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沈阳建筑大学毕业论文20101我记得上次给你提过建议，建议把风险的种类放到“风险识别”这一部分。风险分析应该按照三个步骤：风险识别、风险评估或评价、风险防范。首先分析房地产投资有哪些风险，如何进行识别，然后对识别出的风险进行评价，估算风险的大小，最后提出风险防范的措施。论文之间要有衔接性，而不是只为了字数而进行拼凑。前两章内容不是核心，写的还可以，第三章应该写“房地产投资风险识别”，介绍房地产投资过程中可能遇到的风险在种类，最好多写一些，然后介绍风险识别的方法，介绍方法的应用和优缺点不要分开写，放在一起写更好一些，每介绍一种方法，先写这种方法如何应用、操作步骤，然后介绍这种方法的优缺点。第四章写“房地产投资风险评价”，主要介绍风险评价的方法。第五章写“房地产投资风险防范策略”，最后写技术经济分析及结论。摘要房地产投资风险评价就是对将会出现的各种不确定性及其可能造成的各种影响和影响程度进行恰如其分的分析和评价。随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业。房地产业受自然以及社会等因素的影响较大，面临较多的不确定性，是一个高投入、高回报、高风险的行业。如何较为正确地估计和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。本文首先论述了房地产及房地产投资风险的基本特征，并对影响房地产投资风险的因素做了细致的分析。其次分析了现行风险评价方法并比较了现行评价方法的特点与不沈阳建筑大学毕业论文20102足。最后对全文作了总结并且提出了展望。本文采用定量与定性相结合的研究方法，理论联系实际，旨在将风险管理理论应用到房地产投资项目的管理中，为我国的房地产业投资决策的科学化提供一些帮助。AbstractTheriskassessmentoftherealestateinvestmentcanproperlycarryouttheanalysisandevaluationontheinstabilityandtheeffectcausedbytheinstabilityandthedegreeofeffectontherealestateinvestment.WiththeunceasingexpansionofChina'seconomicconstruction,realestatemarketsystemismarchingintothestandardstageinourcountry.Therealestateindustryenteredpositivecycleaboutmarketcompetitionanddevelopedintoanindependenttrade.Therealestateindustrythatisinfluencedbynatureandsocietyandfacesmanyindeterminationisahighinvestment,repaymentandrisktrade.Howtoestimateriskisabigproblemthatisurgenttobesolvedinchina.Firstly,thisstudyprobesintothefundamentalcharacteristicsofrealestateinvestmentrisk,andthentheevaluationindexsystemofinvestmentriskofcommereialrealestateisestablished.Seeondly,theexistingevaluatingmethodsareanalyzed,andtheircharactersanddisadvantagesarecompared.Intheend,summarizethefulltextandproposethehope.Themethodologyadoptedinthispaperis:thecombinationofqualityandquantityanalyses,theintegrationoftheoryandpractice.Thepurposeistoapplythetheoryoftheriskmanagementtodecision-makingofrealestateinvestmentandprovidesomehelptoachievescientificdecision-making.第一章绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景近些年来，我国房地产业的高速增长，已成为启动内需推动经济增长的重要产业之一。根据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资(或销售100亿的住宅)可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元。房地产业投资增长速度高于全社会固定资产总投资的增长速度，对国民经济的拉动作用是非常明显的。随着我国加入WTO，北京奥运会的成功举办，房地产行业将面临着更大的机遇和挑战，同沈阳建筑大学毕业论文20103时行业内竞争也更加激烈。现代房地产业起步虽晚，但其发展迅猛，己经成为当代中国各大城市的支柱产业，成为国民经济发展中三大最强劲的动力之一。但是，我国房地产业的现状不容乐观。过猛的发展导致了房地产投资的过热，造成了下面几个方面的问题：一是地方投资过大，价格增长过快。二是房地产信贷资金过大，导致国家银行风险过高。三是盲目投资严重、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中心的违法违规行为还没有得到有效遏制。针对以上问题，近几年国家开始加大了宏观调控力度，随着一系列的宏观调控措施的出台，对全国的房地产开发投资产生了深远的影响。