房地产经纪人培训汇报材料

房地产经纪人培训汇报材料房地产经纪人培训汇报内容第一专题人汇报人：张丽第二专题房汇报人：潘英第三专题总结与点评（总结：张丽潘英）（点评：领导及同事）一、经纪人Agent买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。《辞海》依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。1995年10月26日国家工商行政管理局颁布《经纪人管理办法》二、房地产经纪realestateagency指房地产经纪机构和人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产代理、居间等服务并收取佣金的行为。中国房地产估价师与房地产经纪人学会《关于发布房地产经纪执业规则》的通知中房学[2013]1号三、房地产经纪人realestateagent指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认，依法取得房地产经纪人资格，并经过注册，从事房地产经纪活动的专业人员。《关于发布房地产经纪执业规则》的通知中房学[2013]1号房地产专业经纪资格考试（网上报名、缴费2017年6月20日起至7月31日止）注册（登记服务）继续教育房地产经纪人职称分类：房地产经纪人协理中级房地产经纪人高级房地产经纪人房地产经纪01居间服务四要素020304人房钱业务文书第一专题人15287643代理人共有权人未成年人外国人人在国外公司售房精神病人老人民事行为能力民事行为能力：指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务资格。判定标准：年龄精神状况Notice：只有具备完全民事行为能力的人，其签订的合同或协议才具备法律效力，签订合同或协议前，经纪人务必要核实当事人是否具备完全民事行为能力）完全民事行为能力人18周岁以上的成年人精神健康、智力健全限制民事行为能力人10周岁以上的未成年人不能完全辨认自己行为的精神病人（间歇性精神病人）无民事行为能力人不满10周岁的未成年人不能辨认自己行为的精神病人（1）代理人卖方张三（?）李四（?）买方??关系??关系1、代理指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。2、代理人代为签约“四要件”查看《不动产权证书》原件，留存复印件查看出卖人及代理人身份证原件，留存复印件留存出卖人亲笔签名或公证的《授权委托书》原件④留存代理人亲笔签署的《代理人关于代理权的承诺书》原件3、代理类型委托代理（最为常见）法定代理指定代理代理人签约，但未出示委托人亲笔签署的《授权委托书》，会造成什么法律后果？《代理人关于代理权的承诺书》是否等同于《授权委托书》？房屋出卖人或买受人可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？房屋出卖人在国外，委托国内朋友代为签署《房屋买卖合同》并办理后期过户手续，出卖人应如何办理授权？代理人代为签署《房屋买卖合同》时，签名处怎么填？（2）共有权人共同共有按份共有两个或两个以上人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系全体同意后方可处置2/3位同意即可处置受让人善意取得（事先不知情、价格合理、已办理过户），归受让人所有什么是共有？如果夫妻双方没有特别约定，哪些情况下的房产属于个人财产？哪些属于共同财产？个人财产婚前一方全款购房，产权登记在购房者个人名义下由一方父母全款出资为子女购房，产权登记在出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，为子女个人财产共同财产婚前双方共同出资，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，为夫妻共同财产婚前一方以个人名义购买，付清全部房款，房屋登记在一方名下，变更后登记在双方名下，为夫妻共同财产婚后一方父母为子女全款购房，登记在双方名下，为夫妻共同财产例题1：小明和小红婚后共同购买一处房屋，1、出售时应如何签署《房屋买卖合同》？