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房地产金融与投资第二章房地产项目开发程序与管理管善来目录第一部分概述第二部分基础理论第三部分重点理论第四部分案例分析第一章房地产投资与投资风险第二章房地产项目开发程序与管理第三章房地产投资环境和市场分析第一章现金流与资金的时间价值第二章房地产开发项目可行性研究第一章房地产投资估算与融资第二章财务评价第三章不确定性与风险分析第四章投资决策分析第一章房地产金融与项目融资第二章各类型的房地产开发项目案例分析第一部分房地产投资概述第二章房地产项目开发程序与管理【内容框架】第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策分析第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段第二章房地产项目开发程序与管理第一节房地产开发程序概述1.房地产开发的基本概念2.房地产开发的一般程序第二章房地产项目开发程序与管理第一节房地产开发程序概述1.房地产开发的基本概念第二章房地产项目开发程序与管理2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）四阶段八步骤·投资机会选择与决策分析阶段·前期工作阶段·建设阶段·租售阶段·提出投资设想·细化投资设想·可行性研究·获取土地使用权·合同谈判与协议签署·工程建设·竣工交用·物业资产管理第二章房地产项目开发程序与管理从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境第二章房地产项目开发程序与管理【答案】ABCD【解析】主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等第二节投资机会选择与决策分析1.投资机会选择2.投资决策分析此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段第二章房地产项目开发程序与管理1.投资机会选择（三项工作）第二章房地产项目开发程序与管理2.投资决策分析（三项工作）第二章房地产项目开发程序与管理【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会选择投资决策分析■投资设想■寻找和筛选投资机会■细化投资设想■市场分析■项目财务评价■投资决策第二章房地产项目开发程序与管理第三节前期工作1.获取土地2.项目核准和开工计划3.确定规划设计方案并获得规划许可4.工程建设招标5.开工申请与审批6.前期工作的其他环节第二章房地产项目开发程序与管理下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准第二章房地产项目开发程序与管理【答案】BCDE【解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。1.获取土地1.1土地储备的概念1.2土地储备范围1.3土地开发1.4土地开发的项目实施模式1.5土地储备开发成本1.6土地储备资金的来源渠道1.7土地储备资金使用范围1.8开发商获取土地的途径第二章房地产项目开发程序与管理1.1土地储备的概念第二章房地产项目开发程序与管理1.2土地储备范围■依法收回的国有土地■收购的土地■行使优先购买权取得的土地■已办理农地转用和土地征收批准手续的土地■其他依法取得的土地下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地第二章房地产项目开发程序与管理【答案】A【解析】土地储备的范围一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。1.3土地开发是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融资）第二章房地产项目开发程序与管理1.4土地开发的项目实施模式模式筹措资金及办理相关批准手续主体具体实施开发企业的管理费土地储备机构负责实施土地储备机构通过公开招标方式选择工程实施单位不高于土地储备开发成本的2%土地储备机构授权开发企业负责实施开发企业由授权的开发企业完成包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%第二章房地产项目开发程序与管理1.5土地储备开发成本（6项）■征收、拆迁补偿费及有关税费■收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用■市政基础设施建设有关费用■招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用■贷款利息■土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等第二章房地产项目开发程序与管理1.6土地储备资金来源渠道（四项）■财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金■土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款■经财政部门批准可用于土地储备的其他资金■以上资金所产生的利息收入第二章房地产项目开发程序与管理1.7土地储备资金的具体使用范围■征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用■必要的前期土地开发费用■需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出■经同级财政批准的其他费用第二章房地产项目开发程序与管理【重点难点易混点】土地储备资金来源廉租住房资金来源■财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金■土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款■经财政部门批准可用于土地储备的其他资金■以上资金所产生的利息收入■财政预算资金■住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后■土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高■廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理■中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部地区）第二章房地产项目开发程序与管理1.8开发商获取土地的方式（四种方式）■出让－一级市场拿地，有偿有期限■划拨－一级市场拿地，无偿无期限■原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让－划拨转出让■与当前土地使用权拥有者合作－二级市场拿地,有土地转让、公司入股、并购、合伙等方式第二章房地产项目开发程序与管理第二章房地产项目开发程序与管理2.项目核准和开工计划2.1项目核准2.2项目申请报告的主要内容2.3项目核准评估的重点第二章房地产项目开发程序与管理2.1项目核准-发改委对投资项目进行管理项目核准的的法律效力－未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。