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近期新政调控下房地产市场解读版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。国家政策解读(以国八条为重点)1“国八条”的出台,持续强化了前期楼市调控力度,意在巩固与扩大调控成果,在限购、价格控制、信贷、税收等多个环节上进一步收紧进一步落实地方政府责任;合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价加大保障性安居工程建设力度;多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展调整完善相关税收政策，买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前是二套房贷首付款比例50%严格住房用地供应管理，落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实坚持和强化舆论引导，对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费特征1:2011年的国八条,是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”2010年国十条及2011年“国八条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍。升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。总体来看，本次政策调控要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，大力推广“限房价、竞地价”的土地出让方式，继续增加保障房供给，更加严厉的税收、信贷措施抑制投资投机需求，加强媒体舆论宣传，引导合理住房消费，同时建立问责机制，确保各项政策措施有力执行。相比2010年的房地产调控，2011新年伊始，国务院办公厅发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。特征2:调控特征,从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价;建立问责制,确保政策有效落实;关键词：问责制,明确房价目标,稳定预期在最新”国八条”中,要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，相比去年调控政策落实不力的局面将会有所改变。在中央态度明确的前提下,对房价的调控相比以前也更为直接;同时对政策的执行落实也较以前更为关注;特征3:强化差别化政策，打击投机和过度住房消费需求。月份2010年2011年金融政策二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。二套房贷首付六成以上，利率提高基准利率1.1倍,各地可在此基础上上调；已上调金融机构人民币存贷款基准利率及公积金贷款利率；对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。土地政策首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地.买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。行政手段深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等行为；“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。此外，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。地方可限定购房套数,明确房价控制目标，稳定预期;对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。世联认为:限购范围的扩大对市场需求的抑制是理论远大于实践:⑴.从理论上来讲，限购的全面展开，必将对城市形成一定的压制。根据招商证券研发中心的测算结果：1.在全国所有城市限购的情况下，全国成交量被动萎缩13—29%之间；2.在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%—13%之间；3.若相关城市按“国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量被动萎缩12%。可见，从理论上来说，全国市场需求的萎缩程度取决于限购的广度和深度;⑵.然而，从世联对目前主要限购城市的市场监测数据来看，北京自4月底宣布限购以来，短期内市场需求抑制较明显，随后市场有在9、12月出现两波比较大的反弹。其中，9月市场成交环比增长47.6%。12月更是环比增长54.3%。限购对北京市场开始作用显著，但之后效果不明显。而深圳自9月30日宣布限购以来，10、11月市场分别环比下跌10.1%、43.7%，但12月也开始反弹，而且其幅度高达67.0%。上海在10月7日开始限购以来，11月开始下跌，但12月却又马上反弹，而且幅度也高达43.7%。其后宣布限购的城市由于时间间隔比较短，还有待市场检验。但从市场周成交变化情况来看，大部分城市，短期效应较明显。而有少数城市，如天津限购后市场成交仍然保持上涨态势。限购的实施打乱了既有的市场运行秩序:从目前实施限购的城市效果来看，需求非但没被压制，相反市场表现得更加反复无常。首先，对限购城市本身来说，限购的实施，会短暂压制需求，而随后在市场对限购认识出清的情况下，市场则开始报复性的反弹，如北京在9、12月的两波反弹；其次，限购城市被压制的需求会转移到周边城市，从而造成周边未实施限购的城市的市场短暂的火爆。如深圳周边的惠州，在深圳9月30日宣布限购后，10月份成交量环比增长55%。再次，在对城市限购的预期情况下，会造成城市限购前的异常火爆。如济南，限购前一周，成交量还不足500套，而就在限购当周，市场成交却达到了3000多套。很明显，这是开发商在配合购房者在限购出台前抢购房源。这些市场异常的走势，大大扰乱了市场既有的运行态势，使得当前的价、量等市场指标失去既有的市场调节作用，不利于市场参与者对市场的判断，更不利于市场长远的发展。限购不是良药，行政手段过度使用不利于市场长期发展:限购对市场需求的抑制作用不明显，一是由于市场的需求目前过于庞大；二是由于市场对限购已适应，现已出现各种规避手段，如借用他人身份证购房；利用企业名义购房等。在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨的预期下，而国内投资渠道过少现实情况下，通过限购来抑制房地产的需求，疗效将不大。虽然限购的广度和深度的扩大可能会加大限购的作用，但市场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹。“宜疏而不宜堵”，战国时期水利专家李冰修建都江堰时就告诉过我们这个道理。地方政策解读(汉版限购令及国八条细则分析为重点)22010年底和2011年初，高端楼盘的集体热销和价格飙涨影响武汉楼市格局，加大地方政府楼市调控压力在政府换届背景前提下,地方政府对中央政策更为配合.确保政策有效执行;表现一:武汉政府从2010年底,对房价超过10000元/平米的项目,基本不给予预售许可证的办理;•万科城,预期价格1.1万/平米,政府不予办理预售许可证,最终,万科城将价格调整至1万/平米以内,政府方发放预售许可证;•华润橡树湾,预期价格1.1万/平米,政府不予以办理预售许可证;表现二:对”限购令”政策执行贯彻彻底;•对限购令的执行时间标准,以备案时间为准,而非签署合同时间;•万科红郡从1月15日”限购令”出台前,即不准外地客户备案;相比以前,地方政府对中央出台的最新调控政策,执行配合力度明显加强;“汉版限购令”先于“国八条”出台，限购范围针对中心城区，从全国范围比较，限购力度相对宽松2月23日，“汉版限购令”被“汉版国八条实施细则”取代，内容与“国八条”基本保持一致，体现出本次地方政府执行政策力度的加强。汉版国八条细则汉版限购令备注出台时间2011.1.152011.2.23时间相隔仅37天政策短期内的调整对市场的影响？限购范围主城区一手房市场全市15个行政区一手、二手房市场限购范围不仅包含了二手房市场、而且扩大到全市范围，全面升级本市户籍家庭无房户1套1套对本市居民中“二套房客户”、“三套房及以上客户”限购力度明显加强，一套房首付提高至6成利率1.1倍1套二套及以上禁止购买1套非本市户籍居民无纳税社保证明禁止购买禁止购买与之前无变化1年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明1套1套国八条细则明确“纳税及社保证明”必须满1年以上世联认为:汉版限购令体现的是中心区和远城区差别对待，通过改变成交结构达到调控房价的目的；“汉版限购令”被“汉版国八条实施细则”取代，细则内容与“国八条”基本保持一致，政策的全面升级，体现出本次地方政府执行政策力度的加强。2010年中心城区楼盘的热销，带动武汉房价快速上涨；年底出现的“三万元”豪宅开盘清盘的现象，加大的武汉房价上行的压力，促使地方政府先于国家出台了汉版限购令；