房地产项目投资决策

房地产项目投资决策作者：程静，许鹏作者单位：程静(贵州送变电工程公司,贵州,贵阳,550001)，许鹏(贵州联恒房地产开发有限公司,贵州贵阳,550001)刊名：现代经济（现代物业中旬刊）英文刊名：MODERNECONOMICS(MODERNPROPERTYMANAGEMENT)年，卷(期)：2009，8(11)被引用次数：0次相似文献(10条)1.学位论文王文琳基于消错学理论的房地产投资决策研究2008房地产独特的性质决定了房地产投资具有开发周期长，受投资环境影响大，投资额巨大和投资风险高等特征。无论对于企业或者个人来讲，房地产除了可以作为投资品，还兼具有生产和生活的功能，而且房地产作为不动产具有一定的保值性，所以房地产具备很高的投资价值和实用价值，一直属于投资的热点，对房地产投资决策进行分析研究就显得尤为重要。而房地产市场是风险与利润并存的市场，作为一个具有高风险的行业，在房地产投资决策前需要科学地，最大限度地对投资决策和风险进行评估，使房地产投资者能够正确合理地做出房地产投资决策。全文共分为四章，第一章为绪论，在查阅了国内外大量相关文献的基础上，首先介绍了我国房地产业投资发展概况和国内外房地产投资决策理论和方法的发展与研究现状；接着介绍了本文的研究意义与主要研究内容；最后是本文的创新之处即利用系统理论的观点，将消错学理论的思想和方法应用到房地产投资决策领域。第二章论述了房地产投资决策的内容、类型及决策的程序，分析了房地产投资决策过程中可能出现的风险及投资决策风险的影响因素。第三章介绍了消错理论的理论框架、研究思路以及相关概念，主要包括消错理论的产生背景、研究对象和内容以及研究方法和目标，在该理论的基础上提出了对房地产投资决策进行消错的准备以及避免和消除错误的方法。第四章是消错理论在房地产投资决策中的应用和房地产投资决策错误消除的研究，这一部分是本文的核心部分。本研究首先把房地产投资决策抽象为一个对象系统，包括条件、结论、固有功能、目的功能和关系等五个子系统；同时针对该房地产投资决策消错模型的对象系统，建立判别房地产投资决策错误的规则系统；然后构建了房地产投资决策消错模型并得出求解房地产投资决策错误值的公式；最后通过实例分析，运用该房地产投资决策消错模型对中诚广场投资决策进行实证研究，求出该投资决策系统的错误值，并且针对对象系统中各子系统的错误值进行分析，对系统中的错误分别进行转化和消除。本文的创新之处在于将消错理论应用于房地产投资决策的研究中，构建了房地产投资决策的对象系统和判别房地产投资决策错误的规则系统，最后建立了房地产投资决策的消错模型，通过该消错模型对房地产投资决策进行分析，可以对房地产投资决策中的错误进行合理的转化或者消除，以帮助房地产投资决策者能够做出正确的决策，也为定量化的研究消除房地产投资决策中的错误提供了方法和思路。2.期刊论文王军武.蒋丽.张露基于层次分析法的房地产投资决策研究-武汉理工大学学报(信息与管理工程版)2004,26(5)AHP法是一种有效的定性分析与定量分析相结合的多目标决策方法.对于房地产投资项目而言,其评价决策也是一个多目标、多层次、结构复杂和因素众多的大系统.在对房地产投资决策影响因素进行分析的基础上,建立了房地产投资决策的层次结构模型,并运用AHP法进行房地产投资决策分析,从而证明运用AHP法进行房地产投资决策是完全可行的.3.学位论文刘月功房地产项目投资多准则评价的二阶段决策模型及其应用研究1998该文基于现代管理理论和中国房地产投资的实际情况,在研究国内房地产开发经营的全过程及外部和内部各影响因素的基础上,结合自己多年的工作经验及体会.