XXXX年4月武汉房地产市场研究月报_45页_合富辉煌

湖北合富辉煌市场研究部1NEWVIEW2010.5.锐视湖北合富辉煌房地产顾问有限公司市场月报湖北合富辉煌市场研究部2目录合富之声P03政策解读P06城市建设P19土地市场P22新建商品房市场P25专题研究P30房地产营销P32主办：合富辉煌房地产（湖北）市场研究部执行主编：于立贤钟芦鸣责任编辑：殷一戌编辑：鲁雪陈炜陈超地址：武汉建设大道568号新世界国贸大厦I座2901室邮编：430015电话：[phone]传真：[phone]电邮：[e-mail]内部刊物仅供交流如欲转载敬请相告NEWVIEW锐视合富视野专业主义湖北合富辉煌市场研究部32010踏青合富之声登荆洲古城随笔没有文化的城市是空洞的，没有记忆的城市是苍白的。——题记一个淡淡的雨天，天空淅淅沥沥的下着小雨，走在古城的城墙上，撑着一把伞，走着走着。城墙上的的砖瓦，在过客眼里尽写着沧桑，历经风霜雨雪的洗礼，岁月也在用土木建造房屋上留下诸多的印痕。古城静看花开花落，闲观云卷云舒。古城永远用青白色的眼神，淡看红尘中忙碌的人群。轻轻抚摩古城，让心灵与它进行一次幽雅、素朴的交流，在这位历史长者面前，我内心深处只有两个字：文化！合富辉煌（湖北）策划经理刘永胜湖北合富辉煌市场研究部哲人说，缺乏文化将失去灵魂。城市需要的不只是一堆堆没有生命的砖瓦，如果一个城市，一个建筑没有了文化，没有了内涵，那将是这个城市，这个建筑的悲哀！文化是对人的精神的一种关注与关怀。开发企业在追求利益最大化的过程中，必然面对一个矛盾——房子在表达商品价值的同时，也必须传承城市的文化品格。这种传承，并非简单的抄袭或模仿，而是需要投入相当的情感和智慧；这种承载，并非依靠地段、功能或材料，而是依靠建筑的逻辑、表情与语言。缺乏对城市的文化的深刻洞察，缺乏对人的精神的敏锐体悟，地产注定将成为一种媚俗、一种肤浅，一种热闹之后的凄然退场。2010年4月21日2010踏青合富之声湖北合富辉煌市场研究部5合富辉煌（中国）一手代理：合富辉煌房地产二手代理：合富置业、合富地产物业管理：港联物业理财顾问：保来理财拍卖行：骏华拍卖行业务范围战略领先优势—打造中国地产服务链最长的航空母舰战略领先优势—打造中国地产服务链最长的航空母舰人才领先优势—行业精英汇聚一方企业团队人才济济人才领先优势—行业精英汇聚一方企业团队人才济济服务领先优势—以领先专业服务与创新思维创造未来服务领先优势—以领先专业服务与创新思维创造未来网络领先优势—以丰富的客户资源优势抢占市场网络领先优势—以丰富的客户资源优势抢占市场资源领先优势—以炽热真情凝聚社会及产业链力量资源领先优势—以炽热真情凝聚社会及产业链力量湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读猛药能否退烧？------新国十条时评2009年至今，中国楼市的疯狂为民众所见证，炙手可热的房地产绑架了中国经济，节节攀升的房价把《蜗居》抬到了温总理的案台上，国务院本着维稳的目标终于下决心要管好房价。从去年底开始，金融信贷、土地、税收等政策组合拳开始频频发力，一招狠过一招，招招剑指高房价，但可惜事与愿违，两会过后房价依然高烧不退，鉴于此，国务院于本月下了一剂猛药：《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。那么，这个堪称“国十一条＂之迷你增强版的“史上最严格＂的“新国十条＂能否给高烧的楼市降降温呢？楼市是否又会陷入越调越炙热的怪圈？下面，我们来分析一下。猛药能否退烧？------新国十条时评6‡陈超湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读新国十条主要集中于以下五个问题：（一）建立地方政府考核问责制关键词：稳定房价住房保障地方政府考核问责内容提要：稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。工作要接受有关部门的考察、监督和问责，工作不力的要追究责任。（二）严厉抑制投资投机购房需求关键词：二套房首付5成利率1.1倍限制炒房税收内容提要：1.首付利率双提高，打击投资，如下表所示；2.房价上涨过快地区可暂停发放三套（及以上）房贷；3.异地炒房可在一定时期内加以限制。4.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。7一、新政内容提要猛药能否退烧？------新国十条时评购房条件首付利率首套自住房且套型建筑面积90㎡≧3成商业银行参照基准利率和风险确定二套房≧5成≧基准利率1.1倍三套房及以上大幅提高大幅提高湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读（三）增加供地，调整住房供应结构关键词：招牌挂制度闲置土地中小套型内容提要：1.供地计划以住房为主。2.房价上涨过快地区要大幅增加保障性住房供应，增加居住用地供应总量。3.处理闲置土地并优先用于普通住房。4.改革招牌挂制度。5.保障性住房、棚改和中小套型供地不低于7成并优先供应。（四）加速保障性住房建设关键词：300万套280万套保障性住房建设规划内容提要：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住建部与省政府签订目标责任书，中央给予资金支持，地方出政策优惠，国有房企积极参与，住建部制定保障性住房建设规划。8猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读（五）加强市场监管，整顿市场秩序关键词：购地融资囤地捂盘信息披露制内容提要：1.清查囤地炒地企业。2.股东不得违规对房企提供融资便利。3.禁止非主业国企进入市场.4.限制囤地炒地企业融资。5.取得销售资格项目须在规定时间内一次性公开全部房源，并按申报价明码标价对外销售。6.曝光查处捂盘、囤房、哄价行为。7.规范发展租赁市场。8.近期开展房企经营行为大检查。9.及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。