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吉林建筑工程学院城建学院管理工程系毕业论文（设计）1第1章绪论1.1房地产的概述1.1.1房地产的内涵房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地和房屋所有权有关的所有权利或利益等。这是房地产的一般定义，根据房屋建筑的不同，又可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。所谓住宅房地产是指住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施与建筑地块的有机结合整体及其衍生的权利。1.1.2房地产的属性相对于一般商品而言，房地产具有特定的自然属性、经济属性、法律属性和社会属性。1.房地产的自然属性（1）房地产位置的不可移动性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此房地产的利用具有鲜明的地域特点。位置直接关系到房地产的利用价值。这里的位置不仅指房地产的自然区位，也指房地产所处的经济与社会关系的网络。位置的固定性说明在房地产市场上让渡的并非房地产本身，而是附着于房地产上的各种权利。因此，房地产产权的安排，变迁与交易是房地产市场运行的前提与主要内容。（2）房地产的耐久性。普通的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的利用，在质量保证、维护得力的前提下，则具有长期性，一般可使用数十年。（3）房地产的独特性。由于房地产位置固定加上不同的区位的自然、社会、经济条件各不相同，以及建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，形成了房地产的独特性，不存在两宗完全相同的房地产，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是一个交易费用比较高的具有区域性和垄断性的市场。为了降低交易费用，提高市场运行效率，房地产中介服务业(如房吉林建筑工程学院城建学院管理工程系毕业论文（设计）2地产经纪、营销、估价、法律服务业等)就显得非常必要。2.房地产的经济属性（1）房地产具有高资本价值特性。购、建房地产都需要大量货币支出。价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖于金融业。利率、资金可得性、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。（2）房地产利用适应物价变动的缓慢性。由于土地用途转换需要一个较长时期，建筑用地适应房价变动的速度取决于房地产开发周期。房地产适应价格变动的钝性使房地产业的周期波动并不同步于宏观经济周期波动。（3）投资与消费的双重性。房地产既可作为生产消费，也可用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他投产更具保值增值功能。（4）房地产利用的外部性。房地产的利用及价值常常受周围房地产利用及环境变动的影响，称为相互影响性、溢出效应或外部性。例如，住宅的利用需要有一定的配套服务设施；新建道路的投资会使路旁土地升值等。房地产利用的相互性使得房地产产权复杂化，从而要求寻找使外部性内部化的方法。3.房地产的法律属性（1）房地产的不动产特性，不动产的重要特征是它的不动性或位置的固定性，恒久性。（2）房地产产权的重要性。房地产产权指在房地产开发、经营、管理和使用过程中发生的人与人之间的权利关系，房地产交易实质上是房地产产权的交易。产权的界定与保护是房地产得以流转的前提。房地产产权的存在与变更反映了房地产的法律属性。（3）房地产的可分性。作为物质形态的房地产不易分割或分割后会损害其效用。但作为无形资产，其所有权可视为一束权益(利)的集合，这些法律权利与权益可以被分开并单独出售、转让。例如：投资者不必购买土地，通过租赁即可获得使用权，使用权还可以继续出租、抵押、转让等。房地产的可分性使房地产的流通更容易实现。4.房地产的社会属性吉林建筑工程学院城建学院管理工程系毕业论文（设计）3（1）房地产利用的社会效应。人类行为受遗传与环境的影响。环境包括自然环境与人文环境。人类的衣食住行都是通过土地及房屋来满足的。对土地的开发利用会对当地物理环境产生长远的影响。住宅的质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素，都会对人类的生活、工作与娱乐，产生有利或有害的影响。据有关研究表明，设计良好的居住区，能起到降低犯罪率，加强社会沟通与凝聚力、激励居民参与精神的作用。（2）房地产的美学价值。建筑是“凝固的音乐”。建筑作为人类智慧、技术与文化的结晶，反映了人们的伦理观念，审美情趣、价值观念、宗教感情、民族性格等。具体来讲，房地产的美学价值表现在三方面：作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美；城市规划、建筑设计及室内装饰所表现出来的艺术美；房地产、使用者与社会三个系统的良性运行与顺畅沟通所表现出来的社会美。（3）房地产的心理效应。房地产是人类的生存与活动空间，其中所蕴涵的信息对活动者的心理与精神状态有很大影响。以住宅为例，住宅提供了人们家庭生活的秘密空间，担负起现代快节奏，高度程序化生活状态中的人们宣泄感情，昂扬个性、审美自由的功能。住宅(区)的开放程度及善邻性能增加居住者之间的心理相容和归属感，有利于减少冷漠、偏执、孤独、狭隘等“文明病”，住宅也是人的自我存在的认可意识的映射与物化。表现了居住者的个性与情趣、社会地位等，居住区的分异现象则反映了人类社会的隔离与分层等。总之，住宅不仅仅是一个栖息之所，更是一个能给人以慰藉、美感与激情的空间。1.1.3房地产投资的内涵房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。房地产投资能带来巨大的收益，同时，也有很大的风险，这是房地产投资的一个显著特点。为减少风险、增加收益，房地产投资必须注意以下三要素:1.时机。同投资股票、债券一样，把握住投资的时机很重要。然而，房地产因其自身的特点，在选择投资时机时，不能完全照搬证券投资那一套方法。