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房地产估价师继续教育材料房地产投资项目评估实务探讨第一部分房地产投资项目评估问题研究第二部分城市基础设施投资项目评估问题研究第一部分房地产投资项目评估问题研究1.房地产开发项目分类2.房地产投资项目评估的主要内容及报告格式3.房地产市场调查与预测4.房地产开发方案的规划设计5.房地产开发项目策划6.房地产项目融资7.房地产开发项目投资与成本费用估算8.房地产开发项目的收入与税金估算9.房地产开发项目的财务评估10.房地产开发项目的不确定性分析与方案比选11.房地产开发项目的综合评估第二部分城市基础设施投资项目评估问111111111题研究1.城市基础设施项目的范围和特点2.城市基础设施项目评估的主要内容3.城市基础设施项目产出的需求预测4.城市基础设施项目的经济与社会效益评估5.城市基础设施项目评估的常见指标体系及测算第一部分房地产投资项目评估问题研究第一节房地产开发项目分类(一)按照房地产项目开发的内容可分为：1．房地产综合开发项目(或成片开发项目)；2．土地开发项目，又可分为新城区土地开发即将毛地或生地开发成为建设熟地的项目和旧城区土地再开发项目；3.房屋开发项目，又可分为住宅开发和非住宅开发(如办公写字楼、酒楼、商厦、宾馆、车库、仓储、工业厂房、停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等)项目。(二)按照项目未来获取收益的方式，房地产项目主要分为三种类型。1.出售型项目。此类项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金获取开发收益，以达到盈利的目的。2.出租型项目。此类项目以预租或开发完成后出租的方式得到收人，回收开发I获取开发收益，以达到盈利的目的。3.混合型项目。此类项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。第二节房地产投资项目评估的主要内容及报告格式一般房地产开发项目评估的主要内容(一)总论项目概况1．项目名称;2．项目建设单位;3．项目建设的地理位置;4．项目提出的背景;5．项目的性质和主要特点;6.项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标。(二)项目投资环境分析评价1.项目的社会经济发展方向分析，是否符合城市总体规划要求和国家经济发展方向与政策；2.项目的必要性和社会经济意义；3.项目所在地周围环境·了解开发对象(地区)的基本概况、人口、土地、房屋建筑、地理环境、经济状况、变通运输条件等。需附开发对象(地区)的现状平面示意图。(三)项目建设条件1．基础设施；2．市政条件；(四)市场供需情况调查、预测和分析1.开发对象环境的调查分析(即项目所在地房地产市场总况)；2.各类商品房(如住宅、办公写字楼、商场、宾馆、车库、厂房等)及建筑现状调查和市场分析预测；3.各类商品房的售价和租金的调查与预测4.各类商品房市场需求的调查与预测。(五)开发方案的分析与选择1．开发区规划设想及方案选择；2．建筑物布局、道路交通、住宅厦其他商品房建筑等方案分析与选择；3．市政及公用服务设施布置方案；4．园林绿化方案；5.开发区规划详图（附图）；6.基本数据(1)占地面积；(2)规划要点，包括项目总建筑面积、建筑密度、容积率、各类用途建筑的构成、基础设施的条件和要求等；(3)项目所占用土地的原来使用状况，需要拆除的房屋面积，需要给予补偿的耕地、菜地面积，需要安置的住户和人口，以及需要安置的劳动力人数等；(4)建筑物的主要技术参数；(5)投资总额；(6)其他资料。(六)开发项目策划1.开发地域和具体地点的分析与选择；2.开发内容和开发规模的分析与选择；3.开发时机和开发进度的分析与选择4.项目融资方式的分析与选择；5.房地产产品经营方式的分析与选择。(七)开发进度安排和项目开竣工日期根据前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发建设进度，制定网络计划图。(八)开发成本及项目投资估算1.开发成本估算：包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设赞、公共配套设施建设费用、开发间接费、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。2.项目总投资估算。主要包括开发建设投资和经营资金。3.各种成本费用计算依据及计算表(附表)。4.成本分析应充分考虑各分项成本费用在项目实施期间可能发生的变化。(九)资源供给1.资金筹集和使用计划；2.资金筹措方案分析和多方案比选3.建筑材料的需要量，供应计划和采购方式4.施工力量的组织计划；5.项目施工期间的动力、用水等供应；6.项目竣工使用后水、电、气、交通、通信等的供应条件。(十)项目财务评价1.销售收入、税金和利润预测；2.项目财务盈利性分析；3.清偿能力分析；4.资金平衡分析；5.项目不确定性分析。对影响项目财务状况的各种因素的变化作敏感性分析、临分析和概率(风险)分析，提出投资风险防范措施;6.项目方案比选。(十一)项目综合评价1.综合评价的项目费用和效益的划分和估算；2.综合盈利能力分析;3.社会影响分析。包括：(1)就业效果分析；(2)对区域资源配置、科技进步和区域经济发展的影响；(3)对环境保护和生态平衡的影响；(4)对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响；(5)对节约和合理利用国家资源的影响；(6)对提高人民物质文化生活和社会福利的影响；(7)以及对远景发展的影响。(十二)结论与建议1.运用各项数据，从技术、财务、经济和综合评价结论，论述开发建设项目的可行性;2.推荐一个以上的可行方案，提供决策参数;3.指出项目存在的问题，提出改进建议和措施。第三节房地产市场调查与预测（一）、房地产市场的特点根据房地产产品本身的特征，决定了房地产市场具有下列特点：(1)没有物体的空移动(2)存在出租和出售两种买卖方式；(3)价格一般是向上浮动的；(4)具有较大的需求弹性；(5)是一种区域性市场，选择性较小。