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GB/T17986.1-2000中华人民共和国国家标准GBCopyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.2000-02-22发布2000-08-01实施内容大纲一、房产面积测算的一般规定1.房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。*建筑面积、共有面积、产权面积、使用面积：2.房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。勒脚、水平投影面积、阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、层高应具备有上盖；应有围护物；层高2.20m以上(含2.20m)；结构牢固，属永久性建筑；可作为人民生产或生活的场所。3.房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。不计入使用面积：a)墙体的面积;b)窗台与一般门洞口；c)住宅户内楼板有挑空部分；d)吊柜;e)突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道。4.房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。1、按建筑面积出产权。2、按套内面积出产权。5.房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。a.可以分摊的共有建筑面积b.不应分摊的共有建筑面积c.共有面积的处理原则d.共有面积的所有权与使用权共有建筑面积的内容：①电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。②共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。③独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。6.面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。1.计算全部建筑面积的范围a)永外性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。说明：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2m的房屋不能计算建筑面积。二、房屋建筑面积测算的有关规定b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.2m的部位，均不应计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于2.2m多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于2.2m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道；提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通讯线等）上下集中通过的井道。由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到2.2m的部位计算房屋建筑面积。上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到2.2m的部位计算房屋的建筑面积，以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.2m，按楼房处理。阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。封闭阳台按其外围水平投影计算面积。不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。g)属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算。k)有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是独立的顶盖，也可能是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不低于2.2m。门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。门廊和门斗都是进出大门的主要通道。独立柱和单排柱的门廊，应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。这里所指的玻璃幕墙，是指这一部分的房屋没有砖石等结构的外墙体，而是以玻璃幕墙直接作为房屋的外墙体。m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。这里所指的柱是指承重的结构柱。装饰性的柱、非承重柱，以及柱的装饰性部分应除外，不能据以计算房屋的建筑面积。这些车棚、货棚的层高不应低于2.2m，低于2.2m的部位，不应计算建筑面积。独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚架作空层，有围护结构的，按其高度在2.2m部位的外围水平面积计算。这里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊脚做架空层的房屋。吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.2m的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有地板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则可以不计算建筑面积。o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相同的，伸缩缝计算建筑面积。伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，未使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。上述规定也适用于沉降缝，伸缩缝与沉降缝通称变形缝。沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相同，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。2.计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。走廊是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是自备的专制顶盖。*顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊，称檐廊；*顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成的，底层无柱走廊，也是檐廊。*有和房屋相连的顶盖，有永久性的牢固的围护结构的檐廊，按围护结构外围的水平投影面积的一半计算建筑面积。檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊。有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道，或作为生产或生活的场所，层高不低于2.2m，才计算建筑面积。没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于2.2m的，均不宜计算建筑面积。b)未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结构，且层高不低于2.2m。围护结构还应有一定的高度。阳台与挑廊都必须具有顶盖，并且与室内相通。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半