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1出品单位：中国房产信息集团总编：丁祖昱主编：陈啸天执行主编：孟音何慧林波责任编辑：陆莹崔宁宁随着一季度宏观经济数据出笼，今年宏观经济开局良好，实现了超预期的增长。经济增长趋于稳定，中央调控房地产没有了后顾之忧。4月15日国务院出台“新国四条”拉开本轮调控的序幕，之后各部委陆续出台了相关配套政策，地方政府也陆续出台了跟进政策和执行措施。调控力度不断加大，彰显了中央政府遏制高房价的决心。在此情况下，4月份全国房地产市场演绎了先扬后抑的态势，上半月市场量价齐升，而“新国四条”出台后，一线城市反应快速，成交率先掉头向下，二三线城市随之下滑，同时部分项目采取小幅优惠措施试探市场反应。此外，受政策的影响，土地市场也有所降温，开发商对后市判断相对谨慎，土地市场再现流标现象。同时，在政策的影响下，沪深港三地地产股板块放量暴跌。我们认为，近期行业政策高压的状态短期内不会改变。随着政策的逐步细化和落实，市场投资投机行为将得到抑制，市场成交将进一步回落，房价也将出现一轮回调。经济——继续保持平稳较快增长，但增长动力将有所减弱。政策——政府调控决心巨大，近期行业政策高压状态不会改变。土地——受政策影响土地市场降温，知名民企表现相对积极，天津超大地块被疑规避政策。市场——政策急转弯，楼市表现先扬后抑。企业——政策影响地产板块放量暴跌，二线城市大幅地块成为市场焦点。2010.04本月市场——政策调控重拳出击，楼市风向突变2一、经济：继续保持平稳较快增长，但增长动力将有所减弱从一季度宏观经济数据以及4月份PMI先行指标来看，我国宏观经济继续保持平稳较快的增长趋势。但是随着PMI购进价格指数大幅攀升，食品类、居住类价格走高，CPI上涨压力越来越大，通胀形势愈发严峻。此外，随着经济趋于稳定，刺激政策将逐步推出，在政府投资结构放缓、房地产受到打压、消费增长存在不确定性以及出口恢复依然温和的背景下，后期宏观经济增长的动力将有所减弱。1、PMI小幅上升，显示经济稳定较快增长4月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为55.7%，比上月上升0.6个百分点。该指数已持续14个月保持在50%以上，反映经济已走向稳定较快增长的轨道。4月份，新出口订单指数为54.5%，同上月持平，表明我国出口复苏的态势得到巩固。但世界经济走势的不明朗及国际贸易摩擦加剧可能制约我国出口的持续回升，因此出口回升基础仍不稳固。4月份，购进价格指数为72.6%，比上月上升7.5个百分点，升幅较上月扩大3.5个百分点。2010年要素价格改革带来的原材料价格上涨以及国际大宗商品反弹带来的输入性通胀，对企业的生产成本形成较大的压力，引发物价的连锁反应，通货膨胀的压力骤增。2、通胀压力上涨，结构性因素成为主要推手随着货币政策的不断收紧，货币供应量增速在逐步回落，今年通胀总体上应该相对温和。在此背景下，今年通胀更多的是一种结构性通胀。4月份食品类价格总体走高，其中粮食和猪肉价格可能对未来CPI有较大影响。据国家发改委最新公布的食品价格调查信息，4月份全国蔬菜价格由3月的下跌转为上涨，大中城市西红柿、黄瓜、茄子等15种蔬菜平均零售价格环比上涨2.22%。受天气转暖影响以及国家收储政策的推动，猪肉价格也从4月中旬开始止跌回升。随着各项资源品价格改革的步伐快速推进，今年各省/市将陆续对居民用水、电、气进行改革，居民用资源品价格上调已经成势在必行。同时4月中旬推出的一系列房地产调控政策可能会推高居民居住成本。此外，国际大宗商品价格快速上涨所带来的输入性通胀，将成为影响整体通胀一个重要因素。3、随着刺激政策逐步退出，经济增长动力将有所减弱固定资产投资继续回落，对经济增长贡献逐步减退1-3月固定资产投资增速回落至26.4%，较上月增速下降0.2个百分点，已连续两个月回落。随着政府投资节奏的放缓和房地产开发投资在政策密集调控下减速，预计4月份以及二季度投资将继续回落，作为“三驾马车”主力的投资对经济的贡献将逐步减退。