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中大恒基房地产基础知识房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。房地产的概念房地产市场的分级房地产市场分为三级：一级市场：又称土地市场，针对开放商向国家买地的行为。二级市场：又称增量市场，新建商品房的买卖，针对开放商，建造商，购房居民的行为。三级市场：存量房（学名），二手房（俗名）商品房：个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，已经取得房屋所有权证的，并且具有全部产权可以再次上市。顾名思义为可以直接当作商品出售的房产。公产房：国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。就是购买的公有住房（背景：1998年前，国家实行住房制度改革，根据职工的工龄，职称级别，人均居住面积等等因素，使职工以比较低的价格购买房产。）房地产产权分类1.已购公产房又分为成本价和标准价（又称优惠价），主要是当时购买的价格不等，所以称谓不一样，在之后的交易税费中会有区别。2.央产房：中央在京单位的已购公有住房，也有成本价和标准价之分。3.经济适用房：国家为保障中低收入家庭住房困难户的基本住房需求而建造的房屋。购买者需审核资格，购买价格远低于周边商品房的出售价格。4.安居房，康居房：为实施国家“安居工程”而建造的住房，称谓不同但含义一致，主要针对人均居住面积在4平米以下的特困户。性质类似于经济适用房。住宅可分为高档住宅及普通住宅。若根据其权利来源方式的不同可分为：商品房、房改房、经济适用房、使用权、私产。非住宅的类型非住宅根据其住宅用途可分为：办公楼、店面、车库及杂物间等。房产的分类房屋从不同的角度可以不同的分类。按建筑结构分：砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。钢筋混凝土结构：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。钢结构：主要承重构件均是用钢材制成。房屋分类按房屋层数高度分：低层1-3层多层4-6层中高层7-9层高层10-30层超高层40层以上按房屋房型分：一室两室三室（一厅）、三室（两厅）其它（多室、别墅、平房、四合院、错层、跃层等）按房屋建筑用途分：住宅商用按房屋建筑朝向分：南北向、东西向；阳面、阴面、东照、西照。按房屋建筑面积分：建筑面积：多指私产、商品房合同、返迁协议、抵债协议等性质的房屋面积；计租面积：多指公产、企业产等性质的房屋面积；（一般不含阳台面积）；公房计租面积与使用面积的区别：计租面积不含阳台，使用面积含阳台。按房屋建筑性质分：私产：指有产权证的房屋；（其中房改购房分为全部产权和部分产权）公产：指房管局管理的房屋；企业产：指企业管理的房屋；商品房合同：分为可办产权和不可办产权；其它：返迁协议、抵债协议、军产、宗教产等；按房屋建筑楼型分：塔楼、板楼、其它（点式高层、板式高层、筒子楼、蛇形楼、八角楼、锯齿楼、老楼、平房、小二楼等）按建筑物使用性质分类可分为：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑板楼（多层、砖混）塔楼高板（小高层）一居室二居室三居室错层跃层复式独栋联排叠拼交易主要税费非普通住宅：建筑面积在140平米以上容积率在1.0以下容积率：建筑面积与规划占地面积之比（目前在北京只有独栋别墅的容积率可能会在1.0以下）成交价高于平均交易价格1.2倍以上（普通和非普的主要区别：面积是否大于140平米）北京市二手房交易中涉及到的税费买方印花税契税土地出让金卖方印花税营业税个人所得税土地增值税综合地价款（经济适用房）土地出让金（按优惠价或标准价购买）二手商品房的交易双方税费缴纳明细表阶段费用明录购买方出售方上缴部门交易环节契税普通住宅：成交价×1%（首次购买面积在90平米以下）；成交价×1.5%（购买面积超过90平米）非普通住宅：成交价×3%房地产交易所印花税成交价×0.05%（目前政策改变，暂时取消）成交价×0.05%（目前政策改变，暂时取消）房地产交易所营业税（含城建税和教育附加）普通住宅：2年内：差额×5.5%；2年外：无营业税非普通住宅：2年内：成交价×5.5%；2年外：差额×5.5%房地产交易所个人所得税5年之外：免交；5年之内：成交价×1%或差额×20%房地产交易所土地增值税普通住宅免征，非普通住宅3年内全额征收，1%。3-5年内减半征收，5年外免征房地产交易所已购公房交易双方的税费缴纳明细表阶段费用明录购买方出售方上缴部门交易环节契税成交价×1.5%房地产交易所印花税成交价×0.05%成交价×0.05%房地产交易所营业税（含城建税和教育附加）5年之内：成交×5.5%5年之外，免交房地产交易所个人所得税5年之外：免交；5年之内：成交价×1%或差额×20%房地产交易所土地出让金当年成本价×建筑面积×1%当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×7%（其中6%为标补成）支付房地产交易所土地增值税二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表阶段费用明录购买方出售方上缴部门交易环节契税普通住宅：成交价×1.5%非普通住宅：成交×3%房地产交易所印花税成交价×0.05%成交价×0.05%房地产交易所营业税（含城建税和教育附加）5年内：成交价5.5%5年以外的非普通住宅需按差额征收营业税房地产交易所个人所得税房地产交易所综合地价款5年之内，超标部分需要缴纳10%的综合地价款5年之外，成交价×10%的综合地价款房地产交易所土地增值税非普通住宅3-5年内减半征收，3年内全额征收1%房地产交易所税费的注意事项年限也可以参考购房发票已购公房不涉及普宅与非普宅回迁性质的经济适用房土地出让金3%北京市二手房交易税费判断三步走第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房第二步：看房产证年限，是否超过5年；第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。