答：2、登记在小明名下，后双方协议离婚，现小明持房产证和《离婚协议》或《民事判决书》/《民事调解书》出售房屋，经纪人如何把控风险？答：1）核实《离婚协议》的真实性。2）查看《离婚协议》中关于房屋分割的约定房屋登记在（1人）名下：房屋登记在（2人）共有名下：夫妻双方到场，另外1人签署《配偶同意出售证明》另外1人未到场〈配偶同意出售证明〉、〈关于配偶同意出售的承诺书〉夫妻双方到场，合同中房屋出卖人出填写：产权人（1人）另外1人未到场〈授权委托书〉〈代理人关于代理权的承诺书〉合同中房屋出卖人出填写：产权人（2人）例题2：武松欲出售其兄长武大郎位于阳谷县的一处房产（武大郎与潘金莲婚后购买，房屋所有权证登记为武大郎单独所有）给西门庆，应当如何操作？经纪人应如何把控风险？（3）未成年人10无/限制民事行为能力人登记在我们名下的房产，怎么出售呢？1、未成年人属于无/限制民事行为能力人，应由其监护人代为出售房屋，且该；2、签署合同时，未成年人父母应持户口本（户口本能体现父母子女关系）原件签订合同，并办理监护公证手续注意：实际操作过程中，当地贷款机构或建委对无/限制行为能力人签署合的要求相对严格，建议事先与上述部门进行核实，咨询其相关政策及材料要求。（4）精神病人1、无/限制民事行为能力人2、监护人代为出售房屋法院指定监护人监护公证监护人持监护公证书以精神病人的法定代理人名义签署《房屋买卖合同》风险要点：通过沟通，判断当事人的精神状态；如当事人的精神状况不佳，不能由其签约，应联系家人；经纪人应明确告其家人，经法定程序确定监护人，由其监护人代为签署合同；精神病人的监护人确定后，建议办理监护公证；合同签署方法提示（5）老人风控要点：1、确认出卖人精神状态及认知能力--确保合同有效；2、签约后，经纪人应建议高龄房屋出卖人办理售房委托公证手续----方便合同履行注：将售房事宜委托给其具备完全民事行为能力的成年子女代为办理，并在委托书中明确写明：“委托期限至委托事项全部办理完毕为止”。（6）外国人常见的场景外籍人士欲在大理购买房屋，应注意哪些问题？购房目的，房屋类型、套数（自用、自主的商品房一套）境内居住年限（工作或学习超过1年）必须经过审批（取得涉外人员购房审批表）如不符合购房条件，外国人所签署的合同无法履行，但不是无效。（7）人在外国常见的场景1、李某在美国留学，欲出售其名下位于北京一处房产，应如何操作？办理委托公证，代理人代为签署合同，办理手续；（注：委托公证书须经大使馆认证，资料和证明如果有外文须提供释本公证）核实权属状况严格审查代理人身份2、港、澳、台人士欲在国内（北京）购买房屋，需要满足哪些条件？提供哪些资料？需要满足哪些条件：（参考外国人在京购房政策）提供哪些资料•《港澳居民来往内地通行证》/《台湾居民来往大陆通行证》•涉外审批表•在京居住状况证明•委托公证（须经认证）（6）公司产权1、核实企业是否存在（主管部门查询企业信息、营业执照）2、公司产权房屋出售需提供材料营业执照公司章程、股东会或董事会签署的出售决议《法定代表人身份证明书》及身份证复印件④《授权委托书》及代理人身份证复印件第二章房房正常交易重点房因特殊性质存在特殊交易条件的房屋禁止交易房屋出租房抵押房查封凶宅继承房屋赠与房学区房无本房正常交易重点房因特殊性质存在特殊交易条件的房屋法拍房国有资产一手房尾盘车位禁止交易房屋违章建筑小产权房改底单全款公证房出租房01赠与04学区房02继承房屋03查封房05抵押房06出租房（买卖）01承租人相关权利1、房屋在租赁期间被产权人出售，承租人仍有权依据原租赁合同继续居住该房屋（“买卖不破租赁”）2、优先购买权（即房屋在租赁期间被产权人出售，同等条件下，承租人具有优先购买权。若出租人侵犯（未在合理期限内通知）承租人的优先购买权，出租人需要对承租人承担一定的赔偿，但出租人与购房人签订的《房屋买卖合同》依然有效。