受居民收入增长限制，消费增长存在很大不确定性3月份，社会消费品零售总额增幅为18%，春节假期因素影响消除后，增速较上月有所回落，但与093年相比仍处于高位。今年以“家电下乡”、“汽车购置税”为代表的消费刺激政策将会延续，但基于耐用品消费的周期性特征等因素，2010年这些政策的效果可能会递减。市场性消费需求受制于收入增长缓慢也难以快速增长，未来消费需求对经济增长的拉动作用不会大幅增加，消费增长的不确定性仍很大。出口复苏依然温和，对经济拉动力度不强从一季度来看，我国进出口总值为6178.5亿美元，比去年同期增长44.1%，其中出口增长28.7%，进口增长64.6%，说明我国对外贸易恢复性增长势头良好。但，从4月广交会成交情况来看，虽然成交呈现恢复性增长，仍然大幅低于危机前水平，显示出口复苏依然温和，对经济拉动力度不强。4月19日，第107届广交会一期结束，全期到会境外采购商10.4万人，比去年秋交会增长13.3%，比2008年春交会下降2.5%；一期出口成交额171亿美元，比去年秋交会增长9.8%，比2008年春交会下降19.3%。其中，对欧、美、日等我国传统市场出口表现不容乐观，欧、美、日采购商到会人数比去年秋交会下降3.5%，比2008年春交会下降22.4%，成交额较2008年春交会下降31.7%。二、政策：政府调控决心巨大，近期行业政策高压状态不会改变近半个月来，针对房价持续走高、市场投资投机性需求旺盛以及开发商捂盘惜售的现象，中央政府出台了一系列调控组合拳，地方政府也陆续出台了跟进政策和执行措施。调控力度不断加大，彰显了中央政府遏制高房价的决心。鉴于近期政策密集出台的程度，短期内房地产行业政策高压状态不会改变。1、房产调控政策密集出台，显示政府调控决心4月中央政府重拳出击，连续发布一系列力度颇大的房地产调控政策。4月14日国务院出台“新国四条”之后，各部委陆续出台了相关配套政策。4月17日和4月20日，国务院和住建部分别发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，对“新国四条”进一步地完善、补充，从房地产市场监管、二套房认定标准、房地产信贷等方面提出了细化要求。从供求两方面频繁出手调控市场，表明了中央政府抑制当前房价过高、楼市过热的巨大决心。对此次疾风骤雨式的政策调控，我们认为：政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。一方面，政策的严厉程度前所未有，无论是从时间上，还是力度上，都大大地超出了之前的预期。另一方面，措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子，将有效抑制投机性需求，最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。2、各地细则陆续跟进，地方政府从紧实施调控新政随着中央房产调控新政陆续出台，各地相关政策细则也纷至沓来。从已出台的北京、青岛、浙江、海南和深圳细则来看，细则总体方向相比国家政策则更为严格，除海南外，各地均对第三套房贷和异地购房4全面叫停。北京地方版新政一经公布即被业界视为首个最全面且更严格的地方新规，并首次出现限制家庭购房套数的规定。而5月6日刚刚发布的深圳细则，尽管被业内认为较为宽松，但也严格执行了中央的暂停三套住房贷款以及外来人员购房贷款的政策。从各地的配套细则来看，此次调控地方政府的响应速度和力度都较之前有明显变化，在体现地方政府从紧实施新政决心的同时，也足见地方政府的在政策问责制高压下的执行力。3、上调存款准备金率，释放货币政策收紧信号5月2日，央行于年内第三次上调存款准备金率0.5个百分点，此次调整后,商业银行的存款准备金率将达到17%,逼近17.5%的历史最高点。我们认为，上调存款准备金率对商业银行放贷能力影响较大，各银行房贷能力受贷款配额限制更为明显。该举措主要意在向市场传递出货币政策紧缩的信号，以抑制资产价格上涨预期，以及通货膨胀预期。