第二章房地产项目开发程序与管理2.2项目申请报告的主要内容■申报单位及项目概况■发展规划、产业政策和行业准入分析■资源开发及综合利用分析■节能方案分析■建设用地、征收补偿及居民安置分析■环境和生态影响分析■经济影响分析■社会影响分析第二章房地产项目开发程序与管理2.3项目核准评估的重点（10点）■符合国家法律法规■符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展规划（四规划）■符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准■符合当地区域布局和产业结构调整的要求■符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境■符合自然文化遗产、文物保护的有关政策■主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全■符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响■实行资质管理的，应提供资质证明文件■申报单位具有承担相应项目建设的能力第二章房地产项目开发程序与管理3.规划管理内容概括项目证书名称内容两证建设用地规划许可证明确用地性质\位置\界限建设工程规划许可证确定规划设计方案属合规划部门的要求一书规划（选址）意见书确定用地面积\范围\用途\基本规划条件一审查设计方案审查·用地范围是否与规划确定一致·建设项目的性质符合要求·规划条件符合要求·公共配套服务设施符合要求·是否有必要的水电气等市政设施第二章房地产项目开发程序与管理4.建设工程招标4.1招标方式（两种方式）4.2招标机构与模式4.3招标标底与招标控制价4.4招标工作小组与评标委员会4.5招标程序4.6进行招标的条件4.7投标人资格审查4.8开标、评标、定标4.9按废标处理的情况第二章房地产项目开发程序与管理4.1招标方式（两种方式）第二章房地产项目开发程序与管理【重点难点】公开招标与邀请招标对比公开招标邀请招标（三家以上）适用范围适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设·工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目·公开招标未产生中标单位的建设项目·以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程优点使开发商有较大的选择范围，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期并降低成本造价·节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间缺点耗时长，招标支出费用较高·限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地第二章房地产项目开发程序与管理4.2招标机构与模式第二章房地产项目开发程序与管理4.3招标标底与招标控制价项目内容标底·标底应保密·一个工程只有一个标底·招标人可以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价·项目也可以不设标底，进行无标底招标招标控制价·招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算·招标控制价无需保密·招标人应在招标文件中如实公布控制价·对招标控制价不得上浮或下调第二章房地产项目开发程序与管理4.4招标工作小组与评标委员会■招标工作小组组成人员（三类人员）人员职能决策人员指招标人本身或其授权的代表专业技术与经济方面的专家负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理助理人员决策和专业技术人员的助手第二章房地产项目开发程序与管理【重点难点】评标委员会■由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成（两类人员）■成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二■专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定4.5基本程序（七步）第二章房地产项目开发程序与管理第二章房地产项目开发程序与管理4.6申请招标的条件（三有两已）■招标人已经依法成立（有主体）■初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）■招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）■资金来源已落实（有钱）■有招标所需的设计图第二章房地产项目开发程序与管理4.7投标人资格审查第二章房地产项目开发程序与管理4.8开标、评标和定标■开标时间·在投标文件的截止时间的同一时间公开进行■招标人不予受理投标文件的情形·逾期送达或者未送达指定地点·未按招标文件密封■定标·在评标后15日内确定中标人，并发出中标通知书·招标人在中标通知书发出之日起15日内向有关行政部门提交招标投标情况书面报告第二章房地产项目开发程序与管理4.9按废标处理的情况■盖章签字有问题的■未按规定的格式填写■内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的■投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的■未按招标文件要求提交投标保证金的■联合体投标未附联合体共同投标协议的第二章房地产项目开发程序与管理5.开工申请与审批5.1施工许可证的含义5.2申领施工许可证的条件第二章房地产项目开发程序与管理5.1施工许可证的含义■时间－在招标工作结束后，工程施工前■申领单位－建设单位（注意不是施工单位）■核发单位－工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门■审查内容－工程是否符合法定的开工条件第二章房地产项目开发程序与管理5.2申领施工许可证的条件（8个）■已办理建筑工程用地批准手续——有地■在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》——有规划■拆迁进度符合施工要求——地可以施工■已签署了施工合同——有施工的人■有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）——有图■有保证工程质量和安全的具体措施——有安全保证■应该监理的，签署了监理合同——有监理的人■建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）——有钱■其它——办了该办的手续，交了该交的钱第二章房地产项目开发程序与管理【重点难点】■不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求■关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满