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2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算1详解北京市二手房交易所涉及税费2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算2二手房交易税费详解目录二手房交易税费计算房产经纪业务收费标准2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算3一、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）②契税③营业税④城市建设维护税、教育费附加税⑤个人所得税⑥土地增值税⑦土地出让金⑧综合地价款一般所说营业税是这三者的合一2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算4买卖双方各交什么税？印花税买方契税土地出让金印花税营业税卖方个人所得税土地增值税综合地价款（经济适用房）土地出让金（按优惠价或标准价购买）2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算5一般税费、特殊税费①印花税②契税③营业税④个税⑤土地增值税①土地出让金已购公房特有特殊税费②综合地价款经济适用房特有一般税费2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算6二、各项税费解释1、印花税概念解释：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税纳税人：买卖双方税率：以前是0.05%。自2008年11月1日起，免征征收范围：所有二手房交易2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算72、契税概念解释：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。纳税人：买方税率：普通住宅：90㎡以下税率为1%90㎡以上140㎡以下1.5%非普通住宅：税率为3%2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算8契税征收有哪些优惠政策？优惠一：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）；优惠二：城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；优惠三：按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税；2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算9优惠四：居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；优惠五：房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；优惠六：对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税。2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算103、营业税概念解释：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。纳税人：卖方税率：成交价×5.5%或差额×5.5%2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算11营业税缴纳细则1、产权证不满2年的普通住宅交易时，营业税按差额×5.5%计算，其中产权证时间以取得房产证或契税完税证明为准；2、对个人购买普通住宅超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算123、产权证不满2年的非普通住宅交易时，营业税按成交价×5.5%计算；4、产权证满2年的非普通住宅交易，营业税按差额×5.5%计算；2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算134、个人所得税1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一2、纳税人：卖方3、税率：成交价的1%或差额的20%注：（1）差额20%的计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20%2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算14公式中的几个概念解释——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。注：虽然第二种计算方式可以扣除一些费用，但也不是无限制的扣除，国家规定最高扣除额为：（1）已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算15个人所得税的优惠政策优惠一：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税优惠二：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算165土地出让金概念解释：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算17土地出让金缴纳标准买方：无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金卖方：所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算186综合地价款概念解释：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同纳税人：卖方征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）并以市场价出售的经济适用房税率：成交价的10%2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算19二手房交易税费详解目录二手房交易税费计算房产经纪业务收费标准2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算20房产经纪业务收费经纪业务经纪业务服务费权属过户费代办按揭贷款正常收费交易额*2.5%30003000元（贷款额超过20万元每超过1万元加收50元服务费）2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算21二手房交易税费详解目录二手房交易税费计算房产经纪业务收费标准2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算22税费计算—先判断第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房第二步：看房产证年限，是否超过5年；第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算23税费计算—明细表税目买方卖方税率要求税率要求契税成交价×1%90㎡以下————————成交价×1.5％90㎡以上————————成交价×3％非普通住宅---------------印花税免征（现交5元钱）营业税（含城建税和教育附加）————差额×5.5％普通住宅2年之内————免征普通住宅2年之外————成交价×5.5％非普通住宅2年之内————差额×5.5％非普通住宅2年之外个人所得税————成交价*1％或差额*20％5年之内————免征5年之外1、商品房税费缴纳明细表2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算242、已购公房税费缴纳明细表税目买方卖方税率要求税率要求契税成交价×1%90㎡以下————————成交价×1.5％90㎡以上————————成交价×3％非普通住宅---------------印花税免征（现交5元钱）营业税（含城建税和教育附加）————差额×5.5％普通住宅2年之内————免征普通住宅2年之外————成交价×5.5％非普通住宅2年之内————差额×5.5％非普通住宅2年之外个人所得税————成交价*1％或差额*20％5年之内————免征5年之外2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算253经济适用房税费缴纳明细表税目买方卖方税率要求税率要求契税成交价×1%90㎡以下————————成交价×1.5％90㎡以上————————成交价×3％非普通住宅————————印花税免征营业税（含城建税和教育附加）————差额×5.5％普通住宅2年之内————免征普通住宅2年之外————成交价×5.5％非普通住宅2年之内————差额×5.5％非普通住宅2年之外土地出让金成交价×3%对回迁房和安居房，无综合地价款——————综合地价款10%5年之内超标部份成交价×10%5年之外2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算26税费计算—习题汇总习题1：郭先生于2009年1月购买了一套位于东直门的二手商品房，面积70平米，总价81万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？习题2：王先生于2006年购买了一套房产，面积160平米，总价60万元，2009年3月出售时，成交价为110万元，王先生需要交多少营业税呢？习题3：兰小姐于2009年3月出售了一套望京的房产，总价为70万元，产权证时间为2006年，且兰小姐不能提供完整、准确的有关凭证，那么兰小姐需要缴纳多少个人所得税呢？2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算27习题四：1994年，吴先生以成本价购买了一套六里桥的公房，面积为75平米，王先生于2009年3月将该房产售予方小姐，那么方小姐需要缴纳多少土地出让金？习题五：梁女士于2003年购买了一套回龙观的经济适用房，面积为70平米，2009年4月以市场价32万元出售，梁女士应该缴纳多少综合地价款？习题六：2009年6月，高小姐通过经纪公司购买了方先生位于利泽西园的一套二手商品房，产权证下发时间为2005年，小区容积率为1.2，房屋面积70平米，总价50万元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算28习题七：2009年5月，程先生通过经纪公司购买了一套吴小姐的房产，该套房产属于已购公房，是吴小姐当年以成本价购得。该套房屋面积为80平米，成交总价为64万元，产权证下发时间为1994年。在此交易中，买卖双方各需要缴纳的税费是多少？习题八：2009年8月，张小姐购买了一套商先生位于回龙观的二手经济适用房，产权证下发时间为2003年，面积90平米，总价45万元。那么在此次交易中，张小姐和商先生需要分别缴纳的税费共为多少？2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算29习题解析及答案习题1分析：首先判断是否是普通住宅：1、该套房屋容积率高于1.0，2、面积小于140平米；3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。因此，该套房屋属于普通住宅。答案：郭先生需缴纳契税810000×1%=8100.2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算30习题2分析：由于该套房产的面积大于140平米，属于非普通住宅，因此交易时需按差价征收营业税。答案：王先生需要缴纳的营业税=（110—60）×5.5%=2.75万元。2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算31习题3分析：由于产权证时间未满5年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税，核定征收率暂按1%执行。答案：兰小姐需要缴纳的个人所得税为70×1%=0.7万元2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算32习题4分析：由于以成本价购买，所以缴纳的土地出让金的税率为1%答案：方小姐应缴纳的土地出让金为1560×75×1%=1170元2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算33习题5分析：由于该套房产已满5年，并按市场价出售，因此需交纳成交价10%的综合地价款。答案：梁女士应缴纳综合地价款为：32×10%=3.2万元。2019/9/17房产部经纪人岗前培训—税费计算34习题6买方高小姐：该套房屋属于面积小于140平米，容积率高于1.0，单价为7142元，低于望京区域土地平均交易价格的1.2倍（9498.8元），属于普通住宅，契税=500000×1%=5000元；税费总额为5000元。卖方方先生：该套房屋产权证时间未满5年，须缴纳个税。个税=500000×1%=5000元；税费总