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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。杭州闲林项目整体定位与发展战略（终稿）本报告是严格保密的。2一阶段中期汇报达成的共识项目发展战略——“挑战者”□强调新的游戏规则：强势定义区域价值□强调片区的主流价值：抢占主流客户□强调新的评估标准：打造全新生活方式形象定位产品定位客户定位本报告是严格保密的。3物业组合建议报告回顾规划建议Part.4Part.3Part.2Part.1建筑风格建议Part.5整体定位本次报告结构本报告是严格保密的。4主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位5杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围一个主城－由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成三个副城－江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。－临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。次中心包括九堡片区。闲林、五常将主动纳入新城西范围。一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带资料来源：杭州规划局网站杭州市城市总体规划图主城临平城江南城下沙城卫星项目的城市价值本报告是严格保密的。6随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展项目的城市价值城市化进程前沿15公里15公里20公里25公里闲林20公里35分钟车程三墩余杭古翠路交通：文一路、02省道的开通，将打破制约新城西发展的交通瓶颈，加速新城西的城市化进程；配套：留下商业圈、五常商贸圈正在积极建设中；人口导入：承接主城区人口转移，余杭组团（含余杭、闲林、仓前、中泰、五常）现有人口16.3万，计划2020达到28万人。杭州城市西扩的进程与主城区联系紧密与主城区的距离：闲林、滨江：15公里临平：25公里下沙：20公里心理距离：从杭州人心理上，下沙、临平更像是杭州的卫星城，而滨江、余杭正在融入杭州主城区。1998年2003年范围：莫干山路以西，古翠路以东的文教区域；发展状况：蒋村少量开发，人气不够；无基础设施配套；典型项目：康乐新村、金田花园；桂花城开始建设启动阶段高速发展阶段现在范围：蒋村乡紫金港路以东，古墩路以西；发展状况：文一、文二、文三及古墩路兴起，形成蒋村商住区；典型项目：桂花城系列、新金都城市花园、维也纳春天、华立新州等范围：大城西概念，将城西扩大到闲林、三墩和余杭发展状况：老城西形成成熟高档住宅区；新城西开始发展，配套不成熟典型项目：桂花城系列、新金都城市花园、维也纳春天、华立新州等资料来源：世联研究本报告是严格保密的。7从人口增量及城市化率分析，闲林城市化进程处于加速阶段，预计未来几年城市化率将大幅上升图1.闲林片区居住人口规划(中期)图2.闲林片区城市化率单位：万人图3.纳瑟姆曲线闲林片区中期人口规划2010年达到15万人，相对于2005年4.4万的人口量，增长率达到240%，增速迅猛。纳瑟姆表明，在时间轴线上，一定区域城市化水平将经历三个增长阶段，即低水平缓慢增长，中等水平高速攀升，高水平平缓增长。它呈现为一条扁平的“S”曲线，曲线上存在两个拐点，第一个拐点位于30%左右，即达到此点时，将发生缓慢增长向快速发展期转折，第二个拐点位于70%左右，此时，高速攀升转入缓慢发展。闲林片区04年的城市化率为47.4%，这表明该片区的城市化率处于高速攀升阶段，预计未来几年城市化率将会大幅上升。城市化率资料来源：余杭政府网站项目的城市价值本报告是严格保密的。8闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园杭州目前的园林绿化、公园广场等公共设施，绝大多数集中在西湖周围，一到天气晴好，西湖边总是人山人海，一点都感受不到西湖美景。