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第一章土地市场第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】3月，济南无土地供应；成交土地5宗，其中商服用地2宗，居住用地3宗，总成交面积13.36万平米。其中四宗为天桥区供应，共3.38万平米，均被鲁鼎置业收入囊中。最后一宗住宅用地为高新区供应，地块面积较大。◎供应土地基本情况★3月无土地供应3月，济南市无土地供应。房地产调控政策的不断加码，使开发商拿地热情下降，主管部门放缓了土地的供应节奏。2011年3月居住和商服用地新增供应量月度变化（面积）050100150200万平米新增供应量158.8064.2620.7222.2078.643.3496.8241.57041.181.70013.3601001100210031004100510061007100810091010101110121101110211032011年3月居住和商服用地新增供应量月度变化（宗数）010203040宗新增供应量22033611142191301630501001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031第一章土地市场◎成交土地基本情况★3月共成交土地5宗，成交面积为13.36万平米3月，济南市成交居住和商服用地5宗，总成交面积13.36万平米。其中居住用地3宗，成交面积12.45万平米，占本月成交总面积的93.19%，居住用地依然是土地供应的主力；商服用地2宗，成交面积0.91万平米，占本月成交总面积的6.81%，两宗商服面积相对较小。2011年第一季度土地成交量明显减少，仅为去年同期的8.01%。由于受相关政策的影响，开发商拿地渐趋谨慎是成交量下降的原因之一。2011年3月居住和商服用地成交量月度变化（面积）050100150万平米成交量35.94141.910.1432.304.3315.525.74065.2614.6817.8319.091.70013.361001100210031004100510061007100810091010101110121101110211032011年3月居住和商服用地成交量月度变化（宗数）05101520宗成交量31251428501166153051001100210031004100510061007100810091010101110121101110211032011年3月成交土地用途比例结构93.19%6.81%居住用地商服用地2第一章土地市场3★2011年3月成交土地明细土地位置用途出让年限面积（㎡）容积率成交金额（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）成交日期竞得单位牛旺村民安置、生活保障用地以东，沁园路以南住宅用地7099803地上≤2.45地下≤1.24491130018372011-3-9济南明湖天地建设发展有限公司天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧住宅用地7021496≤4.21666051718452011-3-12济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧住宅用地703195≤4.9260054316612011-3-12济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧商务金融406125≤8.1561761111322011-3-12济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧商务金融402967≤4.5220049416482011-3-12济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司第二章各物业市场分析第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年3月1日-3月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】随着政策逐渐被市场消化，3月的市场供应量和成交量环比均有一定幅度的上涨。多个项目加推房源，中小户型仍受市场追捧，刚需客支撑着成交量并未出现走低迹象。开发商经过最初的政策震荡期，开始有意识的推售政策环境下的热销产品。价格方面，项目多保持原有价格，增加少量优惠，仅个别项目上调价格。随着房价控制目标的确定，未来房价走势情况仍有待观察。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化3月住宅总供应量为4743套，56.6万平米，同比上升21.7%和27.5%，环比上升11.5%和10.3%。3月市场进入正常销售期，供应量出现较明显上升。4第二章各物业市场分析2010年1月-2011年3月住宅供应量月度变化（套数）0250050007500套月初存量205622412103195721013128350137503622314735573354337532393102新增供应量10776017951233259520812188225216143132184618852428101416411001100210031004100510061007100810091010101110121101110211032010年1月-2011年3月住宅供应量月度变化（面积）0.050.0100.0万平米月初存量24.027.425.824.225.636.040.543.142.339.544.641.942.641.739.2新增供应量15.70.818.514.026.923.022.426.920.936.820.022.026.29.617.51001100210031004100510061007100810091010101110121101110211033月，新增供应1641套，17.5万平米，同比下降8.6%和5.4%，环比上升61.8%和82.3%。3月新增供应明显增多，共有10个项目加推房源，1个新项目入市，其中恒大名都、泉景天沅、诚基中心三个项目均有300套左右的新房源加推。随着调控政策逐渐落地，改善和投资需求受到抑制，市场仍延续刚需户型占据主流的态势。★各区域供应情况2011年3月各区域住宅供应量及比例（套数）2064,43%1375,29%377,8%142,3%785,17%东部西部南部北部中部2011年3月各区域住宅新增供应量及比例（套数）402,24%653,40%208,13%78,5%300,18%东部西部南部北部中部3月东部为住宅供应重点区域，供应量为2064套，占总供应量的43%；西部位居第二，供应量为1375套，占总供应量的29%；东、西两区域的供应量比例占到市场整体供应量的72%，其余区域供应比例仅为28%，其中中部供应最多，为785套，占总供应量的17%；南部其次，供应377套，占总供应量的8%；北部较少，仅供应142套，占总供应量的3%。5第二章各物业市场分析3月，住宅新增供应仍以西部为主，共新增653套，占新增供应总量的40%；其次为东部，新增供应量为402套，占新增供应总量的24%；中部诚基中心新增供应300套，使得中部本月新增占到新增供应总量的18%；南部新增供应208套，占新增供应总量的13%；北部新增较少，仅新增78套。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化3月，住宅成交量为1337套，14.8万平米，同比下降31.1%和26.4%，环比上升16.2%和22.3%。3月，“鲁版”和“济版”国八条细则出台，国家宏观调控政策逐渐被地方化，限购细则被明确化。开发商面对政策，有意加推刚需产品。随着政策逐渐被消化，市场开始进入销售期，成交量也环比呈现上升态势，购房者慢慢结束观望期，进入市场。2010年1月-2011年3月住宅成交量月度变化（套数）050010001500200025003000套成交量85819819411077156817081939238020892722204918642564115113371001100210031004100510061007100810091010101110121101110211032010年1月-2011年3月住宅成交量月度变化（面积）0.010.020.030.040.0万平米成交量11.92.320.112.216.618.419.927.823.731.622.721.227.112.114.8100110021003100410051006100710081009101010111012110111021103★各区域成交情况2011年3月各区域住宅成交量及比例（套数）372,28%550,42%137,10%60,4%218,16%东部西部南部北部中部2011年3月各区域住宅成交量及比例（面积）单位：万平米4.3,29%6.3,42%1.9,13%0.7,5%1.7,11%东部西部南部北部中部6第二章各物业市场分析3月，西部为市场成交的主力区域，共成交550套，6.3万平米，套数、面积均占总成交的42%；其次为东部，成交372套，4.3万平米，套数、面积分别占总成交的28%和29%；中部本月有新房源推出，成交有所上升，位列第三位，成交218套，1.7万平米，套数、面积分别占总成交的16%和11%；南部成交137套，1.9万平米，套数、面积分别占总成交的10%和13%；北部成交最少，仅为60套。◎价格及变化趋势★均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。2010年1月-2011年3月住宅均价月度变化400060008000100001200014000元/平米整体840786048524894188088626866986419286944093839489960097239792东部797582708291860589418517863285978731879389079088946794079519西部788080807845810880878205820080738217869583238453845986058623南部8050805080009745939793978935926010973111081207512175123001230012225北部650065007100710072507700782578257825780078007800790081008100中部1240012400124001240010933109331116711167124251204812048120481204812048122481001100210031004100510061007100810091010101110121101110211033