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二、房地产开发经营公司资质标准近期建设部在《房地产开发企业资质管理规定》中规定：“资质一级企业：（1）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；（3）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师，工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（4）具有5年以上从事房地产开发的经历；（5）近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。”“资质二级企业：（1）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；（2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；（3）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（4）具有3年以上从事房地产开发的经历；（5）近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。”“资质三级企业：（1）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人；（3）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；（4）具有2年以上从事房地产开发的经历；（5）累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资，建筑工程质量合格率达100%。”“资质四级企业：（1）自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；（3）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。“资质五级企业：自有流动资金不低于30万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。”三、房地产开发经营公司的业务范围房地产开发经营公司必须直接从事以房地产开发经营为主及相关的业务。必须按批准的资质等级承担相应的开发任务，不得越级承揽任务。一级公司可承担建筑面积20万平方米以上的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅区、工业区、商业区等的开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准可以承担专门的土地开发任务；二级公司可承担建筑面积20万平方米以下的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅、工业、商业等建设项目的开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发和技术特别复杂的建设项目；三级公司可承担建筑面积12万平方米以下的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅、工业、商业等建设项目的开发建设任务，但不得承担含有12层以上，跨度超过24米的建筑物的建筑项目。第二节房地产综合开发前期工作（一）——开发地块的取得一、房地产综合开发的方式和特点1、房地产综合开发的基本方式(1)新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。(2)旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。(3)旧区改造与新区开发相结合这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。2、房地产综合开发的特点(1)建设周期长一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。(2)工程项目多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。(3)投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。(4)牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。(5)经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。3、房地产综合开发的要求(1)从事房地产综合开发的企业必须具备国家规定的资质(2)对所开发的项目必须进行可行性分析(3)必须通过土地批租或转让的方式取得国有土地使用权，领到《国有土地使用证》（集体所有制的土地必须先依法征用，转为国有土地后，再办理土地使用权出让手续）(4)要做到全面规划、合理布局、综合开发、配套建设(5)要科学地组织好开发建设的全过程(6)抓好施工管理，注重工程质量(7)加强综合开发的经营管理二、房地产综合开发项目的立项1、计划立项程序2、项目建议书的提出项目建议书由建设单位向本行政区域的计划主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币以上的项目，向市计划委员会申报；投资总额在三千万元以下的项目，可向各区、县主管计划管理部门申报。3、进行项目可行性研究4、申请投资许可证5、申请建设用地规划许可证6、立项流程立项流程图见下页建设单位提出项目建议书计划主管部门批复可行性研究报告计划主管部门批复申办投资许可证申请办理建设用地手续申请建设用地规划许可证规划主管部门批复委托建筑工程设计三、行政划拨土地使用权1、行政划拨土地使用权的有关政策规定行政划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。但土地使用者应依照（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的规定交纳土地使用税。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但市、县人民政府根据城市建设和发展的需要及城市规划的要求，可以无偿收回，并可按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物和其他附着物，政府根据实际情况给予适当补偿。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。四、土地使用权有偿出让和转让土地使用权的出让也称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国的土地使用权出让和转让不同于世界上多数国家的土地买卖性质。土地买卖是土地所有权的权属转移，一旦买卖成交，卖方就切断了与土地有关的一切联系。而土地有偿使用虽然也通过一定的行政或经济手段发生土地使用权的转移，但土地所有权的权属不变。出让方和受让方仍然存在着与土地有关的法律上与经济上的关系。1、土地使用权出让的部分条件和原则(1)国有土地才能出让土地使用权(2)土地使用权出让应当签定书面出让合同(3)土地使用权出让的最高年限为：A、居住用地70年B、工业用地50年C、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D、商业、旅游、娱乐用地40年E、综合或者其他用地50年土地使用权因出让合同规定的使用年限届满或出让方提前收回及土地失灭等原因而终止。(4)土地使用者按土地使用权出让合同取得的土地使用权，在合同规定的年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经营活动，其合法权益受中华人民共和国法律保护。土地使用权可以继承。2、土地使用权出让的方式和程序(1)土地使用权出让可采取下列方式：A、协议B、招标C、拍卖对从事商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等项目的用地，一般通过招标、拍卖的方式进行。3、土地使用权出让金土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额4、土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为。(1)土地使用权转让的方式转让的方式包括赠于、出售、交换。(2)土地使用权转让的条件A、未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。B、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。C、下列情况土地使用权不得转让1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2)依法收回土地使用权的；3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4)权属有争议的5)未依法登记领取权属证书的；6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。D、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。5、补地价所谓补地价，其实质是政府对行政划拨土地使用权的转让实施有偿转让的管理行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报偶批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让金。”在房地产抵押时，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。在房屋租赁时，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家。”第三节房地产综合开发的前期工作（二）——勘察设计与配套建设一、建设用地规划许可证的申领1、申请部门各项建设需要选址、拨地（含乡镇企业、事业单位需要使用土地）的，须按规定向市规划局或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证件，需要使用搬迁单位原有土地和房屋的项目及临时用地的项目，同样须按规定申请建设用地规化许可证件。2、申请手续属一般建筑工程，建设单位应按下列程序向规划部门办理：A、申请选地和核定规划设计要求B、送审建筑设计方案C、申请建设用地规划许可证件二、建设工程项目报建报建部门：市或区（县）招标办三、房地产开发项目的勘察设计四、市政、公用设施配套建设的征询、报批和实施五、建筑工程执照的申领六、管线工程执照的申领第四节房地产综合开发的前期工作（三）——房屋拆迁与三通一平一、房屋拆迁概述1、房屋拆迁的概念房屋拆迁是开发建设单位因建设项目用地需要，而对在建设项目用地范围内属他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章所实施的依法转移房地产权益的行为，是房地产转移过程中的一种特殊的转移方式。2、房屋拆迁的种类(1)市政拆迁和非市政拆迁(2)征地拆迁和非征地拆迁3、房屋拆迁的基本原则(1)服从国家建设需要的原则(2)公平、等价、有偿的原则(3)诚实信用、取信于民的原则(4)谁拆迁谁安置补偿的原则(5)符合城市规划、有利城市旧区改造的原则4、房屋拆迁的当事人房屋拆迁的当事人一般由两方构成，即拆迁人与被拆迁人。因为这两方直接与房地产权益的转移有关。(1)拆迁人—