闲林这边虽然没有湖，但是靠近西溪湿地，也是青山秀水，空气质量好，居住品质高。而且，现在交通方便了，开车到市区才二十多分钟，所以闲林发展前景很好。——金都雅苑业主杭州的后花园1.西溪湿地公园2.五常生态湿地3.闲林水乡4.生态农业示范区西溪湿地核心保护区外围保护区湿地景区控制带闲林水乡生态农业湿地项目的城市价值本报告是严格保密的。9闲林镇“十一五”规划落实，未来几年闲林经济社会发展水平将获得显著提高，城市化水平也将进一步提高项目的区域价值经济发展到2011年全镇实现工农业产值108亿元，平均增幅20%左右，财政收入稳定在3.5亿元以上，确保在全省百强乡镇排名中继续竞位前移（03年第66位、04年第37位、05年第29位）。城市化率提高新农村建设全面展开，全镇80%的村完成村庄整治，100%村建设成为区级生态村；规划建设区内的主要道路框架基本形成，基础设施配备基本到位，城市化水平达到50%。社会事业进步高标准普及九年制义务教育；全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40%的村（社区）为省级卫生村（社区）；全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。人民生活水平改善农村居民人均纯收入实现15000元；新型农民合作医疗保险覆盖率达100%；计划内生育率达到98%以上本报告是严格保密的。10从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下降，二、三产业比重不断上升，区域城市化加速2004年余杭各产业产值占GDP百分比2000年余杭各产业产值占GDP百分比产值结构的演变轨迹看，第一产业增加值占生产总值的比重逐年下降，从2000年的13%，下降为2004年的9.6%，下降了4个白分点。而第二、三产业的比重不断上升。1978年与2004年余杭各产业人口占总人口百分比从就业结构的演变轨迹看，第一产业从业人员占总的从业人员的比重加速下降，由1978年高达72.4%下降到2004年的28.0%，下降了44.4个百分点。第二产业由1978年的22.4%上升至2004年的38.1%，上升15.7个百分点。第三产业从业人员所占比重上升较快，由1978年的5.2%上升到2004年的33.9%。产业人口演变为“二、三、一”型就业结构是在近几年的事，发展中国家就业结构特征非常明显。项目的区域价值-44.1%+15.7%+28.7%城市化加剧的特征之一：*二、三产业人口加大，并占主导。本报告是严格保密的。11生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板块项目的区域价值公交、道路设施建设1.在建中的杭徽高速、02省道、已部分通车的文一路延伸段等高标准快速干道，将构成连接杭州主城区和闲林板块的主道路网架。2.高教路、五常大道西延伸段等20条城市道路计划在三年内建设，投资总额为5700万元。3.余杭区计划在三年内，分别在老余杭、中泰、闲林、仓前、五常新建或扩建公交站台等设施，估算投资7000多万元。4.金成·江南春城、华安·西溪山庄、新明半岛、大华·西溪风情等项目都规划了公共交通设施文一西路02省道东西大道良睦路项目地块高教路五常大道环境建设1.西溪湿地国家公园的落成和南湖景区的开发使闲林板块毫无争议地成为了杭城后花园；2.闲林镇以水网、河流等原生态湿地景观为特色的3000亩闲林水乡生态园区，建成后的生态园区将形成一个集观光、休闲于一体的综合性旅游场所。商业设施建设1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展带来了催化剂的作用，城西区域最大的商业配套项目———宏丰家居城也已动工。2.各个大型楼盘内部设置的商业街、会馆和通过招商引入的大小业态也将成为闲林板块商业配套的有效补充。教育设施建设1.根据教育局的计划安排，近三年内将新建幼儿园30余个，基本上已落实由开发商投资承建，其中，近期将建设的项目有九个。2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小学1所、初中1所，同时规划房产配套小学3所、初中1所、普高1所，共新增7所学校。