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1解密万科成本六维管控流程精解与案例分析2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。3课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导成本（造价）经理、主管、造价工程师采购经理、主管、采购工程师5课程目录一．工程合同管理二．签证变更管理三．预结算管理四．工程档案管理五．招标采购管理六．全成本管理61.1标杆房企制度流程《工程合同管理办法》详解–合同管理分工原则–合同管理遵循原则–合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估2、对供应商评估–工程合同分类原则工程合同管理71.1标杆房企制度流程《工程合同拟稿审批表》–审批流程工程合同管理81.2标杆房企工程付款审批流程工程付款审批流程–付款原则–特别事项《工程付款审批表》工程合同管理91.3合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险）2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原则：WORD修改技巧101.4中国式合同潜规则阴阳合同问题：预防万一合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书）合同签署时间：小心致命备案合同内容：有备无患官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）工程合同管理111.5合同管理三大关键点合同官司本质：索赔与反索赔修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略要命的开工令：关注执行工程合同管理121.6合同计价原则签订固定总价合同的四个基本条件–精度：不平衡法纠纷–时间：投标保守弃标–数量：显失公平围标–工期：形势变更调差工程合同管理131.7标杆房企合同管理案例工期管理案例违约管理案例合同管理案例工程合同管理142.1标杆房企制度流程《设计变更及现场签证管理办法》详解–通用管理原则–签证变更类型–签证变更流程–责任承担原则–结算控制条款《签证变更单》–一个指令单可有多个确认单–现场土石方签证确认办法–审批单不能替代确认单签证变更管理152.2签证变更三个必备单标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较单一：乙方不应参与单二：办理完工依据（拒绝冒单）单三：结算根本依据（不是唯一）–事后补单案例–绿化变更案例签证变更管理162.3标杆房企签证变更管理核心详解签证变更关键控制点–紧急情况约定–来自乙方对甲方的保护–不可追溯工程规定：拆除案例–变更前现场确认记录–无效规定–三单齐全–专业会签–交楼影响–原件结算签证变更管理172.4签证变更处理三大原则不直接签金额：确认单项及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧意见签署要明确–土石方案例–材料换填案例签证变更管理183.1标杆房企制度流程《工程计价管理办法》详解–通用原则–资料规定1、成本部，项目部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备–计价原则1、主张清单计价方式2、避免费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析–施工组织设计特别条款预结算管理193.2标杆房企制度流程《工程预结算管理办法》详解–通用原则–结算流程1、工程结算通知书：项目部发出2、工程结算工程交接单：项目部办理3、承包单位报送结算资料：项目部审核–时间要求–优先原则《工程结算审批表》《竣工结算造价协议清单》预结算管理203.3标杆房企制度流程《工程报送结算资料作业指引》详解–通用要求–特别要求：土石方、桩基、园林……预结算管理213.4标杆房企制度流程《工程结算复核实施细则》详解–通用原则–关键原则–权利责任–复核基本方法–复核过程控制预结算管理223.5现代预算管理模式现代预算管理与传统预算管理差异预算工作已不再是一栋楼一次算完预结算管理233.6标杆房企预结算管理核心详解结算原则——大样图案例结算规划——结算不及时案例材料管理——甲供材案例现场控制——构造柱案例细节技巧——屋面防水案例单位管理——结算范围案例竣工控制——竣工验收案例关闭结算预结算管理244.1标杆房企制度流程《成本档案管理办法》详解–通用原则–资料分类–归档主线–保存规定工程档案管理254.2工程档案存放原则存档文件过程记录查询文件合同制度文件结算文件过期文件定期销毁工程档案管理264.3工程档案管理关键控制点公共集中原则：公属性权限分级原则：保密性及时存档原则：完整性及时清理原则：有效性销毁时限原则：回收性借阅登记原则：追溯性台账检索原则：快捷性定期备份原则：安全性工程档案管理274.4标杆房企档案管理案例图纸错误案例合同台账案例工程档案管理285.1标杆房企制度流程《工程招标管理办法》详解–通用原则–决策机构–职责分工及详细分工表–标底规定1、不设定非公开性质的标底2、公开标底应包含每一个招标文件–数量限制–定标规定招标采购管理295.1标杆房企制度流程《工程采购管理办法》标段划分案例招标方案案例招标采购管理305.2标杆房企制度流程《采购信息管理规定》详解–级别分类–范围规定机密信息–内控规定指标、评标、定标过程招标采购管理315.3标杆房企制度流程《供应商资质审查操作指引》详解–审查原则–考察原则–《供应商考察记录表》–《供应商投标资格审批表》供应商管理案例营销整合案例招标采购管理325.4标杆房企招标采购流程详解组织架构职责分工采购分类招标流程图招标采购管理335.5标杆房企商务标评标方法《经济标评审报告》示例–错漏项处理原则–废标、弃标情况–目标成本–不平衡报价–特别条款–传播范围招标采购管理345.6外联环节关键控制点组织分工采购部牵头，成本部，项目部参与外联原则1、采购部是唯一出口2、保证信息统一3、减少人为因素4、重要事情留下痕迹招标采购管理355.7发标环节关键控制点发标原则1、采购部负责发标2、资料统一留下痕迹1、不统一销勘2、投标人的不确定，是否现场跟勘发标案例招标采购管理365.8答疑环节关键控制点答疑原则采购部牵头一个山口