学区房（买卖）021、交易房屋是否为学区房2、交易房屋学区名额是否被占用3、交易房屋内户口是否已迁出或何时迁出忌：“买了这个房子一定可以上那所学校”继承房屋（买卖）03继承的方式（1）遗赠扶养协议（遗赠人&扶养人）（2）遗嘱继承（3）法定继承（被继承人没有对其遗产的处理立下遗嘱时）A、第一顺序继承人：配偶、父母、子女B、第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母适用顺序：遗赠扶养协议遗嘱继承法定继承继承生效：《继承法》规定：房屋继承从被继承人死亡时开始。产权人去世后，遗产分割前的房屋归全部继承人共同所有。签约前，产权人去世，且未留有遗嘱和遗赠抚养协议，如何签署合同？履约步骤注意事项第一步：确定继承人遵照《继承法》法定继承顺序第二步：办理继承公证，换领新的房屋所有证持相关材料到相关部门办理第三步：签署《房屋买卖合同》由新的产权人签署《房屋买卖合同》，其配偶同时提供《配偶同意出售证明》签约后，产权人去世，买受人如何履行合同？（履约同上，若继承人不予配合，房屋买受人可以通过法院起诉（前提：买受人要全额付清房款）全部继承人，要求继承人履行原合同，配合买受人办理过户手续）案例分析小明和小红婚后共同购买一处房屋，登记在小明名下，后小红去世，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，小明是否可以单独出售房屋？不可以。共同财产按照法定继承被依法继承未办理继承手续之前，该房屋系小明、小红法定继承人共同所有。出售，须经上述所有人同意，并办理继承公证手续。赠与房屋041、按现行限购政策，受赠方需具有购房资格才能接受赠与。赠与房屋办理产权过户前，应先到网签窗口进行受赠人购房资格查验，审查合格方可办理过户手续。过户完成，获赠房屋将计入受赠人家庭房屋拥有套数内。（签订赠与合同，已办理完成过户，赠与无法取消）2、同一家庭成员之间互相赠与房屋，不需要进行购房资格审查（如父母将房屋赠与未成年子女，家庭房屋数没有增加，所以无需审核购房资格）查封房屋051、签前查封合同无效2、签后查封解约+违约责任受买人仍愿意购买（需提示购买风险，明确告知解除查封时间及违约责任。禁止将受买人的首付款用于解除出售人房屋的查封）买受人不愿意继续购买（出卖人保证该房屋没有产权纠纷，如因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记转移或发生债权债务纠纷，导致买受人无法实现购房的目的，出卖人应当承担责任）抵押房屋061、核查房屋产权情况（查看相关原件并到相关部门核房，知晓其抵押权人、抵押金额、出卖人债权债务关系，综合考量风险）2、核查房屋占有情况（如果抵押权人市担保公司或个人，需注意核实该抵押权人是否签订了其他协议,如长期的租房合同，核查房屋的实际占有情况，避免将来买受人无法入住交易房屋）3、签署合同时，应明确约定房屋抵押情况，并约定办理还款解压时间和注销抵押登记的时间。第三章签约及履约定金（是否履行合同：可退）指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。具有一定的法律效应。1、数额由当事人约定，但不得超过房总价款的20%；2、以定金的实际支付为生效条件，生效后若房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，根据定金罚则，买受人可以要求房屋出卖人双倍返还已支付定金，但不得同时主张双倍返还定金和赔偿违约金。订金（是否签订合同：不可退）指预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明显的担保性质。01“一房二卖”02“一房多卖”03借名购房04“历史遗留问题”常见问题01交易双方已签订《房屋买卖合同》02买受人拒绝履约，也不出面与出卖人签署解约协议（1）一房二卖03经纪人继续出卖此房屋解除旧合同后方可重新售卖解约途径发函解约合同签订后，若约定买受人拒绝购买房屋，出卖人享有单方解除权的，出卖人可以向买受人发送书面《解约通知》，经买受人本人签约后，该合同即可解除协商解约双方签署书面的《解约协议》诉讼解约出卖人通过法院起诉买受人要求解除合同2、一房多卖如何确定履行合同的买受人？（按序确定）（1）已经办理房屋所有权转移登记的人（2）均未办理（1），已经实际合法占有房屋的（3）（1）、（2）均未办理、未占有。综合考虑买受人实际付款数额的多少