公交节点教育节点商业节点绕城西路五常湿地西溪湿地生态农业水乡公园留下商业中心五常商业中心闲林商贸中心本报告是严格保密的。12文一西路02省道东西大道良睦路高教路五常大道公交节点教育节点商业节点绕城西路五常湿地西溪湿地生态农业水乡公园留下商业中心五常商业中心闲林商贸中心本报告是严格保密的。13项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中产阶层和各级别的白领、泛公务员为主大学教师以省府为主的公务员以智力密集型为依托的高新技术企业梯次集群初步形成，ＩＴ、机械及交通设备制造、电子通讯和生物医药四大支柱产业快速发展，导致该片区内高技术人才居住密集。辖区内有以全国著名的浙江大学领衔的大专院校和科研院所近百所，是杭州的文教区。区域内大学教师数量众多，且都住在城西。中共浙江省委、省人大、省政府、省政协机关均集中设在西湖区，城西的政苑、府苑等小区均是省府工作人员居住区。IT精英等高技术人才外地人为主的生意人1999年杭州市取消实物分房，全部货币分房，外地人购房可以拿到产权证。当时市中心没有商品房，只有城西有，所以很多外地商人纷纷在城西购房。项目的区域价值本报告是严格保密的。14从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，在一定程度上预示着，闲林将成为续蒋村之后城西大型住宅区项目的区域价值发展动力蒋村闲林两者比较道路2000年前后，文一、文二和文三路、丰潭路、古墩路等道路陆续兴建。文一路延伸段已经开通02省道今年年底开通文二路延伸段处于开工筹措阶段高教路南端今年底开通五常路处于筹措阶段政府陆续修建主要交通道路，交通方便，距离市区近。道路交通向来是房地产发展的核心要素之一，两者的道路系统都在一定程度上促进房地产发展。配套开发商联合将公交线路引进城西商业配套由开发商招商引资，具备装修公司、洁具店、餐饮、美容美发和休闲等业态。浙江大学紫金港校区物美超市与西城广场（内含餐饮、服装、休闲娱乐，UME电影院、物美超市等）大型楼盘自主规划公共交通设施各个大型楼盘内部设置的商业街、会馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城5万方商业）区域内5年未来规划学校达30余所300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市由开发商引进公交线路，改善交通由开发商进行商业配套投入，招商引资区域内学校数量规模大，教育设施建设完备。闲林相对于旧城西在发展过程中配套规划设施更完善，但在具体实施上滞后，有待发展。住宅楼盘开始以康乐新村、金田花园、桂花城、南都德迦和华立星洲等多层楼盘为主；后期则以梧桐公寓、银马公寓、中豪晴园、枫华府第等小高层楼盘为主。典型的以住宅起步，带动整个片区的发展。首先开发白云深处、桃花源等低密度高档楼盘为主；后开发新明半岛、庭院深深等高密度楼盘；在开发过程中，真个片区主要以住宅带动发展，属于大型居住片区。两者都经历城市化发展进程，先开发低密度楼盘，等待片区到达一定成熟度后再进行高密度楼盘开发。两者政府投入都较少，主要靠开发商进行配套投入，由住宅带动整个片区发展。本报告是严格保密的。15项目周边的规划具备集中商业、写字楼、公寓、物流中心等，城市化意象凸显总投资11亿元人民币,总占地263亩，总建面46万m2；面积达17000平方米左右的商业街、规划有休闲、娱乐以及餐饮等配套设施；智能化写字楼与家居卖场、大型生活超市、物流中心组成了强大的商业,商务综合体；四幢高层建筑，户型面积在40-80平方米之间，彰显个性时尚居住空间；已开工建设，预计3年内建设完毕。宏程写字楼宏丰项目的地块价值本报告是严格保密的。16项目地块南向500米内酒店、商业集中，高层建筑林立，城市化意象浓烈五常大道高教路绿城育华幼儿园：浙江省甲级幼儿园，开设12个班，双语教学。商业：由DDG设计，参考国外优秀社区中心和新加坡邻里模式而设计，内设立星级标准酒店。预计07年底起来部分。星级酒店：包括上百个行政包准套间、中西宴会厅、KTV、高档精品店等。星级酒店小高层、高层建筑小高层、高层建筑小高层、高层商业中心项目的地块价值本报告是严格保密的。17本项目：北靠生态农业示