XXXX年5月房产新政下的成都楼市_新国十条研究_30PPT_嘉联地产

房产新政下的成都楼市——新国十条研究房贷新政解读政策出台背景房贷新政影响分析及建议2009年中国经济受益于一系列经济政策的实施刺激，已先于世界率先从衰退走向复苏，但是企稳回升的节奏还不够稳定。衰退萧条复苏繁荣GDP增速2009年“V”形反转的中国经济将金融危机冲击带来的负面影响减到最小。目前美国、欧洲经济都在复苏，2010年的中国经济增长将更加受到世界的关注，而一季度国内生产总值(GDP)同比增长11.9%，GDP增速创下自2005年7月以来新高。根据GDP预警系统判断经济的回复节奏过快。萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增长速度2005-2009年全国GDP走势18493421631426581031404533535310.411.6139.68.70500001000001500002000002500003000003500004000002005年2006年2007年2008年2009年02468101214GDP总值（亿元）GDP增速(%)继09年11月CPI增幅再次转正后，10年3月CPI增长2.4%，大幅高于市场预期，通胀压力增大。2010年2月居民消费价格指数(CPI)涨幅2.7%，已创下自2008年11月以来的新高。2010年3月PPI涨幅继续扩大，并有继续扩大的市场预期，显示通胀压力的加大，这有可能抬高投资客购房热情，拉动房价上涨。2009年国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏，2010年3月房地产景气指数再创新高，房地产行业异常活跃。金融危机速行业调整连续一年回升2009年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。09年8月份指数向上突破100，转入景气区间。销售所带来的开工、投资上升将把国房景气指数推至新高。3月房地产开发综合景气指数为105.9，比2月提高0.4点，比去年同期提高11.2点，恢复到07年底的高位，房地产行业的活跃度处于历史高潮。日期颁布部门政策要点3月7日2010年政府工作报告1、继续大规模实施保障性安居工程；2、继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。3、物业税相关内容未列入政府工作报告。3月10日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。1、土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金低于出让最低价的20%。2、严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。3、建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。3月22日国土部会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。2010年3月出台的一系列政策并没有对抑制房价的过快上涨产生明显的效果，高房价问题始终位于民众舆论“指责”的风口浪尖之上。2010年3月政策盘点-一揽子政策并未对抑制房价的过快上涨产生明显效果。1月全国房价创21个月新高2010年1月全国房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月扩大1.7个百分点，并创21个月新高。2月全国房价同比涨10.7%2010年1-2月全国商品房销售面积7155万平同比增38%，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨10.7%。3月全国房价同比涨11.7%2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。2010年房价增长过快屡创新高政府一方谨慎定调适度宽松的货币政策，一边出台相关政策干预房地产市场，但整个房地产市场价格并未得到良好的控制，反而有着失控的态势。迫于社会舆论压力，为稳定社会安定团结，国家近期出台了遏制房地产价格过快上涨的一系列措施。二套房贷政策解读政策出台背景房贷新政影响分析及建议时间主要内容2010年4月12日五大行收紧二套房贷款利率，其中，工行利率优惠最低由7折提至8.5折；农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政2010年1月10日“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价2009年12月15日“国四条”出台，国务院提出“支持自住房抑制投机购房，加大差别化信贷政策执行力度。”2009年06月银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”2008年12月政策进一步松动，根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策2008年10月22日人民银行扩大房贷利率下浮幅度，将商业性个人首套住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%2007年09月27日央行、银监会共同发布通知，通知规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”近年房贷调控政策盘点二套房贷首付50%政策出台历程3月28日《红火景象下的楼市之忧》3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》4月1日《“土地财政”还能维持多久》4月2日《税收杠杆应发挥更大作用》新华社六连评土地财政存在问题：以地生财、透支卖地、推高房价抑制投机存在问题：买方市场投机者入市门槛不高；卖方市场非房地产主营企业逐利转行税收杠杆存在问题：保有环节的税种缺失，税务稽查效力有待提高犀利的内容针对房地产存在问题4月15日二套房新政主要内容政策回顾内容对比政策解读：4月15日二套房政策解读政策目的：在过热的市场环境下，国家为了维稳市场、控制信贷风险、打击房地产市场的投机行为，降低房地产投资热度，从而降低投资性购房对房价的推动力，平抑房价。政策力度：此次政策基于对市场客观研究之后推出的针对性很强的政策，是自房改后十多年以来涉及面最广、力度最大的一次调控。政策改进：此次国家政策的导向较以往更加明晰，关键是国家调控房地产市场的意图比以往更为明确，着力点更加准确。政策作用方式：此次政策显著提高了贷款门槛和投资成本。此次政策就像一次局部手术，去切除房地产市场中的“肿瘤”，降低房地产长期、持续发展中存在的风险，减少投机炒作行为对未来房地产市场长期、持续发展带来很大的负面影响。国务院“4·17”新国十条房产新政《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》解读【政策】一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。【嘉联解读】2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，基于2010年全国房价增长过屡创新高的情况，已经让中央政府充分的认识到房价过快上涨对房地产长期、持续发展带来的风险与危害，并把这种认识传递给各地区政府部门，首次把住房问题归为影响社会稳定的民生问题，中央政府的重视表明了降低高房价对社会和谐发展的负面影响的决心。国务院“4·17”新国十条房产新政《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》解读【政策】（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。【嘉联解读】这是继两会工作报告后再次提及各地政府对于控制房价的责任，后续有可能出现区域性政策调整，同时政策首次明确了住房建设部、监察部等部门的职责，对各级政府进行考核表明中央政府已经将各省级政府列为调控政策的首要执行者，并且提及问责，是历次宏观调控的经验教训总结，政策的执行力度较以往将更坚决。国务院“4·17”新国十条房产新政《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》解读【政策】二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。【嘉联解读】本条政策是对15号房贷新政的细化与补充，主要针对投机性购房需求，但是对于三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间较大，同时中央政府对于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的定义并不清楚，1-3月成都市房地产市场整体平稳，商品住宅价格并未出现上涨过快的现象，同时成都房价较一线城市也还有较大距离，目前成都并不是政策调控主要针对的区域。“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”政策重点打击的是异地炒房投机性购房，在政策主要针对一线城市的情况下，对于投机性购房向二线城市转移有明显的抑制作用，有利于市场的稳定，对于全款炒房的投机、投资性需求作用有限。国务院“4·17”新国十条房产新政《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》解读【政策】（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。【嘉联解读】保有环节的税种流失是普遍现象，依照政策预期保留了增加税费的可能，一定程度上影响了购房者特别是投机性购房者对市场的预期，对于房产调控的后续措施，政府还保有税收杠杆来调节楼市，短期内房产税的出台预期并不强烈。国务院“4·17”新国十条房产新政《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》解读【政策】三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产