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开篇成都，中国西部重要的交通枢纽和商业重镇，地铁，萦绕成都人多年的心愿正在变为现实。中天，历史性的站在巨人的肩膀上，中天世纪，一座商业的丰碑正在崛起。这是历史的选择，更是时代的需求。地铁——城市现代化进程的重要标志。众所周知，地铁经济将推动成都新一轮的城市发展进程，地铁的兴建无疑将为成都的城市化发展锦上添花，在成都作为统筹城乡综合配套改革试验区试点的宏观背景下，地铁经济对于成都的发展具有重大的历史意义和深远的现实意义。而本案作为成都地铁在城北区域特别是火车北站商圈的最大受益者，将给我们带来无限的商机，这也是对火车北站传统商业业态有效提升的最好时机，地铁与本案的无缝连接将给这一传统商圈带来巨大的经济价值和社会价值，其潜在的经济能量将异常巨大！本案的开发已经到了千载难逢的绝佳时机！整合火车北站商圈是地铁经济概念凸现后的大势所趋形势喜人、形势也逼人，地铁工程的施工迫在眉睫，我们必须马上行动。如果我们错失良机，坐以待毙，不能与地铁工程的施工同步，我们将失去一次绝好的发展机会。如果我们不能尽快与地铁形成对接，我们的损失将异常巨大。地铁作为政府工程，其施工将不以个人的意志为转移，如果地铁先行施工，将强行要求我方将在地铁一号线和五号线施工线各后退15米，那么，项目完整的地块将划分得支离破碎，以后根本无法开发，项目未来的发展必将成为空谈！本案必须与地铁工程实现同步设计和施工机遇偏爱有准备、有头脑的人。机会就在面前！机会稍纵即逝!把握机会刻不容缓!香港中天基金会应紧紧抓住这一机会，历史性的承担起这个伟大而光荣的使命，配合成都地铁工程打造火车北站商圈无以伦比的标志性建筑——“中天世纪”，与地铁一道成为成都新一轮城市发展的见证者！正所谓，箭已上弦，不容不发，“中天世纪”以如日中天之势在中国西部经济跨越式发展的进程中浩然诞生！第一章项目总论一、项目概况1、项目暂定名：中天世纪（考虑到项目的商业秘密，对内外以“L”工程代称）2、投资商：香港中天基金会有限公司3、开发商：四川中天世纪建设投资开发有限公司（香港中天基金会组建项目公司进行“L工程”项目的整体开发建设）4、策划服务团队成都卓越房地产代理公司和中为集团策划部组成精英团队，共同打造“L工程”。5、项目位置：地块位于成都市火车北站广场东侧，北靠北站售票大厅，南临二环路北三段。6、地块面积及边界长项目地块面积11717平米（约17.6亩），整体呈比较规整的长方形，展示面良好，长约235米，宽约50米，南北朝向。7、项目现状项目地块由六个部分组成：万通商场、九州宾馆、干道公交站、长城大厦、建兴宾馆、57所，目前这五个部分都还未拆迁，处于营业状态。二、项目建设的必要性和紧迫性由于项目处于火车北站商圈，加之成都地铁一号线和五号线施工在即，为万通商城和九州宾馆的改造提万通商场公交站九州宾馆长城大厦建兴宾馆供了千载难逢的大好机遇，火车北站传统商圈的商业价值和地铁经济的不可复制，为“L”工程的实施创造了绝佳的条件，这是不容拒绝和放弃的巨大商机。唯有顺势、借力、整合、提升现有传统业态，才能把握未来火车北站商业旗舰的方向。经过市场的调查和研究，我们认为“L”工程的战略定位就是：“L”工程施工必须与地铁工程施工全面接轨，要在设计上与地铁施工同步进行；注重“L”工程与地铁工程的无缝对接，因为这将给“L”工程的改造带来不容复制的巨大商机；整合火车北站传统商业价值，实现与地铁经济的成功互动，这是投资商必须高度关注和尽快启动运作的前提和条件。建设“L”工程的必要性：第一、“L“工程地处地铁1号线及5号线交叉处，两面皆临地铁线，其中西临1号线，北临5号线。”L”工程的建设已经取得金牛区政府的认同和支持，站在为政府倾力打造火车北站商圈的高度，力争让“L”工程尽快成为成都市和金牛区重大市政改造工程和政府形象工程。第二、火车北站商圈历来“脏、乱、差”，社会治安问题相当严重，各级政府都把火车北站整体形象的打造列为政府重点工作推进，这是“L”工程的高度所在。