建立了科学、实用的房地产多准则投资决策模型,为房地投资决策工作提供了有效依据,该文的主要工作有:(1)建立了房地产多准则投资决策经济评价指标体系,提出了各项指标量化与计算的具体方法;(2)分析了房地产租(售)价影响因素,确定了决定房地产租(售)价的关键影响因素,建立了两种不同范围的房地产租(售)价预测模型,分别确定了各模型的样本收集方法;(3)分析了房地产项目特点,提出了房地产的分类方法,编制了房地产投资决策框图;(4)在第一阶段房地产单项目投资决策(各项目内部规划)中,根据单项目的投资决策的特征;(5)在第二阶段房地产多项目投资决策(各项目间评价排序)中,确定了反映房地产投资效果的20项价指标,建立了相应的层次评指标的权重排序;(6)以济南市某房地产公司对四个房地产项目投资决策全过程为例,运用该文提出的理论和方法,进行了详细分析、计算、预测出三类房地产租(售)价,建立了房地产项目的经济评价体系,对其中两个项目进行了内部规划.4.期刊论文左立.李济民房地产投资决策中的实物期权分析方法-重庆建筑大学学报2004,26(1)通过对传统的房地产投资决策方法的基本假设及其缺陷的分析,指出了其不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处.由此引出实物期权思想并对其定价公式进行详细剖析,提出了实物期权分析方法运用于房地产投资决策中的总体思路,突破了传统投资决策方法的局限性,使投资决策更加科学、合理,并对房地产企业投资管理工作有一定的指导意义.5.学位论文蒋苏健有限经济寿命视角下房地产投资决策的期权博弈2008作为推动我国经济迅速发展的支柱产业之一的房地产业在快速发展的同时正面临着巨大的未来不确定性，加之房地产市场本身所具有的互动竞争性，则使得在“房地产生市”中利用传统简单的投资决策方法就可以获得巨大利益的房地产投资者不得不进一步理性地思考和研究针对复杂形势的科学的投资决策理论。实际上，无论是对于房地产开发企业还是整个房地产行业的健康发展，研究科学的房地产投资决策理论与方法应具有非常重要的理论及现实意义。以净现值（NPV）为代表的传统房地产投资评价方法忽视了投资的灵活性（期权）价值，是一种确定性条件下静态的投资评价方法；实物期权定价方法（ROPM）虽然考虑了期权价值，但是由于没有考虑现实房地产市场竞争情况，即忽略了竞争对期权价值的影响；将实物期权理论（RealOptionTheory）与博弈论相结合而成的期权博弈理论（OptionGames）正是当前研究不确定性和竞争性条件下房地产投资决策问题的最前沿的也是最科学投资决策理论。利用期权博弈理论对拟投资房地产项目进行评价，我们不仅可以得到项目是否可行或何时投资的评价结论，还可以说明哪些外生性因数变化会影响且如何影响投资者的战略决策。本文主要以租赁型房地产投资项目为载体，以未来市场需求的不确定性为随机性变量，特别地针对房地产项目的有限经济寿命这一特性而力求在有限经济寿命视角下进一步完善房地产投资决策的期权博弈评价模型。在此基础上，先研究了对称双头市场房地产投资决策；其后，针对更一般的房地产市场情形，扩展性地研究了成本和需求均不对称情况下双头市场的房地产投资决策；文章最后给出了非对称双头市场房地产投资决策的算例分析。本文主要研究目的在于力求使房地产投资决策的期权博弈评价模型进一步完善以及使房地产投资决策的期权博弈评价体系得到进一步充实。6.学位论文吴婧混合型房地产项目投资决策的模型研究与方案优化2007房地产业素有永远的朝阳产业之称，它是调整产业结构，促进国民经济良性循环的一个重要方面。改革开放以来，伴随着宏观经济的高速增长和持续发展，迎来了我国房地产业的复苏与繁荣时期，房地产业所能创造的高额附加值以及为投资者带来的丰厚利润，强烈地吸引着众多房地产投资企业。但是与此同时，房地产独特的性质也决定了房地产投资具有开发周期长、投资风险大的特征，只有科学地进行投资分析与方案决策，才能获得较为理想的投资绩效。根据我国房地产投资的情况来看，房地产项目类型可以分为单—型(开发地块上只建造某一特定类型建筑)和混合型(开发地块上建造两种以上类型建筑)。随着房地产业的发展，房地产企业规模不断扩大，大项目混合型房地产已成为许多房地产企业的主要开发经营方向。