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河南兴昌户型知识内部学习部门：河南兴昌置业市场营销部日期：2013年12月28日内部资料，严禁传播！户型分析当前户型功能特点户型发展史简述优势：•宽敞舒适，功能分区明确。劣势：•动辄占上亩、几亩地，土地资料利用率太低。•没有卫生间概念。•窗户小小的，正午也有几处黑角落。户型简史早期民居特点户型简史筒子楼优缺点筒子楼：一般为20平方米以下的一居室结构，没有独立的厕所、浴室、盥洗室或厨房。每层楼有公用厕所/盥洗室，有些还有公用厨房和浴室。优势：对于同样的建筑面积，筒子楼建造廉价而且可居住人多。劣势：面积狭窄，缺乏私人空间，楼道昏暗，而且外观简陋。早期多层高层设计：实用至上，功能简单。多层户型向南，一梯四户比较普遍；室内功能区分不明显，客饭厅合用。无凹槽。厅里实在太小，厨房更小；卫生间也小；客人来了要往床上坐，一家人的生活裸露无遗。早期高层多半是每层8户的“井”字型的设计。井字楼户型简史早期多高层特点九十年代中后期：功能完善居住开始舒适。多层从原来4－5户到2户，小高层高层从原来8－10户发展到4－6户；满足每一户的采光、通风、观景的需要。蝶式户型：这种设计不仅让观景面得到最充分的伸展，而且厨、卫等用房集中，充分保证了客厅与卧室开阔的视野面，同时也便于电梯厅的采光通风。户型简史小高层、蝶式高层当前户型：住宅设计的差异化、个性化特征已越来越明显。入户花园开始运用。户型设计更讲究观景效果。如单体之间均开有凹槽，户户均能做到三面甚至四面观景。主卧设计采取大凸窗或270度弧形观景窗，从而更具观景效果。“品字型”一梯三户的设计方式，既兼顾到观景效果和使用率，同时也考虑到户户之间的私密性采光通风等效果。品字楼开天井户型简史当前户型新元素小结发展趋势：•人均面积扩大化；•产品类型多元化；•户型设计精细化；•附加值属性增加化；•物业户型高端化；•居住讲究差异化，个性化；•各种维度的需求越来越旺盛；发展变化核心所在：马斯洛需求原理。特点及推动核心自我实现尊重需求社交需求安全需求生理需求产品力激发广告力激发客户关系经营力激发量化技巧小结执行反馈户型发展推动力马斯洛需求原理及其相关理论应用客厅主卧厨房洗手间阳台户型分析当前户型功能特点户型发展史简述客厅1、客厅客厅在一套房子里面的重要性居于首位。1客厅的开间应在3.8—5米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。2通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。开间和进深3阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。4在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。搭配阳台和门1、客厅5客厅与餐厅的连接相关注意要点。6玄关在客厅里的出现时间较晚，功能分区等居住观念而进入普通人家的。搭配餐厅、玄关1、客厅主卧2、主卧主卧的出现，极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。综述主卧设计的要点如下：卫生间：主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备。窗户：转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。主卧卫生间和窗户2、主卧主卧设计的要点如下：位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，设置在最隐密的地方，尽量远离入户门、远离客厅，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的。辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。位置、面积、辅助功能2、主卧厨房3、厨房在厨房规划设计时必须从如下两种基本原则中选取其中之一：1、厨房是家居生活中最主要的污染源，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门。2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房。特点和位置3舒适度：目前多数厨房的面积在6—7平方米左右，烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。创新：早餐室的设计。开放式：从抽排油烟机的技术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的好处不言自明。3、厨房舒适度和创新发展洗手间4、洗手间洗手间到今天已经经过几代发展，但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题：洗手间搞得暗无天日，阴森潮湿。空间面积绝对不足。设备水平极低。标准化程度低。洗手间门朝向。洗手间要注意的问题重数量不重质量。重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计另外上推式窗户是最适合洗手间的。主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。失败案例4、洗手间洗手间要注意的问题采光通风特别重要。如能引入西晒更理想主卧洗手间三角形浴缸。座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计错误。长方形洗手间的宽度不能太窄。