房地产行业XXXX年中期投资策略待看春风翠岫

汇聚财智共享成长待看春风翠岫房地产行业2012年中期投资策略汇聚财智共享成长围绕政策的博弈1.降准降息2.刚需置业信贷优惠1.公积金政策2.差异化补贴刺激3.限购微调尝试行业回暖政策需求压制结构性疏导？基本面持续低迷刚需释放？汇聚财智共享成长目录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政策水到渠成，行业微调亦步亦趋前瞻：否极泰来，待看春风翠岫投资建议汇聚财智共享成长01020304050602005-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-02-4-20246810外汇占款同比CPI经济下行局势超预期铺垫宽松走向货币政策空间扩大稳增长越发紧迫资料来源：Wind,长江证券研究部图1：CPI与外汇占款双双下滑图2：PMI下滑迅速3540455055602005-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-02汇聚财智共享成长1823283338434853582003-022005-022007-022009-022011-02-40-200204060801002003-022005-022007-022009-022011-02前端投资持续下探图5：土地购置费增速下滑明显资料来源：Wind,长江证券研究部图3：新开工面积出现负增长资料来源：Wind,长江证券研究部图4：固定资产投资增速下滑资料来源：Wind,长江证券研究部-30-20-10010203040506070802003-022005-022007-022009-022011-02新开工同比急速下滑固定资产投资疲软土地出让市场萎靡汇聚财智共享成长地方财政负荷过载图6：地方财政缺口增速维持在20%资料来源：Wind,长江证券研究部图7：税收收入与土地收入增速远小于缺口增速资料来源：财政部,长江证券研究部图8：到期债务规模大资料来源：审计署,长江证券研究部图9：保障房任务越来越重资料来源：财政部,长江证券研究部-60%-40%-20%0%20%40%Q011Q12011Q22011Q32011Q42012Q1税收增速土地收入增速财政缺口增速012345678201120122013201440%45%50%55%60%预期到期债务规模预期财政收入占财政收入比例0246810122007200820092010201120120%10%20%30%40%50%地方财政收入地方财政支出缺口缺口增速010002000300040005000600020092010201120124%5%6%7%8%9%保障房支出占地方财政收入比例汇聚财智共享成长目录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政策水到渠成，行业微调亦步亦趋前瞻：否极泰来，待看春风翠岫投资建议汇聚财智共享成长-40-200204060801002008-012009-012010-012011-012012-0115%16%17%18%19%20%21%22%销售同比准备金率宽松通道助推成交回暖表1：图表标题(黑体14磅，颜色:R0G85B135)表1：各地首套房贷利率下调时间表图10：销售与流动性高度相关资料来源：Wind,长江证券研究部图11：准备金下调有助于销售上升资料来源：Wind,长江证券研究部-30-20-1001020304050602007-022008-022009-022010-022011-022012-0205101520253035M1同比销售同比M2同比汇聚财智共享成长地方微调尝试频率提升表2：公积金政策资料来源：Wind,长江证券研究部表3：限购微调以及补贴优惠资料来源：Wind,长江证券研究部时间区域尝试动作结果2010年10月佛山放宽限购被辟谣2012年2月芜湖契税优惠、购房补贴被叫停2012年2月上海放宽限购被辟谣2012年4月中山提高限价标准--2012年4月北京5年以上普通住房对外销售，税收优惠--2012年5月扬州奖励买房--2012年5月厦门多类人群有望获再购房资格被辟谣2012年5月湖南利率优惠政策、降低（首套房）首付比例、减免相关税费--2012年6月石家庄人均面积低于全省平均可购第三套房未正式通过时间区域调整前调整后2011年10月南京贷款额度上限40万贷款额度上限恢复到60万2011年11月吉林-公积金贷款购买第一套住房符合条件的家庭，可申请第二套住房公积金贷款2011年12月合肥贷款额度上限35万贷款额度上限45万2012年3月信阳贷款额度上限28万贷款额度上限38万2012年3月成都-租房提取额度上调为每年1.5万；扩大了职工及其配偶同时提取住房公积金的范围，缴存基数上调2012年4月蚌埠贷款额度上限30万贷款额度上限35万2012年4月南昌贷款额度上限40万贷款额度上限50万2012年4月呼和浩特贷款额度上限40万贷款额度上限50万2012年4月武汉-公积金买房最低首付两成，最高不超过60万2012年4月沈阳贷款额度上限40万贷款额度上限50万2012年4月郑州贷款额度上限40万贷款额度上限45万2012年5月杭州-公积金买房90平以下可享2成首付2012年5月重庆贷款额度上限20万，期限20年贷款额度上限40万，期限30年汇聚财智共享成长01020304050602012-012012-012012-032012-032012-042012-05-10%0%10%20%30%40%四大城市其他城市增长同比刚需释放托底资料来源：Wind,长江证券研究部图12：市场信心指数见底回升图13：大中城市5月销售明显改善市场预期见底回升二季度销售回暖托底汇聚财智共享成长图15：地方财政严重依赖于土地收入01234567200720082009201020112012(E)0%10%20%30%40%50%60%70%80%土地出让收入地方财政收入占比均值52%资料来源：Wind,长江证券研究部图14：房地产是撬动GDP的杠杆0%5%10%15%20%25%30%35%2000200120022003200420052