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二级市场策划品控中心2010年4月北京楼市分析2总目录宏观市场分析4月国家宏观经济及房地产政策走向4月北京房地产政策汇总一级市场分析4月北京一级市场成交二级市场分析4月北京整体住宅市场4月北京热销楼盘未来北京市场预期中原三级市场分析住宅市场买卖成交住宅市场租赁成交3目录宏观市场4月国家宏观房地产政策汇总4月北京房地产政策汇总《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》●北京土地拍卖不再价高者得●《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》●《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》●《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》4政策内容：总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《通知》共提出十条举措，主要内容包括：暂停发放购买第三套及以上住房贷款、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款、财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策、建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任等。研究视点：规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以一次性付清房款。三套房政策对供应量比较紧张的城市，如北京、上海等，楼价有很好的导向作用。政策对房价的遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形。房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策的效果，否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。5目录宏观市场4月国家宏观房地产政策汇总4月北京房地产政策汇总《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》●北京土地拍卖不再价高者得《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》●《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》●《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》6政策内容：要求住房用地量的增长要明显高于去年，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。4月9日，国土资源部于下发《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》明确指出确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%；对农村建设用地实行计划指标单列，计划指标安排量不得低于国家下达当地用地计划总量的5%。严控新上项目用地，严禁计划指标用于高能耗、高排放、产能过剩行业项目建设，以用地结构调整推动经济结构调整。研究视点：《计划》是对部分房地产商“地荒论”的一大驳斥,将有助于防止“地荒论”之类的无稽之谈继续推高地价，进而有助于房价维稳。总体来说，《计划》就是要在稳增长的同时，通过合理安排用地计划，发挥计划的调控作用，推动经济结构调整和发展方式转变。7目录宏观市场4月国家宏观房地产政策汇总4月北京房地产政策汇总《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》●北京土地拍卖不再价高者得《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》●《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》8政策内容：针对近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。4月20日，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。研究视点：政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人依法追究相应责任。9目录宏观市场4月国家宏观房地产政策汇总4月北京房地产政策汇总《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》●北京土地拍卖不再价高者得《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》●《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》10政策内容：对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。4月26日，住房和城乡建设部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》《通知》主要针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题。通知还依法明确了有关工作人员滥用职权、徇私舞弊以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。研究视点：经济适用房主要保障对象是低收入群体，是为了解决居民的住房困难问题。因此，《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。目前，政府还是在强调保障性住房优先发展，但是保障并没有体现作用，保障应该保障到应该保障的人群。这个政策和商品房市场打击投资投机政策有异曲同工之妙，就是要维护保障性住房的公平，让低收入家庭得到保障。11目录宏观市场4月国家宏观房地产政策汇总4月北京房地产政策汇总《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》北京土地拍卖不再价高者得《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》●《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》12政策内容：北京推出了一系列完善招拍挂制度新举措后，明确今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。4月16日，北京市国土资源局副局长曾赞荣宣布，北京市将改进目前土地出让方式，不再只是“价高者得”。新措施拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素作为评标条件。研究视点：在房地产市场火爆的当下，挂牌出让最终就成了现场竞价，“与拍卖没什么区别”。加之招标出让比重低，现行招拍挂制度似乎就“只有拍卖一种形式了”，在供不应求的情况下很容易越拍越高。因此，在供不应求的情况下，采取招标的办法有利于地价保持平稳。13目录宏观市场4月国家宏观房地产政策汇总4月北京房地产政策汇总《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》北京土地拍卖不再价高者得《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》14政策内容：一个家庭只能在本市新购买一套商品房。也就是说，不管这个家庭以前有多少套房，今后一段时期内，想再买房就只能买一套，不管是新房还是二手房。4月30日，北京市政府制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》贷款从严，非京籍贷款持纳税证明,即如果在北京没有一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，就不能获得购房的商业贷款。此外，购买第三套及以上住房的商业贷款也被叫停了。研究视点：这些规定并非本市所创，而是按照“国十条”规定的政策，以最严厉的方式执行。政策首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。“京十二条”将会被执行相当长一段时间，而且下半年很可能还会有新的政策出台，甚至不排除推出备受关注的“特别房产税”等的可能。15一级市场概述4月份北京市土地成交面积96.53公顷，比上月减少68.51%；4月成交的9幅土地中，无居住用地，1幅商业公建用地，其余为工业仓储用地；本月成交总价最高的地块是平谷区马坊E-08、E-09、E-14、E-21地块，成交价4.72亿元，由北京飞行博达电子有限公司获得；成交单价最高的地块为平谷区马房E04-03A地块，楼面地价为2878元/平方米，由北京达新新创机械有限公司。16北京土地市场成交情况序号宗地位置交易日期土地用途占地面积（平米）建筑面积（平米）成交总价（万元）楼面地价(元/平米)竞得企业1顺义区牛栏山镇2010-4-1多功能299873212065388801833北京顺鑫农业股份有限公司2北京市平谷区马坊工业园区内2010-4-1商业、工业37875.9521432.17145002576北京嘉厚房地产开发有限公司3北京市平谷区马坊工业园区内2010-4-1工业331559201202472001173北京飞行博达电子有限公司4北京市平谷区马坊工业园区内2010-4-1工业13668.299381.48654002827北京达新新创机械有限公司5北京经济技术开发区南部新区X28F3地块2010-4-7工业21931.921931.91206.2545275北京国药恒瑞美联信息技术有限公司6北京经济技术开发区南部新区X20F1地块2010-4-7工业86737.886737.84770.579367北京同仁堂健康药业股份有限公司7北京市通州区台湖镇光机电一体化产业基地2010-4-7工业145860.810067310577.81525北京光谷创新置业有限公司8北京经济技术开发区路东区C7M2地块2010-4-7工业9973.29973.2448.794450北京东进世美肯科技有限公司9北京经济技术开发区路东区C7M1地块2010-4-7工业17853.117853.1803.3895450联华林德气体（北京）有限公司17二级市场目录●整体住宅市场18二级市场概述市场供应：4月份二级市场有22个项目新批预售，共8172套，96.39万平米，环比3月新增套数增加6.16%，面积增加28.17%；市场成交：4月份北京全市总成交9883套，127.16万平米，成交套数和面积环比分别增加了17.36%和23.78%，同比分别下降了41.9%和35.24%；成交均价：4月份全市实现成交均价22569元/平米，环比上涨了5.69%，与去年同比上涨81.98%。19整体市场〃供应量4月份全市新增供应8172套，96.39万平米，套数和面积指标环比分别增加了6.16％和28.17％，同比分别增加了4.47％和减少了5.36％。套数（套）面积（万平米）数据来源：北京建研弘毅房地产信息咨询有限公司。48021231847118624857372007276213376988172020004000600080001000012000140000907090809090910091109121001100210031004551415691102819026759602040608010012014016009070908090909100911091210