房地产投资投资哲学、方法和风格

房地产投资：投资哲学、方法和风格康红恩复星地产控股2012-07-19世界一流的房地产投资集团需要一流的房地产投资核心能力房地产投资能力=投资哲学（投资价值观）+投资方法+投资风格（投资逻辑）1第一部分：了解企业的投资哲学23•什么是企业的投资哲学？•复星地产和别的房地产开发企业的不同？–全产业链，全生命周期；–世界一流的房地产投资集团•你所在企业和别的房地产开发企业的不同？–主题化、专业化、基金化；–差异产生竞争力企业的投资哲学是从事房地产投资的基础和指南4•投资模型–投资标准–产品模型–盈利模式–财务模型–资金解决方案–退出方案•好的投资模型特点：–差异化–可执行企业投资哲学的基础是投资模型和投资策略5•投资策略–城市策略–业务发展策略•投资策略应该根据房地产市场以及宏观调控政策变化每年或半年进行评估和修正；企业投资哲学的基础是投资模型和投资策略6•战略型投资–符合企业的投资模型和投资策略；–能够给企业带来地标意义的城市或单个项目发展机会；•机会型投资–机会型城市–机会型项目•在集团层面，应以战略型和机会型投资相结合的投资模式；区分战略型投资和机会型投资机会第二部分：房地产投资方法：解决12个问题78•如何寻找和获取项目信息？•如何和政府沟通？•如何利用好集团及关联企业资源？•如何做好项目的现场考察？•如何做项目的市场分析？•如何评判楼板价？•如何参与项目的策划定位？•如何做好项目的投资测算？•如何做好可研报告？•如何设计交易架构和方案？•如何看主题地产项目？•如何协助做好项目的融资？回答12个问题9问题1：如何寻找和获取项目信息？•直接渠道：–政府的渠道；–同业项目的渠道•间接渠道：中介•两个渠道不可偏废，互为补充；•鉴于复星的品牌和社会地位，应优先使用直接渠道；•在一些核心地段，地标项目等上面，由于存在这些项目可能比较早就被别的企业获取，而我们要获得这些项目可能需要直接和业主接触或者通过中介获取；•使用任何一种渠道，都需要我们投资人员按照自己的投资模型去寻找项目，而不是完全靠渠道来推荐；•对于中介等间接渠道，有效的进行管理并主导整个项目获取进程至关重要。10问题1：如何寻找和获取项目信息？•通常面对的问题是项目太多，如何进行选择？–投资标准；–经验所带来的直觉；–敏锐；•项目太多，我们无法每个项目都去现场考察，懂得筛选项目是投资的基本功。•建立投资项目表格，在初步接触项目时，尽可能多的掌握信息，并做初步研判；•初步研判后，要尽快做选择；•要注意，投资者的时间是最有价值的，利用好时间可能就是最大的收益，利用不好可能是最大的成本。11问题2：如何和政府沟通？•如何说服政府是我们争取项目过程中非常重要的组成部分。•主要的要点是：–事先要做功课，了解这个城市未来的需求；–根据这个城市的特点，有针对性完整介绍公司及集团资源；–在初步考察项目的基础上，向各级领导表达我们对这些项目的初步想法；–进一步出项目的投资建议书；–持续不断的有效的沟通。•需要注意：在说服政府的过程中，如何整合集团资源，发挥创造性，打造出好的主题地产，复合概念的项目主题，并且能够深入到政府和官员的内心需求是最重要的；•在持续沟通过程中，投资人员需要表现出一贯的专业水准和敬业精神，力争全方位打动政府；•在和政府谈项目的合作条件中，投资人员应站在集团的高度，积极主动、大气、灵活并且有原则的谈好条件；•和政府对接，关键是找到他们的需求，其他的都可以和政府算明帐，政府对房地产行业的了解已经很深。12问题2：如何和政府沟通？•和政府主要沟通：–土地价格；–付款时间和进度；–配套费等税费减免；–规划条件；–奖励政策；–是否外资要求；–挂牌条件。13问题3：如何利用好集团及关联企业资源•充分了解集团及关联企业资源：概况、产业资源、特别是他们的选址标准；•能够敏锐将这些看似孤立的资源结合地产整合形成好的主题地产主题；•利用协同平台；•通过集团领导带队考察和对接，我们能够迅速对接到层级比较高的领导，有助于项目的落地；•但如何选择和获取项目，要投资条线人员持续不断的对接和努力；•各产品线需要借力集团品牌和形象时，可以和地产控股多互动。14问题4：如何做好项目的现场考察？•项目的现场考察是判断项目最直观的手段，是必须的，不可缺少的手段；•现场考察的内容：–项目现状；–项目周边情况；–交通情况；–周围是否有不利的现状条件；–公建等配套情况；–周边的住宅、办公、商业、酒店等竞争情况。–看项目，要看地块现状是否有硬伤。•站在项目上，要嗅，要闻，要感觉，这样，你就会思考这块地适合做什么？以什么条件拿这块地？•项目的现场考察，要多走，围绕四至，都要走；•项目周围3公里内的范围要去转，去看；•现场考察，要和对这个区域未来规划的考察结合起来。15问题5：如何做项目的市场分析？•项目的市场分析主要解决五个问题：–市场价格？–价格增长率？–去化速度？–去化量？–客户在哪里？买房的动机？