另外，成都两大交通枢纽——火车北站与双流航空港是省市政府对外的脸面和形象，打造火车北站商圈是企业的发展需要，更是政府的要求。“L”工程的实施有利于尽快提升城市形象，改善城市的招商环境，必将会得到政府的大力支持，对于项目需要整合的资产，政府可通过专题协调会解决施工过程中的问题和难题。第三、地铁1号线于明年5月份形成隧道，与“L”工程项目接口最迟至明年5月份施工，“L”工程必须于此时与其对接（即形成同步地下通道）。这将极大地提升商业业态的价值和经营的潜力，为火车北站商圈的打造增添一处独特的商业风景。第四、原二环路下穿隧道及人防设施拟与“L”工程地下商场连通，二环路过街人流和商流将直接进入”L”工程的地下商场，并且可部分利用原人防设施。这一举措将把巨大的人流和商流直接导入“L”工程，真正地形成在火车北站商圈无与伦比的竞争优势和商流中的颠峰地位。第五、“L”工程北侧与地铁5号线相平行并紧邻，在设计时须充分考虑将来对地铁5号线施工的结构影响。这将有利于投资方与地铁公司的友好合作，特别是对地铁一号线的设计对接将实现投资方对“L”工程的全部预期。建设“L”工程的紧迫性：第一、“L”工程的设计工作要尽快进行，首先要取得地铁公司认可后方可通过规划报建。而且要求必须在结构设计上有一个双方共同认可且双赢的合理解决方案。如果与地铁公司的合作与配合不到位，投资方关于“L”工程的全部预期就不能实现，而且会给公司带来巨大的损失，这是我们必须高度关注的。因为地铁工程的进度已不允许我们懈怠，如果错失良机，就等于坐以待毙。地铁工程是政府工程、社会工程、民心工程，建设的步伐不会因为企业的原因而停下，若投资方不能与地铁对接并启动工程，那么待地铁线建成以后再进行改造，其损失将无法估量、无法挽回。第二、鉴于“L”工程的紧迫性，投资方应立即确定设计单位并完成方案设计，根据目前掌握的情况，与铁二院进行设计合作能保证与地铁施工的顺利对接和协调，可实现让对方积极协助投资方完成符合地铁公司要求的结构设计方案，以确保“L”工程能在明年5月份和地铁施工无缝对接。三、项目研究方向由于项目处在火车北站的特殊位置，人流量巨大、环境嘈杂加上地块本身的狭长、展示效果好的特点，本案的居住功能偏弱、居住价值偏小。因此本次调查研究的方向主要是项目的商业价值和商务价值，同时考虑地铁经济对本案的推动作用，在定位研究上通过同地铁的有效结合，最大限度的提升项目的商业和商务价值，并确定本案的发展方向、市场容量、形象档次、经济回报、社会效益等问题，证明项目切实可行。四、我方为项目所做出的努力1、积极促使地块整合成功我方为项目的土地整合上做出了不懈努力并取得实质进展。已成功使干道地块同万通相连，形成了本项目目前地块的一个整体性和规模性；现正努力促成长城地块和建兴地块同本案的整合，为项目的持续发展提供支撑。2、为企业和政府搭建沟通平台本案要想取得成功，获得政府的支持将是非常重要的一环，我方积极为企业同金牛区政府和荷花池办事处之间搭建沟通平台，协调企业同政府之间的关系，使项目获得了金牛区政府和荷花池办事处的大力支持。3、积极同地铁公司接触本案同其他商业最大的不同之处在于同地铁之间的“无缝对接”，我方积极同地铁公司接触，了解地铁的最新动向和相关情况，积极推动本案同地铁之间的“无缝对接”。4、协助新公司的注册为了开发需要和政府的财政支持，注册新公司势在必行。我方积极协调新公司注册的各种手续和关系，极力促成新公司的尽早注册成功。5、获取火车北站的发展规划方向为了保证项目的定位准确，我方通过各种资源获取北站的未来发展规划，为项目的《可行性报告》提供了可借鉴的规划依据。6、进行详细的市场调查为使本次的《可行性研究报告》做到有针对性和准确性，我方调动公司的人力、物力和财力历时一个月，对成都和城北的商业、酒店和写字楼市场进行了专项的调查，为项目的业态定位和产品设计提供了有力的数据支持。第二章地铁及火车站物业调查分析由于本案是成都的首批地铁物业之一，本土市场找不到参考对象，因此为了让地铁价值在本项目能够得到更大的体现，我们对全国比较具有典型意义的地铁和火车站商圈物业进行简单的调查分析，为本案发展定位抛砖引玉。