（二）、房地产市场调查与预测的要求和目的房地产市场调查与预测，是在特定的时间点上，针对特定的开发项目类型、项目特点和项目所在地的特定地区，进行房地产市场的特性分析、调查研究和预测，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为分析和确定地产项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机、开发经营方式、项目收益水平及项目风险控制等提供可靠的依据。因此，房地产市场调查和预测是房地产开发项目可行性研究的前提和项目评估的基础。（三）、房地产市场调查与预测的对象根据房地产项目类型、特点及所在地区的具体情况，一般应对以下类型房地产项目进行市场调查与预测：1.居住用途的房地产项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。2.商业用途的房地产项目，包括商场、宾馆、写字楼、酒楼等。3.工业和仓储用途的房地产项目，包括厂房和货仓等。4.特殊用选的房地产项目，包括停车场、汽车加油站、游乐场和高尔夫球场等。5.土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的地产项目。（四）、房地产市场调查与预测的内容房地产市场调查与预测应包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查和预测两大部分。1、房地产投资环境的调查与预测房地产投资环境的调查与预测应在国家区域、城市、邻里的层次上进行.主要内容应包括:政治、法律、经济、金融、文化教育、医疗、自然地理、城市规划等方面，特别是预计已经发生或即将发生的重大事件对房地产项目的影响。（1）通过房地产投资环境的调查与预测，从宏观上分析项目建设是否符合国民经济长远发展方向和投资政策。是否符合本地区的社会经济发展方向是否符合城市建设总体规划的要求．据以证明该房地产项目建设的必要性及其社会经济意义。（2）从微观上，通过对项目所在地周围环境的调查和预测，进一步了解该地区的基本概况，包括环境、政治、人口、土地、房屋建筑、基础设施、地理环境、经济状况、市政条件、交通运输条件等情况．例如：公路、港口、机场、铁路等内外交通设施，劳动力、原材料市场，人口政策、地方政府产业发展政策等。据以说明该房地产项目建设的可能性和项目开发的生产建设条件.（3）分析研究项目所在地域的情况。包括；经济结构、人口及其就业状况、就学条件、地城内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。2、房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，并包括下列主要内容。（1）供求状况。主要包括供给量、有效需求量、空置量(空置率)、供求类型、供求地段，供求档次等。房地产的供应量与需求量应包括土地、厂房、仓库、各种营业房和住宅等所有城市房地产的供给量和需求量。A．供给量应包括已建成的项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计投入市场的时间。例如，城市住宅的供给量是指在一定时期内，可以提供流通的住宅供应量；住宅供应量应包括：国家提供的(或投资兴建的)公有住宅、合作组织建房、个人提供住宅(私房)、原有住宅空房、对旧房改造增加的住房面积。B．有效需求量。城市住宅的有效需求量，是指在一定时期内在流通领域里，对住宅有支付能力的需求量.它应包括:城市家庭结构(包括人口机械增长)引起的住宅的需求量;城市老年人增长引起住宅的需求量}城市家庭结构(小型化)的变化引住宅的需求量;现有的无房和缺房户所需的住宅需求量；住宅的自然淘汰、城建拆除和自然灾害破坏形成住宅的需求量。居民对住宅水平提高甚至超前消费和非消费性需求，形成对城市住宅的需求量.（2）房地产商品的售价、租金以及可能的自营收人。房地产市场的价格(售价、租金)主要是由市场的供求状况所决定的。（3）开发成本、费用、税金的种类及支付时间等。（4）房地产经营条件的调查。A．房地产经营企业的内部条件。如组织管理状况、职工队伍素质、技术装备程度和业务经营水平等等。B．房地产经营企业所处的客观环境。如国民经济的结构及其发展水平；国民经济管理体制及其配套改革情况；房地产经济体制改革的进展等等。在进行房地产市场状况的调查与预测时．还应进行房地产项目竞争能力的分析。通过调查和预测，掌握全面情况，可以从全局出发，实事求是地确定房地产经营的战略和策略，为制定项目开发方案和项目经营策划提供可靠依据和奠定基础。(五）房地产市场调查与预测的方法1、房地产市场调查的方法根据调查的对象、内容和目的的不同而有所不同。通常采用的方法有：普查法(即全面调查)、抽样调查法、典型调查法(即有重点调查)、直接调查法、问接调查法和实验词查法等。2、房地产市场的预测的分类（1）定性预测。主要通过对历史资料的分析和对未来条件的研究。凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。（2）定量预测-是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方{击和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数学模型t并以此为基础进行分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。3、房地产市场研测的具体方法根据房地产市场预测的对象、内容和期限的不同，通常可以采用下列具体方法。（1）判断预测法。如德尔菲法和专家小组法等（2）历史引伸法。如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等；（3）因果预测法，如回归分析法和相关分析法等。对住宅需求的预测在国外流行采用下列两种方法：1．标定需要预测法，即为客观需要预测。它是由国家有关部门首先确定出一个社会所能认可、接受的住宅标准，然后与实际居住水平比较，计算出缺房数量和未来需要量，预测期一般为5～20年。2．有效需求预测，即为主观需求预测。它是根据住户对住宅的支付(购买或租用)能力，预测住宅市场的需求量，它侧重于反映住户的主观要求和支付能力。随着现代生活方式的不断变化，人们对住宅的配套造型、环境等方面的要求也不断提高，因此，在预测时也应考虑这些因素。第四节房地产开发方案的规划设计房地产开发方案的规划设计主要是指开发区(居住区)的规划、居住区的建筑规划布局、居住区道路和绿地规划、居住区竖向规划和居住区环境评价标准，以及住宅设计等方案。从房地产开发企业的角度讲，房地产开发的规划设计是房地产质量形成过程的前