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地块经济效果评估一、项目的确定性分析1、项目的投资估算（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元（2）、前期工程费用估算：1054.5万元序号项目金额估算说明1规划、设计可研费526.5按25元/平方米2水文地质勘察费80初、详勘3道路费4供水费125供电费156土地平整费421按照20元/平方米合计1054.5（3）、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计（万元）估算说明1供电工程84240元/平方米2供水工程210.510元/平方米3供气工程315.7515元/平方米4排污工程42120元/平方米5道路工程6路灯工程105.255元/平方米7环卫设施8绿化工程315.7515元/平方米9外部道路100100元/平方米合计2310.25----（4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/平方米）金额合计（万元）1市场营业房1045008508882.52厂房区1410007009870合计245500----18752.5（6）、招商活动费用：1500万元（7）、管理费：892.4万元（8）、财务费用：757.8万元（9）、销售费用：1308万元（10）、开发期税费：50万元（11）、不可预见费用：109.46万元210500×5.2元/m2＝109.46万元（12）、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元)估算说明1临时用地费用2临建费3施工图纸预算或标底编制费404工程合同编制费105招标管理费106总承包管理费207工程质量监督管理费8工程监理费1009工程保险50合计2302、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）序号项目合计商业区厂房区1销售收入（万元）4513528215169201.11.2地上可销售面积M2245500104500141000单位售价（元/M2）__270012002经营税及附加（万元）2482.431551.83930.62.12.2营业税5%（万元）2256.751410.75846城市建设税、教育费附加（万元）225.68141.0884.6二、附加交纳费用(532万元)施工图及抗震设计审查费：19白蚁防治费：10档案管理费:20保险费：24建设用地规划许可证：5质量监督费：370工程定额测定费：25建安企业行业管理费：44印花税：153、利润：6786.41万元利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金及附加45291-36022.16-2482.43=6786.41万元4、利润率：15%利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%二、项目经济效果静态分析1、静态投资收益率（E）静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值,用公式：E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。E=M/K＝6786.41/36022.16=18.8%2、静态投资回收期（T）静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需时间，以年表示：T=K/M=36022.16/6786.41≈5.5年项目的首期投资现金流量序号项目总计1234-61现金流入6786.41-3078.5223312.7331538.5735013.6261.1销售收入4359913079.717439.68231.856539.852现金流出38504.5916158.22214126.8676693.2771526.2242.1土地费用8525.254262．634262．622.2前期工程费用1054.5738.15316.352.3基础设施建设费用2310.25693.075924.1693.0752.4建筑安装工程费用18752.58035.4256249.7754467.32.5招商活动费用15005004003003002.6管理费892.4267.72223.1178.48223.12.7财务费用757.8227.34189.45151.56189.452.8销售费用1308261.6392.43273272.9开发期税费50151510102.10其它费用2301504020202.11不可预见费用109.4621.89221.89221.89243.7842.12附加缴纳费用53226613379.853.22.13经营税费2482.43719.39959.18444.17359.69三、项目的经济效果动态分析对本项目进行经济效益评价的主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价的方法与参数》（第二版），参照我国新的会计制度，结合当前房地产开发的实际情况，充分估计温州新城市中心的发展前景，计算全部资金的经济效益，选取的计算指标为：1、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现值在累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的赢利水平，并可参照同期的银行贷款利率水平反映项目的实际赢余能力及针对资金的抗风险能力。是考察项目赢利能力的主要动态评价指标，当FIRR大于基准收益率时，则认为项目赢利能力已经满足最低要求，由项目投资的全部现金流量可以计算出。假设本项目贷款利率是6.0％。故基准利率收益率Ic取10％。FNPV＝∑j＝onFj(1+i*)-j=0上上式中的i*就是方案的内部收益率即表示为FIRR.由上式可知：可以采用试值内插入法求得FIRR的值。由现金流量表可得FIRR＝i1+NPV(i1)*(i2－i1)/[NPV(i1)+NPV(i2)]=12%计算得到全部投资的财务内部收益率FIRR=12%ic＝10％2、财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）是指事先规定的基准贴现率，将项目在计算期内各年净现金流量折现到建设初期的项目总和，它是考察项目计算期内的赢利能力的动态评价指标，净现值大于零时的项目是可以接受的。本项目选取的基准贴现率为10%，由现金流量表计算可得FNPV=∑nt=oFt(p/F,Io.t)=7140.216万元。则说明项目在财务是可行的。3、动态投资回收期（TD）动态投资回收期（TD）是指在考虑了资金时间价值的情况下，从初始投资起到累计获得的净收益达到全部投资额为止所需要的时间。所有，用动态投资回收期指标评价方案更加切合实际、更科学，投资决策更准确，风险也更小。由动态投资回收的公式TD＝[lgA－lg（A－Pio）]/lg（l+io）；在基准收益率下，将初始投资额P及年收益为A代入公式可得本项目的动态投资回收期TD≈4.5年。由此亦可看出本项目是可行的。4、投资利润率投资利润率是指项目的投资利润（即净现金流量累计值）与项目投资额定的比例，是评价项目经济效益的静态指标。项目总投资利润率为15%利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%5、项目经济指标评价汇总动态指标：财务内部收益率（FIRR）10%财务净现值（FNPV）=7140.216万元动态投资回收期（TD）＝4.5年静态指标：总投资利润率＝15%静态投资回收期T=5.5年6、其它济指标（静态）项目总的销售周期：3年全部投资净现金流量为：7140.216万元，与利润估算中的利润利相符；利润总额=6786.41万元利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%