为安全起见，管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。。失败案例洗手间要注意的问题4、洗手间阳台5、阳台阳台在一套住宅里应该是最具浪漫情调的地方。双阳台：目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。功能和类别内阳台：即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。景观阳台：阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。功能和类别5、阳台观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园……极大的激发买家的购买热情，增加楼盘的附加价值“观景阳台”应运而生。特殊功能阳台：设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发，设置一个3、4平方米的小阳台。功能和类别5、阳台小结好户型的四个特点动静分开主次分开干湿分开公私分开一套好的户型，必须是每一个房间都间隔方正，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。一套好的户型，必须做到以下几个分开：户型发展史简述当前户型功能特点户型分析和昌·中央城邦（洛阳）户型分析天城一品户型分析梧桐里户型分析万众e家户型分析户型分析和昌·中央城邦（洛阳）户型分析和昌·中央城邦（洛阳）户型户型：两室二厅85㎡所属单元两梯四户优势：•动静分离，布局合理。•赠送面积多。户型：三室二厅100㎡所属单元两梯四户优势：•小三房南北通透。•动静分离，主卧设计好。和昌·中央城邦（洛阳）户型户型：三室二厅125㎡所属单元两梯四户优势：•南北通透，双阳台，动静分离。和昌·中央城邦（洛阳）户型户型：四室二厅164㎡所属单元两梯三户优势：•南北通透，动静分离，主卧功能分区多，双阳台。和昌·中央城邦（洛阳）户型天城一品户型分析竞品项目户型—天城一品户型：两室二厅77㎡所属单元两梯四户优势：•厨房、卫生间、餐厅、客厅设计比较合理，赠送面积大。劣势：•主卧位置设计不合理，应该朝南。•主卧门正对卫生间不合理。•主卧紧挨餐厅、靠近大门，私密性差。•客厅没有设计阳台。竞品项目户型—天城一品位分析报告户型：两室二厅89㎡所属单元两梯四户优势：•厨房、卫生间、餐厅、客厅、阳台设计比较合理，赠送面积大。劣势：•主卧位置设计不合理，应该朝南。•主卧门正对卫生间不好。•主卧紧挨餐厅、靠近大门，私密性差。•客厅电视墙一侧开卧室门，私密性不好。动静不分。竞品项目户型—天城一品户型：三室二厅129㎡所属单元两梯四户优势：•双阳台，南北通透，赠送面积大。劣势：•走廊过于狭长，浪费面积大，户型不方正。•主卧大门紧挨客厅，私密性不够。•主卧大门直对入门大门，私密性不够。竞品项目户型—天城一品户型：三室二厅129㎡所属单元两梯四户优势：•整体户型南北通透。主卧270度大飘窗是亮点。劣势：•走廊面积稍大，稍有浪费。•主卧没有卫生间，配备书房别扭。竞品项目户型—天城一品户型：三室二厅133㎡所属单元两梯四户优势：•厨房、卫生间、相对比较合理。•南北通透，双阳台。劣势：•餐厅，客厅相邻太近，中间没有区隔，功能分区太不明显。•进入走廊直对主卧大门，私密性太差。•走廊太长，浪费面积。竞品项目户型—天城一品户型：四室二厅143㎡所属单元两梯四户优势：•南北通透，赠送面积大。劣势：•走廊过于狭长。•客用卫生间门正对客厅，私密性不足。梧桐里户型分析竞品项目户型—梧桐里户型：三室二厅140㎡所属单元两梯四户优势：•户型方正，南北通透。劣势：•卧室没能集中，完全做到动静分离。•入户花园位置面积不能被很好利用，不容易被设计成一个房间。•客厅没有设计阳台，活动性受到限制。户型：三室二厅120㎡所属单元两梯四户优势：•卧室朝南。劣势：•厨房大门正对客厅。•卧室正对厕所门。•客厅不在南边，采光不好，通风不好，和阳台不连。没有餐厅。竞品项目户型—梧桐里户型：三室二厅112㎡所属单元两梯四户优势：•户型南北通透。劣势：•厨房距离大门太远。•客厅有一部分变成过道，浪费面积太大。•客厅没有设计阳台，活动性不好。竞品项目户型—梧桐里户型：二室二厅90㎡所属单元两梯四户优势：•主卧有一点私密性。•客厅有阳台劣势：•餐厅偏大，浪费面积大厨房偏小。竞品项目户型—梧桐里万众e家户型分析竞品项目户型—万众e家户型：二室二厅89㎡所属单元两梯四户优势：•布局十分紧凑合理•动静分离；劣势：•卫生间有点小。•次卧有点狭长。户型：三室二厅128㎡所属单元两梯四户优势：•厨房、卫生间、餐厅、客厅设计相对比较合理。•赠送面积多。•设有观景阳台。劣势：•书房正对卫生间的门。•户型稍不方正。竞品项目户型—万众e家户型：三室二厅119㎡所属单元两梯四户优势：•双阳台，南北通透。劣势：•卫生间位置私密性稍有欠缺。•户型不够方正。•过道有点狭长。•主卧没有卫生间。竞品项目户型—万众e家户型：三室二厅128㎡所属单元两梯四户优势：•南北通透，双阳台。劣势：•过道有点狭长。•主卧没有卫生间。•户型不方正。竞品项目户型—万众e家户型：三室二厅121㎡所属单元两梯四户优势：•厨房、卫生间、餐厅、客厅设计相对比较合理。•南北通透，双阳台。劣势：•主卧没有卫生间。竞品项目户型—万众e家小结中央城邦：户型方正，布局合理，具备本片区突破性户型，户型竞争力强劲。天城一品：布局相对合理，户型不够方正，不过赠送面积多，户型有一定竞争力。梧桐里：布局不合理，户型设计问题较多，浪费面积比较多，户型竞争力较弱。万众e家：户型和中央城邦类似，有户型点亮，部分户型也有缺陷，整体竞争力较强。国外户型节选优点：功能分区多；动静分离；主卧特别彰显主人尊贵。Thanks