搜索
“新政”跟踪第三周上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心专题:激情与理智的博弈同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting2一、政策动态跟踪同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting3¾2010年4月23日，青岛市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》,第一个出台地方版的调控细则——青岛“十四条”¾暂停发放购买第三套及以上住房贷款¾增加住房用地供应加快各类住房建设¾合理调整住房用地供应结构¾优化住房供应结构支持自住性住房需求¾加强房地产市场监管正确引导住房消费¾加强市场监控和信息发布¾加强舆论引导和媒体监督新闻媒体要加强正面引导¾明确目标责任建立考核问责机制¾加强发改委、建委、规划、国土等部门协作配合市场已再次陷入观望状态青岛“14条”同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting4¾2010年4月30日，北京发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》——“京十二条”北京楼市成交量价齐跌，观望情绪继续探底京版新政中最为严厉的措施：“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”；限定新购房套数。“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。”京12条同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting5武汉第三套房贷款新政¾2010年5月5日，武汉关于第三套房贷款新政出台¾执行第三套房新政，首付5成以上，利率为基准利率1.2倍¾武汉银行仍执行以是否到银行贷款为认定标准，三套房房贷政策相对“温和”各地细则出现不统一同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting6Ô已出台细则的银行的严格执行了国10条的房地产信贷政策；Ô已出台细则的城市均严格执行了国10条的调控精神，尤其是“京12条”，首次出现了限购政策；Ô现有的政策落实情况很大程度上证明了政府推行“新政”的决心，“京12条”的示范带头作用使地方政府严格执行“新政”的可能性进一步增加。同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting7二、市场反映跟踪同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting8“清淡”成为主题购房者观望气氛浓重、人流量不仅低于历年同期水平，甚至不及今年三月的上海之春房展会。成交量冷清局面可见一斑2.2142010.03500（65）2010.0519.21103172009.0511.730882008.05意向金额（亿）预定套数人数（万）城市3421市场主体案场房展会五一房展会同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting9开发商观望情绪依旧参展项目明显多于历年房展会，但其中大多是三月新政出台前已确定参展。尽管如此，一线开发商中仅保利、绿地、龙湖、华侨城参展，而如万科、绿城、中海、金地、大华、华润等上海知名开发商集体缺席了本次房展。而在房展会的最后，更是有不少开发商提前退展。优惠幅度较小，据统计，有四成的楼盘表示价格未定，只有一成楼盘出现小幅优惠措施。五一房展会220个3.5万平方米10年5.1假日楼市180个3.5万平方米08年5.1假日楼市194个3.5万平方米09年5.1假日楼市参展项目参展面积参展项目情况城市3421市场主体案场房展会同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting10参观者以“观光客”居多据统计，与3月18日上海之春房展会相比，看跌的购房者比例增加了10%左右；而看涨的购房者比例则减少了10%。在购房计划方面，总计14%的购房者希望在3个月以内购房，有16.49%的购房者打算在3-6个月购房，近30.32%的购房者打算在半年以后才购房。预计本届房展会的人气大跌又会加重购房者短期内的观望情绪。14%16.49%30.32%39%3个月内3-6个月半年以上其它0%10%20%30%40%50%60%70%看跌未来楼市看涨未来楼市上海之春房展会 五一假日房展会城市3421市场主体案场房展会五一房展会同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting11外地楼盘受影响较大房展会中温度最低的区域，莫过于周边城市的楼盘展台。在这些站台上，还出现了销售员多于参观者的现象。不难理解，这些区域楼盘大部分的客户来自上海，而新政的确加大了上海购房者的贷款难度。此次房展会上，这些外地楼盘不仅成交惨淡，甚至连积累意向客户的目的也没达到。城市3421市场主体案场房展会五一房展会同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting12外地房展会情况北京：5月1－2日，日均成交量211套，相比4月日均成交量，降幅达到82％杭州：黄金周成交129套（含经济适用房），进入下降通道广州：5月1－3日，全市楼盘成交228套，相比去年同期下滑80％，成交均价9135元，比去年五一下降5.6％深圳：日均成交量16套，达到历史低谷，有的楼盘降价直降20%，但是开盘人气仍然低迷南京：三天共认购商品住房151套,成交仅3套,而去年同期分别为935套和279套重庆：主城商品房成交仅775套，比去年同期下降64%城市3421市场主体案场房展会五一房展会同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting13z短期内市场观望情绪浓重，开发商没有动力降价，购房者也无动力入市z开发商仍对中小户型的销售报有希望，未来率先降价的很有可能是抗跌性较差的产品z异地购房限制政策对一线城市周边区域市场影响较大五一房展会所透漏出的信息有力证明了我们之前对市场的预判城市3421市场主体案场房展会五一房展会同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting14城市3421市场主体案场房展会各案场本周来人量和客户变化情况大部分案场来人量和意向客户减少量均在50%以上圣骊河滨苑逸翠公馆豪景苑叶上海紫提湾万安金邸尼德兰北岸东上海中宝格林威治苏州凯迪城金地自在城-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%1234567891011来人量客户流失案场跟踪同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting15城市3421市场主体案场房展会无无无无降价促销严格执行投资客30%以上中宝格林威治严格执行改善型客户为主嘉宝紫提湾严格执行投资客40%以上豪景苑严格执行85%-90%的投资客金地自在城政策执行情况客源构成项目从来人量或者客源流失在70%以上的项目客源来看，投资客和改善型客户都占据较大比重，在严格执行新政之后，这类项目受到的冲击最大案场跟踪同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting161、来人量大幅缩减，大部分缩减幅度在50%-60%，个别投资性需求相对集中的项目达到70%，如豪景苑；2、成交量大幅萎缩；3、意向客户流失严重；4、房展会并未给成交状况带来改观；5、新政信贷政策基本上被严格执行，个别中小银行仍可做第三套房贷。