房地产具有不可移动性和地域性等特点。一个地区的空置房地产并不能弥补另一地区房地产的短缺。如果房地产拥有者因为本地区房地产的短缺而囤积大量房屋的话，吉林建筑工程学院城建学院管理工程系毕业论文（设计）4那么，当房地产市场形势突然发生变化时，他就很可能会措手不及而失去高价出手的时机。例如，什么时候买入土地?什么时候购入物业?投资于开发的哪一个阶段?等等。时机的掌握不仅需要投资者具有多方面的知识并发挥个人的智慧，还需具有对各种信息的高度敏感性，因为每一个时机的到来，无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展的趋势、人口的增减、收入水平的升降，消费心理的变化等各种信息之中。2.地段。不同的地段适于建筑不同的房地产，购物中心和商场之类的商业用房应建在繁华的商业中心，在那里，顾客集中、流动量大；建造别墅应选择风景优美、环境幽静、气候宜人的郊区；住宅应建在交通方便、购物便利、服务设施齐全的场所，以便于居民工作和生活。房地产投资地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产的增值事实上就是土地的增值，而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与其地段有着密切的联系。拥有增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件，房地产投资者应高度重视这一点。房地产地段不仅指所处的自然地理位置，同时还包括其社会经济条件和交通因素，如人口素质、教育水平、服务业水平、通讯情况、交通便利程度、生活设施和社会治安情况等。地段是房地产价值的重要影响因素。3.质量。有了良好的地段，虽然具备了好的投资获利条件，但却不一定能带来好的投资效果。好的投资效果要通过房地产优良的质量来实现。一个设计陈旧、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能将土地的价值充分体现出来。只有设计新颖、结构严谨、材料优良、施工精细的房屋的才能有效地实现地段价值，为投资者带来高额的投资利润。对于出租物业来讲，管理和服务的质量同样具有重要的作用。好的管理和周到的服务是一种无形的广告，能产生意想不到的投资效果。1.1.4房地产投资的特点1．融资性强。房地产投资的一个优点便是易于利用债务的形式进行筹资活动，例如采用抵押贷款，充分发挥其投资的杠杆作用，在西方发达国家，一般情况下，债务筹资可以达到房地产投资市场价值的80％以上，甚至更高。事实证明采用融资杠杆将大大提高投资收益率。那么，为什么房地产投资较易获得银行的低息贷款呢？这主要有两个原因：首先，房地产本身具有价值量大、位置固定不可移动性，是一个良好的抵押担保品，易为金融机构所接受。其次，房地产不但安全，吉林建筑工程学院城建学院管理工程系毕业论文（设计）5而且随社会经济发展，其价格或租金有上涨的趋势，即房地产具有增值保值的优点。但是房地产投资者须注意利用融资增加了财务风险发生的可能性。2．能降低因通货膨胀带来的投资风险。房地产投资的另一大优点便是能充分降低因通货膨胀带来的投资风险，而不像一般投资由于投资周期长而易受通货膨胀的影响。根据西方发达国家的多年经验和有关专家学者的研究，房地产之所以易于增值保值，主要是因为房地产价格具有与物价同步波动的趋势。3．房地产投资的供需变化特殊。房地产是一种价值含量很高的特殊产品，其供需变化的速度较一般商品而言要缓慢的多。从供给而言，从市场价格的变化到供给的变化中间往往要经过很长一段时差，这与房地产的不可移动性和投资周期长有关。从需求方面讲，作为人们一种生产、生活的基本需要，房地产的需求价格弹性很低。例如无论是国民经济高涨期还是衰退期，只要人们的数量没有大的变化，对于住宅的需求数量也不会有较大的波动。4．对投资区位的选择要求严格。房地产投资比任何一种其他投资都重视对投资区位的选择。区位几乎是土地投资价值的最重要的因素，对于建筑物的价格也有一定的影响。另外房地产周边社会经济环境、房地产自身利用方式的变化也将在很大程度上改变该房地产的价值。因此，投资者不但应重视分析房地产所处经济区位，而且要科学、动态地预测其区位的未来变化趋势。我国正处于城市化的关键时期，区位分析更值得投资者关注。城市中心土地比郊区土地利用程度高，利用条件优越，地价较高，但这并不意味着市中心土地比郊区土地更易于投资。西方城市化的经验表明，某些眼前价值高的土地如市中心地块随着城市化的进展甚至有下跌的可能，现在西方一些大城市的中心区成为贫民集中区便是明证。实践中，土地区位和使用类型的转变并非仅受经济因素的影响，政府法令、法规限制、社会文化演变等因素的变化也应引起投资者的重视。5.流动性差房地产投资不像证券那样具有较强的流动性，投资者很难在短期内将房地产上的实物转化为现金，因此易于产生流动资金周转困难的投资风险。由于流动性差的缺点，房地产投资者的投资行为也受到很多其它限制。首先，即使有融资的支持，房地产投资的门槛成本还是很大；其次，一旦投入便不易将吉林建筑工程学院城建学院管理工程系毕业论文（设计）6投资撤出；再次，将现有房地产转换为其他类型使用方式的转换成本也是很高的。故投资者对投资房地产的利用类型的选择是很重要的。6.其他特征除上述特征外，房地产投资的投资周期长、投资量大、受社会经济发展影响大和易受国家宏观经济调控的影响等特征也是值得投资者重视的。1.2风险的概述1.2.1风险的定义风险是指一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险与损失不同，二者的区别点在于：损失是一种确定的结果，风险是一种可能性，风险存在就有发生损失的可能，如果损失已成事实，那么风险也就不存在了；风险不一定只带来损失，也可能带来直接的收益，或是暂时的损失而最终的收益。1.2.2风险的类型企业风险分析应主要从这三个主要方面进行：1.系统风险与非系统风险。从个别投资主体的角度看，风险分为市场风险和公司特有风险两类。市场风险是指那些对所有的公司都产生影响的因素引起的风险。这类风险涉及所有投资对象，不能通过多元化投资来分散，因此又称不可分散风险或系统风险。公司特有风险是指发生于个别公司的特有事件造成的风险。这类风险是随机发生的，因而可以通过多元化投资来分散，即发生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事