一、地铁物业调查（一）深圳地铁沿线物业简析（深圳地铁线路图）地铁一期工程由1号线东段和4号线南段组成，1号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸、老街、大剧院、科学馆、华强路、岗厦、会展中心、购物公园、香蜜湖、车公庙、竹子林、侨城东、华侨城到世界之窗；4号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站、会展中心、市民中心到少年宫。深圳地铁目前开通1号线，全长15个站点目前已全部开通，由于在建过程中充分参考香港地铁运作模式所以在经营过程中形成专门招商公司及与沿线物业充分互动形成地铁经济。1、深圳地铁主要沿线分布的写字楼、酒店、商业华侨酒店金凯莱酒店金光华广场金世界广场福明家地铁1号线、4号线地铁联体商业分布罗湖商业城地下商场（在建）地下独立层商业（在建）、新城市购物中心金光华、国贸八达商城、金泰地铁商场千万家项目、北方大厦地下项目万象城华联商业街岗厦－会展地下商业街（规划中）与岗厦的连通商业街（规划中）、金中环大厦（在建）、大中华（在建）兴万家居家生活广场其他站点省略罗湖站国贸站老街站大剧院华强站购物公园站科学馆岗厦站会展中心少年宫市民中心会展中心福民站皇岗站一号线经营业态统计部分地铁出口与地下对接口图片：地下商业布置地下出口布置地铁出口与商业对接地铁沿线接口商业、写字楼物业金中环喜年中心英龙展业卓越大厦商业经营两大特点①从地下经营业态看深圳地铁在建设过程中，有效与沿线开发商共同打造。使有限的土地效益得到放大。其中1号线共15个站点，9个与地下商业相连。都以地下设3层为主。地下商业多以独立店铺为主，其中有小型超市、便利店、食品、服装、箱包、工艺品、花店、药店、干洗店等。②从面积划分上看由于各站点的地下商业不大，以小业主居多。在铺面的划分上以20-80平米为主。物业管理费在38-58元/㎡。此面积的划分较符合小业主投资或自主经营。（二）上海地铁沿线物业简析（上海地铁线路图）上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的，值得仿效。１９９３年８月，上海第一个地铁商业网点就落户在地铁一号线徐家汇站。目前，上海地铁运营有限公司负责轨道交通一、二、三、四号线的运营管理，运营线路总长125公里，共84座车站，形成了“十字加环”的网络化运营格局。轨道交通一号线南段1993年5月建成通车，一号线全线1995年4月试运营，南、北延伸段分别于1997年7月和2004年12月开通试运营。一号线全长33公里，共设25座车站，日客运量80万人次左右，是一条纵贯上海南北走向的交通大动脉。轨道交通二号线一期工程2000年6月建成试运营，全长19公里，共设13座车站，是一条横贯上海市区连接浦江两岸的东西向线路。轨道交通三号线一期工程2000年12月建成试运营，全长近25公里，共设19座车站，是一条环绕中心城区以高架为主的线路。轨道交通四号线2005年12月实现“C”字形试运营，全长27公里，共13座车站（不含共线段车站），与轨道交通三号线接轨成环。上海地铁主要站点接口与商业物业接口设置候车点地铁车票售卖机接商业入口与商业对接图片上海地铁主要站点经营业态1、人民广场站香港名店街地处全市的商业政治文化中心点，而且又是1、2号线的换乘处，与地铁的位置与广州流行前线相似。人流量巨大。商场的形状呈长条形，可以通往其他商场及出口相连，全部统一装修店面以及招牌（除了极少部分大牌子商家，例如esprit、雅致饰品等）。地下商城仅由两条通道组成。整体面积估计约4500㎡。商场主通道宽６米，次通道５米，次次通道3.6米（厕所等配套设备）。靠墙的独立铺位面积由１０～５０㎡不等，标准开间３.６、５米；两个主要通道夹着的独立店铺开间７.２米，门面多数是３.６米；挂铺统一１米的柜台。由于装修比较高档，而且是直接临着地铁出口，是人流通往其他商业城的必经之地，场地比较旺。经营品牌比较偏向中档，有艾格、百草堂、on