城市3421市场主体案场房展会案场跟踪同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting17城市3421市场主体案场房展会上海南京杭州北京天津武汉成都重庆深圳广州-90.00%-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%024681012重点城市本周成交面积环比变化上海北京等一线城市对新政反应最为敏感，成交量在上周已经有了大幅的减少，本周降幅趋缓南京、杭州、成都等城市在前两周成交量只有小幅回落或者继续攀升，但在本周都出现了大幅补跌城市概览同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting18城市3421市场主体案场房展会重点城市本周成交均价环比变化各重点城市成交均价没有出现明显的变化深圳市场本周均价涨幅较大主要是由于别墅项目成交所占比重较大引起上海杭州天津武汉重庆深圳-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%024681012城市概览同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting19城市3421市场主体案场房展会典型城市新政后三周成交量环比走势-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%123上海杭州北京深圳新政之后，主要城市成交量周平均跌幅在20%-35%城市概览同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting201、重点监测城市成交量持续回落，“五一”黄金周未能挽回市场颓势；2、成都、南京、杭州成交量领跌，北京跌幅放缓；3、价格仍处于胶着状态。城市3421市场主体案场房展会城市概览同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting21城市3421市场主体案场房展会¾“新政实行的时间还比较短，目前只能从成交套数上看出影响，房价反应有一定的滞后性。”楼市正在陷入一个“量跌价滞”的僵局，但因为去年以来房地产销售太火爆，一些开发商主动降价的可能性不大。——ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹¾认为新政策可能会给一些房企带来打击，但是如果利用好这次新政，或许能带动房企的高速发展。——富力地产¾“中国城市的人口地域分布是越来越向东部和东南部集中,将近一半的人口住在5%的国土面积上,土地价格一定是越来越高,住宅也只能建得越来越高,建筑成本相应也会越来越高,这样来看房价下来的可能性很小。”——万科开发商：市场主体同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting22城市3421市场主体案场房展会¾“近期地产调控政策频出，对打击投机性需求效果明显，房地产交易量有可能陷入萎缩，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。”——银河证券¾“房地产新政出台后，市场的反应比较激烈，新政短期内对地产的抑制作用明显。”——东兴证券券商：市场主体同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting23¾随着严厉调控政策的逐渐执行，市场的观望情绪会越来越浓。二级市场方面，受政策调控的束缚，未取得预售项目的推广变的更难，取得预售的项目推售速度被迫加快，营销变的更难，成交低迷难以得到改善；三级市场放盘量将增加，成交受观望情绪影响将持续低迷，议价空间可能会加大。——深圳中原市场研究部¾随着调控新政的全面执行及房产税征收预期的增强,投资客集中抛售的现象将增多,高端市场将率先迎来“抛售潮”。——21世纪不动产城市3421市场主体案场房展会中介机构：市场主体同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting24城市3421市场主体案场房展会购房者：Ô购房者进入持续观望状态；Ô未来看空预期增强。搜房网购房意愿调查新浪网购房意愿调查市场主体同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting25城市3421市场主体案场房展会开发商尚属乐观券商短期悲观中介机构不看好购房者看空+观望市场预期走向统一看空市场主体同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting26市场反映Ô市场成交量跌势坚决；Ô销售受到显著影响；Ô绝大多数城市受影响显著，部分城市出现价格松动。Ô市场主体正在形成统一的看空预期；同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting27三、市场趋势井字模型同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting28上海市场的现状总结Ô房地产市场短期内政策与房价的胶着状态Ô我们认为政府本次的调控力度倾向于房价适度下降Ô我们认为至少15%的降价是政府愿意接受的市场调整力度，而政府仍然有很大的政策空间促进这一目标的实现Ô根据房价变化与政策调整幅度我们建立9个可能的象限区间政策胶着房价胶着政策的执行力度尚有待更多细则出台的确定新政进入第三周，普遍成交惨淡，但价格坚挺，几无促销vs同策咨询同策咨询◎Tospur·Consulting29新政下房价被上涨假设购房者房贷总额为50万元，贷款周期为20年，则他在不同利率水平下月供金额如下：3,7383,5653,3133,072月供金额（元）110%100%85%70%实际利率和基准利率之比在目前二套房贷政策下，该购房者月供金额相对09年房贷优惠期间增加幅度为12.8-23.3%。假设购房者房贷总额为42.5万和45万元，贷款周期为20