针对混合型房地产投资项目，其投资决策程序一般可以分为两个阶段：第一阶段是单项目房地产投资决策阶段(即各混合型项目内部规划阶段)；第二阶段是多项目房地产多准则评价排序阶段(即各混合型项目之间评价排序阶段)。在这两个决策阶段中，混合型房地产项目内部规划是房地产多项目投资决策的基础，它的合理与否，将直接影响到后阶段多项目投资的决策与实施效果。然而，从现在的研究情况来看，国内外学者大都重视对第二阶段的研究，即如何对已定的多个房地产投资项目进行评价与排序，从而为决策者提供科学的决策依据。目前已经有许多其它领域的先进决策方法运用到多项目房地产投资决策中，比如层次分析法、模糊评价法、灰色系统决策评价法、专家系统评价法、人工神经网络法等。在已有的国内外研究文献中，很少有涉及到对单个房地产投资项目内部方案的规划与决策，即对房地产投资第一阶段的科学研究较少。当前，我国房地产投资企业同样也重视后期对多个既定投资项目的比较和选择，而对前期单个投资项目内部方案的科学制定重视程度不够，这样很难保证最终实施的项目方案的合理性与科学性。因此，本文旨在对混合型房地产项目的投资决策第一阶段进行研究，笔者希望通过本文的研究，能够给房地产企业提供一个具体直观的前期制定单个投资项目内部方案的模型，并且用成熟的算法去实现方案的优化，从而对房地产企业最终的投资成功起到一定的作用。本文在对混合型房地产项目投资决策的模型研究与方案优化的过程中，综合运用了层次分析法、熵值法、运筹学和改进粒子群算法，并且通过VC++编程进行分析。首先，在分析房地产业的发展现状以及房地产投资决策存在的现实问题的前提下，确定了以混合型房地产项目的投资决策作为本文的研究对象；其次，对房地产投资的影响因素进行深入了解，在借鉴已有的研究成果的基础上，建立评价混合型房地产项目投资决策效果的指标体系；接着，将定性分析与定量分析相统一，综合考查多目标权重的确定方法，结合层次分析法和熵值法来确定各评价指标在投资决策中所占的综合权重，并在此基础上利用运筹学的知识建立非线性规划的投资决策模型；然后，由于决策模型中存在多个变量和多个约束，考虑到满足多个变量同时变化对目标函数的影响，引入能以较大概率收敛到全局最优解的改进粒子群算法，并且用VC++编程实现方案的优化；最后，以一个具体的混合型房地产投资项目为例，利用建立的模型与算法程序得到优化的方案，再对比项目实际已经制定好的方案，检验模型与算法的正确性与适用性。通过本文的深入研究与分析比较，可以得出如下重要结论：(1)影响混合型房地产投资决策最关键的技术经济评价指标分别是利润、净现值、投资收益率以及动态投资回收期，因此在进行投资决策分析过程中要结合房地产市场的多方信息，主要研究影响其关键评价指标的因素：(2)本文所建立的决策模型与算法程序合理有效，有助于混合型房地产项目的投资商或决策者从市场和企业的实际出发，抓住主要矛盾(关键因素)进行评价分析，从而得到经济效果优化的混合型房地产项目内部规划方案。7.期刊论文冯卫.赵刚.邝飞飞.顾贵庆.FENGWei.ZHAOGang.KUANGFei-fei.GUGui-qing多目标决策灰色关联投影法在房地产投资决策中的应用-华北水利水电学院学报2008,29(3)将灰色系统理论与矢量投影原理相结合,提出了一种新型房地产投资决策方法--多目标决策灰色关联投影法.介绍了该方法的基本原理,建立了综合考虑多种因素的房地产投资决策灰色关联投影模型,并用实例加以说明.所得结果符合房地产投资决策的实际情况,说明该方法用于房地产投资决策是可行和有效的.8.学位论文王红房地产投资决策方法研究2004房地产投资是当前经济活动中的热点之一.由于我国房地产经济起步晚、发展时间短,市场运行还不太规范,各项制度有待逐步完善,投资决策的科学性和可行性研究不够严谨,如不加以分析、研究,不加以解决,势必影响房地产行业的健康发展,造成房地产投资得不偿失,影响房地产投资项目的经济效益.如何全面分析和综合评价房地产项目的必要性和可行性,如何在多方案中选择综合经济效益最好的方案,为政府部门和房地产投资商投资决策提