10.加快个人住房信息系统的建设。11.新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。9猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读（一）严厉程度最高新国十条堪称“史上最严厉的房地产调控政策＂了，主要体现在以下几个方面：‡在国务院及国办所发文件中首次使用“坚决＂二字，并且此次的发文级别是国务院而不是国务院办公厅，非常鲜明的表达了中央管制高房价的决心，其内容也必将是最为严格的。‡二套房和三套（及以上）房政策高度紧缩。在今年初出台国十一条的时候，二套房也只是规定首付4成，利率也仅仅是“按照风险定价＂，三套房则根本没有提及。而本次新政不仅提高二套房首付到5成，还直接规定了利率为基准利率的1.1倍；首次规定了三套（及以上）房应大幅提高首付和利率，并且授权在房价上涨过快地区可暂停发放其贷款。这种规定意在将改善型需求和小炒家清退出市场，并增加进入门槛和接盘难度，藉此平抑房价。10二、新政特点分析及解读猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读‡差别化信贷政策更为严格，首次打击了刚需。在国四条和国十一条中，也仅仅是对首套房和二套房作了一个信贷区别，但此次在首套房却以90㎡为分水岭区别对待，对于90㎡以下的刚需依然支持，但对于以上的则也通过提高首付紧缩了信贷，可以看出这种差异化更加细致也更加严格，意在引导民众形成合理的购房需求结构，并以此改变供给结构。‡打击炒房更加精确严厉。在以往的调控政策中，并没有严格区分投资和投机需求，更没有对投机需求采取针对性措施。而此次首先明确“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款＂，首次对异地炒房作出了规定，剑指所谓的“温州炒房团＂和“海南炒楼团＂等异地游资炒房集团；其次“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。＂，这样大户炒家就算付全款也不给过户了；再次，通过税收政策的改变，意图直接减少炒房收益，使得炒房预期不乐观。11猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读（二）内容更细化，可操作性更强政策最忌讳的就是太宽泛，以至于缺乏可操作性，而此次新政相比以前的文件内容更细化，配套措施更具体，从而更加具有可操作性，主要体现在以下几个方面：‡建立考核问责机制。在国十一条中首次提到了“地方政府工作责任制＂，但是却没有明确如何保障这种制度真正贯彻落实下去，在中央和地方政府博弈的情况下其效果势必大大折扣，而此次则明文提出了与之配套的考核文责机制，弥补了这一缺陷，使得地方官员在盯着GDP的时候也必须盯着房价了。‡明确各项措施的调控对象、实施主体、责任主体和额度等各项指标。比如在调控购房需求时候就又细分了自住型需求，并将改善型需求和投资需求进行了合并，以减少政策执行上的难度；再如，在加强市场监管的各项措施中，非常明确地规定了住建部、国有资产和金融监管部门以及统计部门之间的责任，并对房企分类进行调控，明确了不规范经营行为的具体类型等等。12猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读（三）仍然有不足之处‡二套房认定标准仍未明确。自从二套房这个概念诞生之日起，关于如何认定的争论就没有停止过，新国十条仍然没有明确，只是说“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。＂目前各大银行普遍实行的是认贷不认房，只要征信系统里面有，那就是二套房；而近期银监会某高官却抛出了新的颠覆性的认定标准：认房不认贷，即只要在建设部门系统中显示名下有房就算二套房。二套房认定标准一日未明，政策的实施效果就大打折扣，同时给一部分刚需也造成了心理负担。‡部分城市指向不明。新国十条标题很明确了，本次调控专门针对的是部分城市，那么，究竟是哪部分城市呢？新政尚未说明。这样一来，部分地方政府在利益集团的驱使下完全可以以本地区不在调控范围内为由谋杀掉新国十条。13猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读‡房价上涨过快标准没有具体界定。即便是明确了所谓的“部分城市＂是房价上涨过快的城市，那么，这个“过快＂到底怎么衡量：增幅在什么区间内才算过快？上涨过快的监测时间短是从什么时候到什么时候？房价又是指的是商品房价格，还是商品住宅价格？除非以上概念都明确了，才能确定这“部分城市＂是哪些城市，才能使政策落到实处。‡对公积金贷款如何适用二套房及三套（以上）房尚未明确说明。在二套房政策出台之日起，便没有对公积金贷款如何适用二套房政策做出明文规定，更别说三套（以上）房了。目前各地公积金管理中的普遍做法是：如果首套房没有采用公积金贷款，或者采用公积金贷款并且已经还清了，那么再次购房采用公积金贷款则不算二套房，仍然适用售套房的优惠政策。而此次新政中也只是对商业贷款适用于首套、二套及三套（以上）房做出了规定，还是没有明确公积金贷款应该如何适用，这给政策留下了漏洞和规避隐患。14猛药能否退烧？------新国十条时评湖北合富辉煌市场研究部专题研究政策解读本次新政最主要的就是打击了投资投机需求，那么这将对房地产市场产生何种影响呢，我们先来看看二套房政策的诞生、发展和13个重点城市近两年量价关系。15三、对市场影响研判2008~2010年13个重点城市月度量价和二套房政策关系图注：（1）数据来源：中国房地产信息网；（2）13个重点城市：宁波市、上海市、重庆市、深圳市、南京市、杭州市、厦门市、北京市、广州市、成都市、西安市、福州市、武汉市。050010001500200025002008-012008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-022010-0302000400060008000100001200014000成交面积(万平方米)成交均价(元/