房屋基本知识行业术语—配套设施四气：暖气、燃气（天然气或煤气）、热水器、空调;全齐：常用家电（电视、冰箱、洗衣机）和家具（床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜）;毛坯——水泥地，白墙简装修——地砖、白墙中装修——大地砖，老式木地板精装修——木地板，包门、包窗豪华装修——装修前卫、用料讲究行业术语-装修分类行业术语-住宅性质普通民宅—92年之建成，已购公有住房（市场上需求量最大）;甲级住宅—24小时电梯、保安，物业费较高;公寓—商品房24小时电梯、保安，24小时管道热水;别墅—独栋、联排、叠拼建筑，一般较为偏远;房屋建筑常识-房型一居室：标准定位面积，公房30—50平方米；商品房40—80平方米二居室：标准定位面积，公房50—70平方米；商品房80—120平方米三居室：标准定位面积，公房60—90平方米；商品房120—160平方米跃层：房屋使用层跳跃的房型，如一跃二，三跃四等错层：房屋内地面错落的房型房屋建筑常识-楼层楼层描述，多层楼房为6层，房屋所在层3层，简写3/6优劣：楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。房屋建筑常识-朝向朝向（以主卧室窗户所对应的方向为准）多层楼朝向多为南北正向或东西侧向。高层板楼与多层楼的朝向相似。高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向。房屋建筑常识-面积建筑面积—指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等；公摊面积—是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积占地面积—建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积使用面积—它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积；套内面积—套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积。面积详解建筑面积=套内面积＋公摊面积套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内面积=卧室+起居室+厅+厨房+卫生间+储藏室+墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半面积计算）销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数;其中：系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。不记入的公滩面积：仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室大部分公房的建筑面积换算：建筑面积=使用面积*1.33房屋建筑基本概念容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;容积率=建筑总面积÷用地面积一般的：别墅：≤1;低层住宅：1-2;高层住宅：≥3;普通住宅与非普通住宅的区别;建筑密度:项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。也可以是建筑物基底总面积÷用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度绿地率:是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。层高：住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于2.5米。净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右不能任意扩大，进深大的住宅可以有效的节约用地。开间：住宅的开间就住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;房屋建筑基本概念如何画户型图？如何画小区平面图？2居113平146万（含）3/14南北客厅卫生间卫生间阳台卧室卧室厨房卫生间卫生间卧室阳台客厅卧室厨房卧室客厅厨房卫生间阳台卧室客厅主卧卫生间阳台厨房次卧房地产的交易类型房地产的租赁房地产的置换收费标准租赁:收取相当与一个月租金金额作为代理费买卖：买方按照成交价1%卖方按照成交价2%租赁业务收费普通民宅—因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六公寓及写字楼—因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致房屋出租人必须具备的出租条件取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋具有房屋出租行为能力已抵押，并经抵押权人同意出租的符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的置换业务—二手房（存量房）概念二手房的概念—二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购公房和已购经济适用房商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》《建设用地规划可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房销售许可证》商品房销售资质置换业务-定金定金大定二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以贰万或不超过交易房价的20%作为定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款不能正常上市出售的房