006200720082009201020110%2%4%6%8%10%12%14%房地产投资占GDP比重GDP增速房地产投资增速央地之间：微调空间几何1行业支柱地位根深蒂固房地产相对国内生产总值比重持续高位行业景气度深系地方财政汇聚财智共享成长8200830084008500860087008800890090002010-062010-092010-122011-032011-062011-092011-122012-03高价投资性需求图18：大中城市同比下降趋势蔓延资料来源：Wind,长江证券研究部图16：百城价格下滑明显资料来源：Wind,长江证券研究部图17：大中城市环比下降占比居高资料来源：Wind,长江证券研究部央地之间：微调空间几何2调控目标逐步实现汇聚财智共享成长资料来源：Wind,长江证券研究部图19：中小户型成交占比居于高位（万科数据）图20：首次置业与首改比例大大提高高价投资性需求央地之间：微调空间几何2调控目标逐步实现汇聚财智共享成长央地之间：微调空间几何时间城市救市政策金融2008/9/16中央央行5次宣布降息2008/11/27中央中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率税收契税优惠2008/8/12重庆农民购买普通商品住房给予一定契税优惠2008/10/13杭州实行契税、印花税补贴2008/10/22中央首次购买90平及以下普通住房的契税税率下调到1%，销售购买商品房暂免印花税、土地增值税2009/3/4广东个人首次购买普通住房，其契税按1%征收营业税减免2008/10/20重庆二手房普通住宅免征营业税契税，非普通宅营业税按差额收取；新建商品房契税和登记费减半2008/10/1上海减免二手房营业税、个人所得税2008/12/20中央《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。对房地产一系列税收减免政策与支持贷款首付下调2008/10/22中央最低首付款比例调整为20%2008/6/1成都公积金贷款首付可2成贷款延长2008/6/1成都公积金贷款最长期至30年2009/3/4广东住房公积金贷款年限可延长至30年公积金上限提高2008/11/1北京北京公积金最高贷款额度由原先的60万元提高到80万元。2008/12/1广州住房公积金个人贷款最高额度从40万元调高至50万元；直系亲属购房可提取公积金2008/10/1上海符合条件的家庭最高可贷60万元利率优惠2008/10/22中央商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍异地贷款2008/6/1成都可异地申请住房公积金按揭贷款户籍2009/3/4广东有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。汇聚财智共享成长资料来源：Wind,长江证券研究部图21：地方财政受制地产程度排名央地之间：微调空间几何4区域微调动力测评汇聚财智共享成长目录“因”势：投资端萎靡，经济运行下挫利导：货币政策水到渠成，行业微调亦步亦趋前瞻：否极泰来，待看春风翠岫投资建议汇聚财智共享成长资料来源：Wind,长江证券研究部图22：商品住宅供给面积/成交面积下行图23：成交均价下降趋势渐缓三季度将迎来行业全面拐点1供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡供需总量失衡现象有所缓解价格下行趋势减缓步入企稳阶段汇聚财智共享成长北京上海广州楼盘名称5月成交价环比4月成交价环比3月成交价环比楼盘名称5月成交价环比4月成交价环比3月成交价环比楼盘名称5月成交价环比4月成交价环比3月成交价环比万科万科万科如缘居南里9.80%-3.45%2.67%城花新园2.37%3.08%0.33%府前花园E-0.31%-1.28%2.22%半岛家园-1.67%-2.34%-2.34%新场C4地块3.50%15.26%0.54%东荟花园A2.01%1.18%-6.87%金地城花新园2.37%3.08%0.33%金地朗悦嘉园4.65%1.52%-0.56%保利荔湖城澜山院4.42%9.26%0.23%仰山嘉园0.30%2.71%5.62%茉莉名邸1.33%-10.24%-4.83%保利仰山嘉园-3.98%7.99%-11.00%保利叶城4.93%8.39%-11.76%星海花园9号楼-1.05%3.37%-0.90%首开湖畔阳光苑-2.47%-2.24%-3.28%星海花园11号楼1.37%-1.47%-0.23%常青藤家园1.38%-1.48%-1.26%金地汇海花园1、2栋0.76%1.08%1.26%熙景嘉园-0.52%-1.26%-0.33%金地艺境城3.80%0.88%6.89%保利城花园3.17%2.92%-1.93%紫芳园四区3.46%-6.22%-2.10%天御苑-1.23%-4.54%-18.68%星海花园10号楼2.27%13.87%-13.70%资料来源：Wind,长江证券研究部表5：京沪广住宅成交价格止跌企稳三季度将迎来行业全面拐点1供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡汇聚财智共享成长资料来源：各地房管局网站,长江证券研究部图24：城市去库存时间（周）高于09年图25：城市普遍目前库存/09年3月库存1三季度将迎来行业全面拐点1供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡09年疯狂再现？P(量升价平)P(量价齐升）库存高企施加房价下行压力流动性不足以支撑价格上行汇聚财智共享成长资料来源：各地房管局网站,长江证券研究部图26：M2高涨助推价格上涨难再现图27：按揭信贷增加额远低于09年水平三季度将迎来行业全面拐点1供求体系健康度提升：供需双方围绕价格渐近弱平衡09年疯狂再现？P(量升价平)P(量价齐升）库存高企施加房价下行压力流动性不足以支撑价格上行汇聚财智共享成长02,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,00