•要解决以上问题，需要：–第一手的数据，市场调查；尽量少用间接数据；–市场价格在做市场调查的时候，要多问几个为什么？比如装修和毛坯的价格是有差异的；低区和高区的价格是有差异的；开价和成交价是有差异的；不同分期的价格是有差异的；不同区位的价格是有差异的；–看区域的价格涨幅程度看增长率；–看区域去化量和去化速度推断项目的去化量和去化速度；–客户的判断要根据市场调查访谈的情况以及综合的判断。16问题6：如何评判楼板价？•楼板价的标准最重要的是要符合你的投资标准；•要将最新的，最近的，同土地性质的出让地块价格作为对比；•要考虑集团的品牌和社会形象溢价；•可以将市场售价和楼板价对应参考；•了解政府的基准地价和实际土地整理成本；•在考虑楼板价时，要综合考虑土地款的支付，以及政府相关配套费用减免或者返还等综合条件。17问题7：如何参与项目的策划定位？•组织架构完整的公司基本上会由市场部门以及规划设计部门提出对项目的策划定位。但投资人员作为项目获取的一线人员，应该有意识，专业的参与项目的策划定位；•投资人员参与策划定位主要包括：–根据市场分析提出项目的物业类型配比等条件；–根据投资回报要求提出定位意见；–根据资源整合要求提出项目的主题，并对项目进行包装和提炼。18问题8：如何做好投资测算？•熟悉投资测算模板；•根据投资回报要求，市场去化量和速度，市场分析情况，并和工程部确定开发计划和周期；•审慎确定销售价格增长率；•酒店物业的测算；•持有型物业的测算；•建安成本的测算；•地下人防车库的测算。19问题9：如何做好可研报告？•郭总要求：先用100字讲清楚项目的基本情况；•投资亮点；•投资风险及对策；•新进入城市的市场分析；•项目所在区域的市场分析；•项目现状分析；•项目的产品定位分析；•项目的投资及交易架构和方案；•项目的投资测算；•项目的资金解决方案；•项目的退出方案。20问题10：如何设计交易架构和方案？•设计好交易架构和方案是二手项目的核心和关键点；•熟悉房地产、投资、收购兼并的相关法规；•和法律、财务、审计、税务团队一起工作，研究设定；•考虑交易架构和方案，主要包括：–项目现有的股权架构图–股权转让/增资扩股/土地转让–收购后的交易架构图–风险保障措施–资金支付流程–法律风险–税收筹划•如何做财务、法律和工程尽职调查21问题11：如何看主题地产项目？•市场是首先要解决的一个问题，什么人会买？为什么买？什么价格买？什么产品会买？•在对市场深入洞察的基础上，考虑房地产开发部分的产品和定位；•主题部分的内容，要结合该区域的特点组合资源。组合资源的原则是：这部分资源能够自身运营实现正的现金流。不能仅是让房地产部分来贴补。•主题部分考验的是资源的整合能力，但更考验对整盘项目的策划能力，放什么合适的主题产品进来是投资时需要审慎考虑的；•资源整合既要优先考虑集团及关联企业资源，又要因地制宜找到差异化的产品力。22问题12：如何参与做好项目融资？•项目融资是一个项目投资完整过程的一部分，投资人员应积极配合做好项目的融资；•提供项目可研报告；•协助制定交易方案和投资模式；•根据资金方要求，提供资金方财务回报测算等数据；•协助谈判；•协助募集和路演；•完成融资；第三部分：建立投资风格2324建立投资风格-合理性审视•郭总要求我们，对任何问题都要多问一个为什么。•一个项目的投资永远问的第一个问题就是：–为什么这个项目我们能做？–为什么别人做不了？25建立投资风格-确立安全边际•做项目的投资，安全边际最重要；•无论我们如何操作，对项目风险的考虑以及对策永远是第一位的；•在地价、产品定位、市场判断、资金、退出等方面综合考虑，建立安全边际。26建立投资风格-敏锐的，经过千锤百炼后的直觉优秀的投资人员，一定是喜欢看项目的，一定是看到好的项目两眼放光的；对项目有敏锐的洞察力，有经过千锤百炼后的直觉，你就能看到项目的机会并规避其风险；我们现在的问题，不是项目太少，而是项目太多，如何在如此多的项目中找到具有投资价值的，直觉很重要；直觉靠经验，靠积累，靠艰苦不懈的努力，靠不同知识的学习和运用。27建立投资风格-创新意识和能力•一流的投资人员，要善于从沙子里看到金子，这就需要投资人员具有很高的创新意识和能力；•如果说直觉解决了项目从多到精的过程，那创新就解决了项目投资机会和投资亮点再挖掘和提炼的过程，实现了项目从精到好的过程；•同样的一个项目，可能按照一般的理解，投资机会不大，投资亮点不多，但如果我们运用创新方法，在地块组合、政策组合、产品组合、投资组合、资金组合、退出组合等方面多加思考，就有可能形成新的投资亮点。如果我们一直这样坚持下去，就能形成差异化的竞争能力。合理+安全边际+直觉+创新=投资风格（投资逻辑）28世界一流的投资集团呼唤一流的投资人才让我们一起努力，一起加油，一起学习，共同进步！29感谢聆听，敬请指正！本材料仅供内部交流学习之用，有任何意见请反馈：[e-mail]，谢谢！30