据统计，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，比上年增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。1.1.2研究意义正如任何一项投资活动一样，房地产投资也同样蕴含着巨大的风险。近几年来，随着房地产越炒越热，投资房地产的风险开始显现，特别是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险经常会给开发商带来巨大的损失，甚至导致其破产。同时，由于房地产投资开发是一个特殊的行业，它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地产业是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目沈阳建筑大学毕业论文20104的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，就要承受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。因此，如何合理的规避风险取得最大收益将是各大房地产商面对的首要问题。再加上金融危机对国际金融市场造成严重冲击，世界经济进入下行通道，而目前我国经济对外依存度较高，全球经济的衰退以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响，尽管我国有较强的抵御能力，但房地产业作为国民经济支柱产业，本身与社会经济和金融市场关联更密切些，必然会受到更多的影响。本文拟通过对房地产开发的投资风险、投资风险因素分析及风险评价等研究，进而有利于房地产企业准确地对房地产项目进行定位，使房地产企业更加顺利地发展，这对我国房地产业的持续发展、合理使用有限的国土资源以及我国经济和社会顺利发展等方面都具有重要的作用。所以，对房地产投资风险进行的研究有助于房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别，建立科学的项目风险防范机制；为房地产投资者提出了一种进行风险度量和投资组合优化的定量分析方法，从而为房地产投资提供了科学的决策依据；有利于对房地产投资风险的分散，从而使投资者有效的控制风险并获得满意的收益率；有利于提高企业的经营效益，增强企业竞争力。同时对促进房地产投资决策的科学化，推动房地产业走向规范化也具有极大意义。1.2研究的目标（目的）和方法近年来，房地产投资风险已逐步成为学术界的一大研究热点。本文在阅读大量的国内外文献基础上，根据自己所学的知识，以识别误区、回避误区，辨别缺陷、弥补缺陷为原则，对房地产项目投资风险进行理论和实践研究，从中找出影响房地产投资的所有风险，对房地产项目开发过程中的风险因素进行归纳和总结，进而形成房地产开发项目投资风险指标体系，力求将房地产风险评价和风险防范对策有机结合，始终遵循科学的房地产决策方法应该是定性与定量结合、主观与客观一致的思路，在对房地产投资风险的要素等进行概括后，进行较全面深入的研究，从而为管理者预防和减少房地产开发投资风险提供科学的参考。本论文采用的方法是通过专家调查法对项目风险进行定性分析，又通过敏感性分析进行定量计算，从而保证研究的合理性和科学性。1.3研究的内容及文章结构本文共分为7个章节。第1章绪论。总括性的介绍本文研究的背景、研究的意义、研究方法和本文研究的内沈阳建筑大学毕业论文20105容及文章结构。第2章房地产投资的概述。包括房地产的含义、房地产投资的概念和特征的介绍、房地产投资风险的概念以及常见的风险种类和房地产投资风险的特征、房地产投资风险管理的必要性。第3章房地产投资风险分析及识别方法。第4章讲述房地产投资风险评价的方法并举出相应的实例分析。第5章房地产开发风险的防范对策。从投资风险规避、投资风险减轻、投资风险的转移、投资风险的防范、投资风险的分散与组合、投资风险的自留等六个方面来采取防范对策。第6章技术经济分析。第7章总结与展望。第二章房地产投资的概述2.1房地产的含义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。包括所有权以及与此相关联的占有权、支配权、使用权和收益权等产权。房地产的内涵可以从广义和狭义两方面来定义。从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上与之不可分离的部分；从广义上讲，房地产是指土地、构筑物及其所附带的各种权利和契约，是实物、权益、区位三者的综合体。2.2房地产投资沈阳建筑大学毕业论文201062.2.1房地产投资的概念房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上，以获得最大限度利润的经济行为。它是房地产开发与经营活动的基础，是以形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。房地产投资总体可分为房产投资和地产投资两类。2.2.2房地产投资的特征在市场经济条件下，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。出于房地产投资受到房地产和房地产市场特性如资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等的影响，所以，同其他类型投资比较，房地产投资具有其自身的特点。一、房地产投资金额巨大房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求常常达到几百万，几千万，甚至几十亿元。即使是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单元，至少也得几十万、几百万。而且