运作也可能在5年以后。3.房地产开发企业财务不透明基金要求投资企业的财务高度透明，但国内房地产企业多年来不规范运作，在短期内很难达到基金的要求。4.缺乏专业的管理队伍一方面基金公司的管理人才缺乏，另一方面房地产企业缺乏熟悉投资规则的专业人才。海外基金进入内地市场在未来2~4年内，只能是试验型阶段，4年以后，如果经济政策不发生大的变动，已进入的基金可能会大规模投资。在近期内，房地产基金不可能成为房地产投资的主力军。十、房地产投资基金取舍抉择“天下没有白吃的午餐”。引进房地产投资基金会不可能只是单纯的利好，也可能给开发企业带来的负面影响。海外房地产投资基金的退出方式分析：1.销售类房地产项目(如住宅)项目销售结束，基金分得利润自然退出。利润是来自于购房者，与合作开发商的关系属于分配利润关系。开发商只是可能要支付比银行更高的融资成本，当然如何克服在项目实施过程中，由于观念、管理水平等的差异带来的一系列与投资管理者的分歧，也是开发商要面临的实际问题。2.收租型项目(如写字楼、酒店式公寓，酒店)如果投资基金不属于保守型收租型基金，往往会在相对高位出售手中的股权份额。此时投资基金的利润来自接手该部分股权的买家。如果合作开发商希望最终实现自己对物业的绝对控制，就需要购买基金持有的股权，则溢价利润部分将转移到开发合作者身上；但若合作开发者也愿意获利出售套现，则无影响。总体来看，对于开发企业而言，房地产基金扮演的是一种具有相对较高融资成本的财务合作者的角色。基金对开发项目进行资金支持（有些基金可能还能会带来项目管理、海外推广等方面的增值），但同时也要求相对较高的资金回报（15％~20％左右）。对于“短平快”（开发——销售）类型的项目，相对影响较小；对于希望长期持有物业的开发商，相对影响较大。当然这是指非保守型的投资基金。但这并不意味着，开发长期物业就不应该利用房地产基金。首先房地产基金的退出溢价其实就是一种融资成本，对于无法在现有渠道筹集资金的开发商来说，有胜于无。其次，如果对于那些有长远发展计划的开发商，完全可以利用与房地产基金的合作的资金优势，积极拓展开发、收购新的项目，利用较短的时间积累大量有效资产，形成规模效应，打造自己的资产品牌。然后就可以考虑利用资本市场进一步上市