此外，也是对前期严厉房地产政策的表态和支持。虽然不是直接的房地产调控政策，但仍将对市场产生利空影响。三、土地：受政策影响土地市场降温，知名民企表现相对积极，天津超大地块被疑规避政策受政策的影响，土地市场在2010年4月有所降温。十大城市中有八个土地成交面积环比下降，且降幅普遍较大。其中，深圳由于本月没有土地成交，因此成交量环比下降100%；其次是重庆，成交面积环比下降91.59%。本月出现四幅流标地块，但原因各不相同。北京房山区窦店镇居住项目由于楼面地价超过上限而流标，武汉公正路与武九铁路交叉口地块由于紧邻铁路且底价过高而流标。土地价格方面，典型城市高溢价地块比重大都较上月有所加大。成都本月有9幅高溢价率地块，居十大城市之首，占到十大城市全部高溢价地块的35%。本月地王较少，仅有天津市津南（挂）2010-11号位于咸水沽镇的居住、科教、商业金融地块以70.5亿元的总价被富力拿下，成为天津新地王。2010年4月的高价地块比起上月略有减少，民营企业表现较为积极，富力、苏宁、万达等均有所斩获。天津咸水沽镇津南（挂）2010-11占地面积达128.92万平方米的地块由北京富力城房地产开发有限公司以70.5亿元拿下，成为天津新科总价地王。该地块由大地块拆分成小地块出让，虽然单幅地块都低于单块土地不得超过300亩的限定，但16幅地块仍是捆绑出让，起拍价也是整个地块的价格，难免引起打政策擦边球的怀疑。上海莘庄镇222号地块直接以评标结果决定中标人，报价因素仅占最后评标结果的30%。最后，绿地集团击败新鸿基等强劲对手拿下这一地块。2010年4月全国典型城市经营性土地成交汇总表单位：万m2区域城市2010年4月2010年1季度10年3月成交面积4月流标率溢价率≥50%地块溢价率5%地块成交面积环比增幅同比增幅成交面积同比增幅2010年4月比重2010年3月比重2010年4月比重2010年3月比重华东上海19.6145.47%-75.60%326.20498.09%13.480.00%37.50%/50.00%/南京16.82-34.29%1116.49%78.76-2.28%25.590.00%50.00%50.00%33.33%0.00%杭州16.28-83.18%-60.40%166.99335.32%96.790.00%33.33%31.58%66.67%52.63%5华北北京68.30-43.39%115.48%267.82529.72%120.6520.00%75.00%66.67%25.00%27.78%天津278.16-63.96%3.37%995.24278.68%771.878.70%26.32%11.11%78.95%79.63%华南广州11.98-45.62%30.98%23.83-41.89%22.030.00%0.00%0.00%100.00%100.00%深圳0.00-100.00%-100.00%28.19212.18%26.70//50.00%/50.00%中西重庆9.32-91.59%82.39%227.73688.27%100.060.00%50.00%42.86%50.00%42.86%成都89.52-67.82%191.10%664.77605.63%278.210.00%52.94%0.00%5.88%100.00%武汉10.36-81.17%-5.39%446.97409.00%55.029.09%0.00%/45.45%/资料来源：CRIC四、市场：政策急转弯，楼市表现先扬后抑1、市场态势先扬后抑，传统旺季成交表现平平4月份，全国市场表现为月头热月尾冷的态势，前两周市场态势火热，成交良好；而从4月14日政策出台后的市场表现来看，多数城市市场成交显著下降。政策出台后第一周（4.15-4.21），一线城市反应迅速，除了广州外，其余城市成交量出现明显下滑；政策出台后第二、三周（4.22-4.28），二线城市成交亦开始下跌，全国市场出现明显萎缩。从4月整体表现来看，十大城市成交环比除了广州持平外，其余城市均有不同程度上升，而相比去年同期，除