房地产投资项目经济分析

第六章房地产投资项目经济分析第一节房地产投资项目确定性分析第二节房地产投资不确定性分析第一节房地产投资项目确定性分析【学习目标】１、熟悉房地产投资项目确定性分析的内容；２、熟悉房地产投资静态经济评价指标；３、熟悉房地产投资动态经济评价指标；４、能应用确定性分析指标，进行房地产投资项目分析。第一节房地产投资项目确定性分析（一）投资利润率（二）投资回收期第一节房地产投资项目确定性分析（一）净现值第一节房地产投资项目确定性分析（二）内部收益率１、试算法２、插值法３、查表法第一节房地产投资项目确定性分析（三）净现值法与内部收益率法的比较第一节房地产投资项目确定性分析第一节房地产投资项目确定性分析（四）动态投资回收期知识应用一、知识训练题１、简述静态经济评价指标。２、简述动态经济评价指标。３、简述内部收益率的含义。第二节房地产投资不确定性分析【学习目标】１、熟悉房地产投资项目不确定性分析的内容；２、熟练掌握房地产投资项目盈亏平衡分析；３、熟练掌握房地产投资项目敏感性分析；４、熟悉房地产投资项目概率分析。第二节房地产投资不确定性分析（一）建设成本（二）租金和售价（三）开始周期（四）利率（一）线性盈亏平衡分析第二节房地产投资不确定性分析１、固定成本和可变成本（１）费用分解法（２）高低点法（３）回归分析法第二节房地产投资不确定性分析２、线性盈亏平衡图第二节房地产投资不确定性分析３、数学计算法例一：中基开发公司承接了一住宅区的开发项目，征地5800m。经市场调查，该地区住宅平均售价可达1500元／m２。该公司计划获利240万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为268.78万元、前期工程费为51.10万元、基础设施费为308.78万元、建安工程费为670元／m２、配套设施费为123.20万元、经营管理费为60.54万元、税金等为162.22元／m２，试据此进行盈亏平衡分析，确定该项目建设的固定成本、保本开发面积和实现利润240万元的开发面积。第二节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资不确定性分析（二）曲线形式的盈亏平衡分析（三）盈亏平衡线（四）盈亏平衡分析的应用第二节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资不确定性分析（一）确定影响因素（二）确定分析指标（三）分析判断变动效果（四）确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断第二节房地产投资不确定性分析某房地产开发项目的占地面积为2000m２，容积率为2.5，楼面地价为1500元／m２，建造费用为3000元／m２；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元／m２·月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25％；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15％，专业人员费用为建造费用预算的10％；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18％。试进行项目的财务分析和敏感性分析。项目财务分析如下：第二节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资不确定性分析项目的敏感性分析如下：１、建造费用的敏感性分析２、建设周期的敏感性分析３、租金的敏感性分析４、建筑面积的敏感性分析第二节房地产投资不确定性分析第二节房地产投资不确定性分析（一）正态分布第二节房地产投资不确定性分析（二）投资风险度第二节房地产投资不确定性分析某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目，投资方案有：一是投资兴建一高级公寓；二是投资兴建一商业大厦。建成后，两方案皆以出租方式经营。这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表6-15所示，试作风险分析。知识应用一、知识训练题１、房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些？２、影响房地产投资项目不确定性因素有哪些？３、正态分布有何特点？４、简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤。５、什么是房地产投资风险度？