任何答疑送达投标人，但不与投标人见面留下痕迹串标案例招标采购管理375.9开标环节关键控制点开标原则至少两个以上部门人员参与，网上开标囿于形式1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字2、关于截标，开标时间，避免囿于形式招标泄密案例招标采购管理385.10定标环节关键控制点定标原则1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改2、原则上定标不应该改变原投标文件规定3、招标后是否再议价4、定标后感谢函招标采购管理396.1标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别406.2标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森《经济学》(1948)前言我在赚钱谋生——预算员我在做全国最出色的石匠活——造价师我在建一座教堂——成本管理者不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本416.3标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”——PeterF.Drucke426.4标杆房企全成本管理理念及其核心管理方法支持工具成本决策体系提供决策依据制定支持体系落实管理方法提出支持要求改进管理办法形成决策体系管理角度看成本全成本管理436.5标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理446.6标杆房企全成本管理模式全成本管理造价审算型：被动事后目标管理型：主动事前企业经营目标=预期售价-目标成本456.7标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构管理工具管理制度成本、工程文件466.8标杆房企全成本关系图全成本管理土地成本开发间接费期间费税建设成本开发成本完全成本完税成本建安成本476.9标杆房企全成本构成全成本管理土地成本前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费486.10标杆房企目标成本管理体系全成本管理目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线496.11标杆房企目标成本管理体系全成本管理新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态及责任成本执行产品定位目标成本测算三506.12标杆房企目标成本管理体系全成本管理《目标成本管理实施细则》详解–目标成本文件构成–管理原则–制定步骤–修订条件–考核指标516.13标杆房企目标成本编制原则全成本管理1、时间性原则2、可执行性原则3、先进性原则4、可量化原则5、严谨性原则6、匹配性原则7、共同制定性原则8、审批原则（公司第一负责人审批）526.14标杆房企目标成本编制程序全成本管理1、项目基本数据收集2、成本数据收集3、市场调查4、项目定位5、确定设计方案6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准536.15标杆房企目标成本测算表全成本管理《目标成本测算表》介绍546.16标杆房企目标成本控制责任书全成本管理《目标成本控制责任书》详解–编制依据–各部门作业目标–控制要点1、地价交付节奏2、拆迁补偿费施工组织案例556.16.1标杆房企目标成本控制责任书全成本管理设计管理部控制要点:——各阶段设计成果完成时间：招标——图纸质量：设计变更、错误——规划指标、可售面积误差率——设计费——材料范围、比率（软硬景）、规格566.16.2标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理部作业目标：——开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在KG/m2以内；砼含量控制在m3/m2以内——工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%——发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%——组织相关部门进行材料选样，定样，控制在成本目标以内576.16.3标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理员部控制要点:——钢筋、砼含量控制——结构方案优化——招标率——最低价中标率——总体中标率——供应商管理情况586.16.4标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部作业目标：——按制度办理签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%——根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约——提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修，赔偿费用不得超过元/m2596.16.5标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部控制要点：——现场签证——施工方案优化——临时设施利用——临时设施位置合理性606.16.6标杆房企目标成本控制责任书全成本管理营销管理部作业目标：——项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3%——开盘前营销费用的使用不得超过本期营销费用额度的%——营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式——样板房装修工程按照不低于70%的标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回。——提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%616.16.7标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部作业目标：——提供准确合理的目标成本测算——按月进