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第五章房地产投资项目选址与建设方案第一节住宅选址（一）市场因素1、市场供求：一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切2、房地产投机：指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。（二）社会因素1、安定与治安状况2、附近房地产的情况3、城市化进程4、行政隶属变更一、住宅项目选址的影响因素（三）自然因素1、地势坡度：城市土地利用中的理想坡度是0.3-2%2、地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。3、气象：（四）政策因素：住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。（五）经济因素1、经济发展状况2、物价水平与物价变动3、储蓄率和投资力度：一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期，这预示着强大的住宅购买潜力，储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛，此时房价上涨快。4、利率水平：对于银行储蓄利率较低的地区，可作为投资区位考虑，因为低利率，储蓄额减少，投资额增加，有利于房地产发展（六）环境因素:1、绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅投资区位。2、视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。3、城市规划：（七）心理因素1、地块风水2、名人效应3、风俗习惯1、交通便利原则2、环境适宜原则（1）自然环境：住宅选址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域（2）人文环境：“孟母三迁、择邻而居”的典故3、设施齐备原则二、住宅项目选址的原则1、追求高质量住宅：（1）高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性（2）中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优其屋”的时代。（3）高质量住宅将趋向发展为生态住宅，追求高质量住宅增强了区位选择的“环境性”。2、追求自然环境——郊区化现代化居住观念的变化和发展，亲绿、亲山、亲水的心理使住宅选址向郊区化发展3、追求人文环境——复合区位三、城市住宅投资区位选择的发展趋向3、追求人文环境——复合区位复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合所体现的区位概念。主要有以下趋向：（1）文化教育复合区位：在住所附近是否有好的学校方便孩子上学是家长们买房的重点考虑因素（2）体育复合区位：广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活”为核心理念，提出“运动就在家门口”的主题，修建了上万平方米的体育设施，大获成功，区位价值猛增。（3）旅游复合区位第二节商业地产选址1、城市类型及城市设施2、城市经济发展水平3、城市交通条件4、城市规划5、城市商业发展6、城市商业网点规划7、城市商业地产市场需求状况8、购买力水平9、大型主力店动向一、选址考虑的因素商场经营方式沃尔玛租赁，战略联盟和并购，建立与大连万达等投资伙伴联盟家乐福单点开发，并购易出莲花租赁普尔斯马特租赁，购地自建，加盟欧尚购买，租赁，战略联盟吉之岛合作提点，租赁新一佳租赁百佳租赁好又多租赁人人乐租赁万客隆租赁典型商业地产经营方式1、交通便利性原则：商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。2、可见性原则：商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。二、商业地产选址的原则3、适应性原则:为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。4、购买力原则:研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽量选址于购买力强的区域。以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间12小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在100平方米以内。其商圈辐射半径0.3公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。三、不同类型商业地产对选址的要求1、食杂店的特点及选址要求以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。营业时间在16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目，以开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积100平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，顾客多为有目的的购买。一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。2、便利店的特点及选址要求商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，开架自选，统一结算。营业面积300~500平方米，辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民，一般选址于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。3、折扣店的特点及选址要求经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品超市与综合超市商品结构不同。营业时间12小时以上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。营业面积在6000平方米以下，辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主，一般选址于市区商业中心、居住区。4、超市的特点及选址要求大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实际营业面积6000平方米以上，辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主一般选址于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区。5、大型综合超市的特点及选址要求以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部分，商品在4000种左右，大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理，营业面积6000平方米以上，辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。6、仓储式会员店的特点及选址要求综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施。营业面积6000~20000平方米，目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。7、百货店的特点及选址要求8、专业店的特点及选址要求以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的规模根据商品特点而定。目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。9、专卖店的特点及选址要求以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。采取柜台销售或开架销售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务，营业面积的规模根据商品特点而定，目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。一般选址于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。1、从业态的角度进行商业地产的商业组合（1）集中型：专业店、专卖店等适于在同一商业地产项目集中布店，如北京琉璃厂街的古玩店、拉萨的八角街或者各个城市的电脑城等（2）独立型：大型综合超市、仓储超市等同类排斥性强，尽量与同类型的竞争对手保持距离，在同一商业地产项目中不可能并存，也无法组合，因此不需要也不希望集中布店，多数独立选址。（3）互补型：百货店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、娱乐多种因素，提供互相补充的、更加全面的商品种类和消费环境，能共同吸引客流。四、利用合理的商业组合指导选址2、从业种的角度进行商业地产的商业组合商业业态和业种的组合、统一筹划的目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报，而不是一次性销售的业绩。为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入和开发与运营的统一管理，只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度，才能实现科学选址。第三节写字楼选址1、商圈规模：商圈是市民、商家所公认的商业集中区域。商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响写字楼租用者的商务发展，同时也影响了写字楼的价值。2、商圈繁华程度：商圈繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的写字楼的发展。3、供求状况4、交通条件5、交通便捷度一、写字楼选址的影响因素1、中央商务区原则：亦称CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务活动节奏最快、密度最高的区域，也是一个城市地价楼价最高的区域，CBD的特质表明写字楼物业必定是这个区域的主流产品。曼哈顿能成为纽约的象征，拉德方斯能成为巴黎的新符号。2、配套服务完善原则：3、交通便利性原则：4、前瞻性原则：选址时要考虑未来环境的变化，对所在地的竞争态势及发展前景做出评估，所选的地址应具有一定的发展潜力，具有集聚效应，可能成为城市人流、物流和商务活动的焦点区域二、写字楼选址的原则第四节建设方案1、概念：建设项目的规划设计是指根据计划任务和城市现状条件，进行项目用地综合性设计工作。2、内容：（1）确定规划用地位置及范围；（2）确定人口和用地规模；（3）选择建筑类型、层数、组合体户比及长度；一、规划设计(一）概念与内容（4）确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；（5）确定各级道路系统、走向和宽度；（6）对绿地、室外活动场地等进行统一布置；（7）拟定各项经济指标；（8）拟定详细的工程规划方案1、用地性质用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。2、用地面积规划地块划定的面积。3、建筑密度规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限限制。4、建筑控制高度由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。(二）规划指标5、建筑红线后退距离建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制6、容积率容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限和下限。7、绿地率绿地率（%）=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。8、交通出入口方位规划地块内允许设置出入口的方向和位置。5、停车泊位地块内应配置的停车位数，通常按下限控制6、人口容量每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制7、平均层数平均层数（层）=总建筑面积/基底总面积8、建筑净密度建筑净密度（%）=建筑基底总面积/用地面积9、建筑面积毛密度建筑面积毛密度（m2/hm2）=总建筑面积/用地面积。1、建筑形态建筑的形态是指其外部形态和表面特征。建筑形态构成一直是建筑创作的焦点。2、建筑结构是支撑空间体系的内在构架。它结合社会、文化、技术等诸多因素而结合、提炼、抽象出来的空间框架，并借助这种框架来诱导人在空间中的行为秩序。(三）建筑方案设计3、建筑经济与用地经济的关系建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对建筑经济的综合评价，特别是在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导作用。（1）平面利用系数平面系数=（使用面积/建筑面积）×100%（2）层数国外的一些研究认为，建筑层数由5层增加到9层可使住宅居住面积密度提高25%，由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及建设道路交通和改建用地的拆迁费用。（3）进深进深加大，外墙相应缩短，对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好，加大进深也有利节约用地。（4）长度建筑物长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省（5）层高建筑物层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。普遍合理地提高建筑的层数是提高建筑面积密度、节约用地的主要和根本的手段和途