房地产登记技术规程培训讲义

房地产登记技术规程培训讲义中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会www.ccret.org.cn第一部分总则、术语及表格第二部分申请材料（附录B、C）第三部分登记程序第四部分登记归档第五部分登记资料利用第六部分登记基本单元编码总则、术语及表格一、必要与原则二、架构与内容三、理解与把握一、必要与原则（一）编制必要性法制环境的要求贯彻《物权法》、《房屋登记办法》；社会发展的要求提供安全、高效、便捷、标准化的服务；登记实践的要求规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。提出申请。2008年1月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出《房地产登记技术规程》立项申请。正式立项。2008年6月，住房和城乡建设部印发《关于印发2008年工程建设标准规范制定、修订计划（第一批）的通知》，《房地产登记技术规程》被列为部行业标准编制计划。组织编制。2008年11月至2010年12月，四次工作会，四次公开争取意见（两次司发文征求意见），2011年2月22日通过专家审查。通过审查。2011年2月，住房和城乡建设部召开《房地产登记技术规程》审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。专家意见：规程总体上达到了国际先进水平；由行业推荐性标准上升为行业标准；增加强制性条款。•发布实施。2012年2月，住房城乡建设部发布《关于发布行业标准房地产登记技术规程公告》(第1307号)，批准《房地产登记技术规程》为行业标准，自2012年6月1日起实施。其中第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。（二）编制原则遵循法规原则总结地方经验借鉴国际理念兼顾发展需要规范执行程序细化操着要求二、架构与内容（一）章节架构（二）创新内容4.1一般规定4.2申请4.3受理4.4审核4.5登簿4.6发证5.1一般规定5.2存档范围5.3纸质档案管理5.4电子档案管理6.1一般规定6.2对外利用6.3对内利用A登记类型B登记申请材料要求C主要登记类型申请材料清单D登记业务表1.总则2.术语和代号3.登记基本单元编码4.登记程序5.登记归档6.登记资料利用附录房地产登记技术规程架构（二）创新内容1、登记基本单元编码统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性2、登记程序约束机制：审核、登簿、质管岗位必须为登记官。制约机制：受理、审核、质官岗位不能由同一人担任。会审机制：设立审核委员会，３人以上，登记官不少于1/2。质检机制：定期定量质检。合并机制：合并办理关联登记业务。防伪机制：配置居民身份证读卡器。信息机制：发挥官网作用，建立公告查询系统。3、登记归档明确纸质档案保管期：抵押权登记已注销和查封解除满5年；地役权、预告登记、异议登记已注销满2年。明确纸质档案销毁程序：成立鉴定组、提出意见、监督销毁。明确容灾备份要求：源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于20Km，地震灾害频发地区不小于800Km。4、登记资料利用共享机制、时间标注、内部利用５、附录登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请材料清单四个附录。三、理解与把握（一）理解技术标准（规范）用语的特殊性及差异，要求严格程度不同，学习、理解和执行条文时，注意要区别对待1)表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。强制性条款必须严格执行•4.5.7记载于登记簿的时点应符合下列规定：１使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；２使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。•4.5.8任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。（二）把握１、总则范围：原则：法定机构、法定人员、法定程序、主体一致、在先已登记、依法查询衔接：现行标准、机构（企业）标准２、术语和代号房地产房屋固定界限房屋登记基本单元利害关系人合并办理登记资料3、登记业务表（1）基本要求A、公示、提供B、合并：申请书与填写说明、询问笔录C、修改：应经申请人确认（2）分类登记业务表申请书类协执类审核类接受执行法律文书表D.2.1-1受理、审核表D2.3-1实地查看表D2.3－2执行审查建议书表D2.1--2房屋所有权登记初始表D1.2--1建筑物区分所有表D1.2-2转移表D1.2--3变更和注销表D1.2--4抵押（预抵押）设立（预）表D1.3--1最高额确定表D1.3--2转移表D1.3--3变更和注销表D1.3--4地役权表D.1.4更正、异议、换证、补证表D.1.6预告商品房预告设立表D.1.5撤回登记表D.1.7资料查询表D.2.2（3）表格的主要结构A、信息收集声明本申请书信息系依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用。B、申请人情况C、申请内容D、申请人承诺（4）具体表格登记业务表申请书类协执类审核类接受执行法律文书表D.2.1-1受理、审核表D2.3-1实地查看表D2.3－2执行审查建议书表D2.1--2房屋所有权登记初始表D1.2--1建筑物区分所有表D1.2-2转移表D1.2--3变更和注销表D1.2--4抵押（预抵押）设立（预）表D1.3--1最高额确定表D1.3--2转移表D1.3--3变更和注销表D1.3--4地役权表D.1.4更正、异议、换证、补证表D.1.6预告商品房预告设立表D.1.5撤回登记表D.1.7资料查询表D.2.2申请材料（附录B、C）一、概述二、附录B相关具体问题解析三、附录C相关要件具体问题解析一、概述附录B:房地产登记申请材料要求本附录共18条，分别对申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。【提示】对条文适用应注意区分的问题：1、本章节中无强制性条文。2、应区分条文中关于“应”、“宜”、“可”等标准用语的适用程度。附录C:主要登记类型申请材料清单本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。