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竟争对手分析项目周边开发项目较多，但真正具有竞争性的却较少。周边项目物业名称位置开发商开发量价格差价建筑风格目标客户定位中天星园外环城东路团坡桥头中天星园房地产经营有限公司10万m23360元/m220元澳洲三段式电梯花园洋房高收入在水一方滨河路与南浦路交汇处新太乙房开12万m22980元/m230元生态园林住宅小区高收入锦绣家园油榨街与富源北路交汇处金龙房地产开发有限公司7.8万m22380元/m230元欧陆式中高收入城南枫竹苑青年路146号诚然房开2万m21680元/m230元欧陆式中等收入东宝花园油榨街、富源路与青年路交汇处东亚房地产开发有限公司9.5万m21360元/m2起价35元现代普通住宅小区中等收入虹桥新村市南路与倒岩路交叉口经济实用房开发中心近18万m21500元/m230元现代普通住宅小区中等、中下等收入中天星园、在水一方开发体量较大，但在产品设计、目标客户定位上与本项目不具可比性。我们的主要竞争对手是同区内的中天星园、锦绣花园、城南枫竹苑、虹桥新村、东宝花园等和市内环境与交通相符的同质楼盘。竞争对手推广手法：中天星园：中天星园位于外环东路团坡桥头，东面、南面紧靠南明河，北面为居住区，西面靠马路。整体由14幢小高层组成，为纯住宅小区，它的楼盘素质做得比较高，因此在同等地段中它的价格定位相当高，几乎高出一倍，可以说该项目创下贵阳房地产界的一个奇迹。1．中天星园推出市场的形象是：高品位智能化经典社区为配合这个市场形象，中天星园准备了大量的工作：1规划设计人车分流，围合式，主题空间，南北朝向，人均绿化率高，主体公园。有安全感，采景效果好，有自己的公园，采光好，空气好，视觉好。2建筑设计一梯两户，三面采光，无梁无柱。舒适、便捷、有美感、实用率高。3户型设计全高层，中空复式，飘窗，文化厅。增强室内室外的美感，层次感有别墅之感，适应21世纪家庭生活方式，文化性趣。4景观设计大面积的绿地，四季的花卉小径、河堤、罗马艺廊、太阳神雕像、休闲椅等。有在公园生活的狭意和在酒店住宿的舒适。5配套设施泳池、网球场、中心会所、超市、幼托、净水及智能化系统，地下车库等。感受高品味的现代生活，体会超值的享受。2.物业管理由获ISO9000质量认证的中天物业公司按国际标准实施24小时全方位的酒店式管理，展示未来的社区文化。有信赖感、舒适、方便、安全、尊贵。3.中天星综合素质体现：1品牌中天企业是贵州唯一地产类上市公司。经过十多年专业经营，今天，中天以自己的市场份额，物业品质，服务质量和社会信誉，全面锁定了贵州省房地产市场的龙头地位。2智能化可视对讲系统，红外线保安监测系统，IC系统，室内防盗，防火系统，紧急求助系统，以及适应于知识经济时代的INTERNET系统。3设计在规划上以古典建筑美学控制整体格局，以共享空间为轴心，围合成三个匀质空间，引动空间环境的交替渗透，让每一个窗户都能体现室外风景。建筑设计引进澳洲三段式建筑风格，表现瑰丽典雅、俊朗流畅的审美格调。一梯二户，无梁无柱，实用率高。大面积地下停车场，完全实现了高尚住宅区“人车分流”的原则。4管理由贵州省通过ISO9000质量认证中天物业管理公司提供酒店管家服务。5户型篇引进最前卫的错层式和中空复式室内设计，营造身居别墅的室内立体空间感觉。文化厅做为书吧、琴吧、做为工作室、棋室，可多层面体现主人的生活情调。飘窗、观景阳台、落地玻璃、大客厅、文化厅、梯阶构成了充满阳光的多层次空间环境，光与影内外流动。6配套营造“别墅式”的房子，营造“公园式”的室外环境和智能型网络化安全设施。配置了泳池、网球场、书亭、超市、托儿所和3000M2业主会所。7环境开创贵阳住宅区主题式景观设计之先河，在“日月星辰”作为主题的引导下，设计4000M2主题庭院——太阳广场。4.目标客户群1崇尚自然追求高尚生活模式，尽情享受人生的人士；2对中天集团及项目持较高信心的投资者；3向往智能化生活方式的人士；4事业非常成功的高收入金领人士；5部分经商一族；6在周边生活习惯的富人之家。5.推广策略中天星园于1999年9月19日正式开盘，以“高品味智能化经典社区”推出市场，价位远超出地段支撑的价位，而且业绩非常理想，它成功的原因：1小区人车分流的设计概念在贵阳市场比较超前；2导入智能化的概念符合高消费的生活品味；3中秋之夜，“中天星园星光溢彩音乐晚会”以及中国科学院副院长、院士陈宜瑜考察等公关活动，曾加了社区的内涵和品味；以中天集团的企业品牌并在广告上强势推广，塑造高档物业形象并使买家追捧，是它的成功之关键锦绣家园：此项目是同区内开发量最大的可比楼盘。小区总建筑面积78000平方米，于去年房交会正式在公众面前展现。价位暂定为起价2300元/m2。小高层2800元/m2面市时主要以首层全部架空，68％的绿化覆盖率来吸引买家。强调园林景观，环境设施。是以一种中高档物业的形象公众于世。目前为内部认购阶段只采用了派发单张、楼书和售楼处直销手法，此楼盘曾与深圳地产策划商有过接触，相信在正式开盘时会有大的动作。东宝花园：这是前两年的一个老盘，营销推广意识较低，现在除了售楼处直销外，几乎没有采用其它推广手法。虹桥新村：贵阳市的安居工程，售楼处直销，少量报纸广告，是一种面对中下收入者的安居工程。但今年价位已在1500元/m2以上，对本项目已构成威胁。城南枫竹苑：同锦绣花园一样，在房展会上推出。入市时对主要打的是环境牌，强调其庭院绿化与观音洞园林风景相结合，营造出一片比其占地面积多15倍的绿化面积。从以上分析可看出，同区内多层住宅的营销推广的意识和水平较低，除锦绣家园有明显的竞争性外，其余楼盘的竞争性不大。这也为我们在竞争中，扩大知名度，树立形象精品楼盘提供了较大的空间。