【提示】对条文的把握应注意的问题：1、材料名称2、原件、复印件的使用3、备注内容的使用二、附录B相关具体问题解析•B.0.1申请材料纸张和尺寸应符合下列规定：•1、申请材料应采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸介质；•2、申请材料幅面尺寸宜为国际标准297mm×210mm解析：本条以强制性标准术语“应”规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语“宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。订立的主要原因在于房产档案的归档保护要求。B.0.2填写申请材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等进行修正。本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性。实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、热敏纸等不利于保存的纸载体。•B.0.3申请材料所使用文字应符合下列规定：•1、申请材料应使用汉字文本，少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字；•2、少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用，应同时附汉字文本；•3、外文文本的申请材料应附经公证或认证的汉字译本解析本条中涉及的三个问题：1、中文与规范汉字在立法用语中的区分2、少数民族语言文字的使用问题3、外国语言文字的使用问题•B.0.4申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：•1、申请材料中应使用申请人（代理人）的汉字姓名、名称或汉字译名，少数民族自治区域内可选用本民族或本自治区域内通用文字；•2、当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。•解析：本条涉及的问题有：1、姓名（名称）的使用2、少数民族语言姓名（名称）的使用3、外国语言姓名（名称）的使用B.0.5申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。解析：1、数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障作用。2、实践案例：同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。★某房地产开发企业采用1-1号和1-一号或者1-A号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难。B.0.6当申请材料超过一页时，宜按1，2，3……顺序排序，并宜在每页的右下角标注页码。解析：本条采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性。B.0.7申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。补充申请材料宜按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。解析：本条的规定引导性地对资料的传递安全性进行了规定。B.0.8申请材料应提交原件，但下列形式的复制文本应视为规范、有效：•1、不能留存原件的，申请人（代理人）应提交与原件一致的复制件并提供原件，由登记人员对原件和复制件进行比对，并加盖本件与原件内容核对一致的印章。•2、不能提供原件比对的，申请人（代理人）应提供出具该材料的机构或法定存档机构确认、公证机构公证或认证复制件与原件一致的证明。•B.0.8本条中涉及的几个相关概念：1、原件与复制件的证明效力；几类实践中常见的概念：★原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文书。★正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对人。★副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人。★节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原本作用是有较大差异的。★译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书。★复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。2、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登记机构履行了审慎、合理的审查责任；同时提交原件和复印件，由登记机构直接履行比对职责，留存复印件，但需要注意的是登记机构应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施的过程。3、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力。遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。实践中常见问题例如：①街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一致。②申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章进行证明。③登记时涉及的部分规划、土地等方面的行政许可文件，其已经依照法律规定存放在城建档案馆，申请人不可能提供原件进行比对，只能提供复制件。可以确认的是存档机构④申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证。•B.0.9申请房地产登记应提交合法、有效的申请材料。•申请材料中需填写身份证明内容的，应注明证件名称，填写证件号码。解析：本条是申请材料的核心所在：合法、有效其中主要注意三个方面的问题：1、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素2、关于登记申请材料合法性的把握合法性的把握可以归纳以下两点：（1）物权变动原因证明材料的制作主体合法；（2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突。3、关于登记申请材料有效性的把握要点（1）关于申请主体身份证明材料的有效性判断：第一：关于自然人的身份证明有效性判断①身份证明材料严重破损影响对信息的认知②2013年1月1日起一代身份证停止使用③港澳居民通行证末尾