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权证知识培训姓名：魏志悦职务：交易中心-权证部经理入司日期：2005.12.07所获荣誉：2008年12月份担任权证部主管，2010年3月份担任合约一部主管，2011年11月份担任权证部经理，自入司以来先后从事过权证专员、银行专员、权证部内务、签约专员等不同职务，对于过户贷款流程及政策签约等方面有着丰富的经验所授课程：房管局、银行的政策、费用计算、贷款过户流程授课目的1.了解贷款及过户的流程2.掌握房管局及银行费用的计算3.掌握房管局及银行现行的贷款及过户政策4.提升自身的专业度更好的服务客户课程大纲1.房管局过户政策及相关知识2.银行贷款政策及相关知识3.中介公司的费用4.其他相关费用5.贷款过户流程房管局过户政策及相关知识1.私产房的过户相关政策2.私产房过户的费用计算3.实战演练私产房的过户相关政策1.普宅与非普划分的标准2.各区房管局的指导价格3.办理过户手续时所需提供的资料4.房管局的限购政策5.划分房屋是否过5年的标准普宅与非普划分的标准普宅应同时满足以下三个条件，有一项不满足则为非普住宅，条件为：1、小区容积率＞12、建筑面积＜144平米（产权证记载为准）3、平米单价在各区指导价以下各区房管局的指导价格办理过户手续时所需提供的资料房管局的限购政策划分房屋是否过5年的标准中场休息房管局费用计算房管局涉及的税费种类1、契税2、土地出让金3、转让手续费4、买卖登记费5、抵押登记费6、图纸资料费7、贴花8、营业税9、个税契税契税是针对于买受人（买方）征收的契税的征收分三种情况：土地出让金针对于房屋的土地性质征收的，土地性质以房管局系统记载为准常见的情况分为以下两种：出让：“0”划拨：纳税价×1%注：“假出让”实际为“划拨”正常征收（表现为：房地产权证记载为“出让”，附件页标注“私产房过户已补交土地出让金”）买卖、抵押登记及图纸资料贴花1.买卖登记费：80元（出产权证的费用）2.抵押登记费：80元（出他项权证的费用）3.图纸资料费：20元（产权证图纸的费用）4.贴花：5元营业税1.营业税是针对房主征收的一种税费2.营业税分为“全额”和“差额”两种个税1.个税也是针对于房主征收的一种税费2.具体征收情况如下：实战演练练习一：成交情况：河西区香水园房屋一套，成交价170万，房管局纳税价按成交价计算，面积：98平米，契税票填发日期：2006年6月18日，上次购买价格为：60万。土地性质为：划拨卖方情况：卖方已婚，无孩子，配偶名下还有一套私产住房买方情况：买方未婚，首次购房计算：房管局产生的费用有哪些？请列式解答实战演练练习二：成交情况：河西区名都新园房屋一套，成交价120万，面积：87平米，契税票填发日期为2010年10月25日，原始购价80万，土地性质为“出让”卖方情况：卖方离婚，孩子判给配偶，卖方名下无其他房产买方情况：买方已婚，配偶名下有一套私产住房计算：房管局产生的费用，请列式解答中场休息银行贷款政策及相关知识1.银行贷款现行政策2.银行贷款环节的费用计算3.实战演练银行贷款现行政策1.银行贷款的现行政策2.按揭贷款政策3.公积金贷款政策银行贷款的现行政策银行贷款现行政策如下：按揭贷款政策1.按揭贷款首付成数的确定2.按揭贷款利率的确定3.按揭贷款年限的的确定4.实战演练按揭贷款首付成数的确定按揭贷款首付成数的确定：按揭贷款利率的确定按揭贷款年限的确定按揭贷款贷款年限的确定实战演练练习：房屋坐落：南开区津涞花园的房屋一套，房龄15年买方情况：男,30岁，以家庭为单位首次购房问题：1、买方首付最低几成？2、利率最低多少？3、贷款年限最长多少年？中场休息公积金贷款政策1.公积金贷款首付成数的确定2.公积金贷款利率的确定3.公积金贷款年限的确定4.公积金贷款额度的确定公积金贷款首付成数的确定公积金贷款首付成数的确定分为以下两种情况：公积金贷款利率的确定公积金贷款利率的确定1、公积金贷款，无论是首套还是二套，利率不变，4.5（公积金的利率）2、公积金组合贷款，组合中公积金部分的利率同上，组合中按揭部分的利率参考（按揭贷款利率的确定）。公积金贷款年限的确定公积金贷款年限的确定：公积金贷款额度的确定公积金不同于按揭，公积金贷款额度是有规定的，主要取决于以下三个因素1、规定的最高限额2、卡内余额3、计算公式（主要取决于客户公积金的月缴额、贷款年限）注：以上三项取最低值因素一：规定的最高限额公积金贷款额度最高限额规定如下：1、个人最高40万，有补充公积金50万；2、夫妻合贷最高60万，其中一人有补充公积金则最高70万因素二：卡内余额在计算公积金额度时，余额只看正常公积金部分的余额，补充公积金的余额不做为计算范围内，且不足2万的按2万计算，具体约定如下：因素三：计算公式计算公式影响额度主要取决于：月缴额、缴存比例及贷款年限，具体公式如下：公式=｛〔月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）+1/2月缴额〕×0.4-当前月还款｝×12×贷款年限注：夫妻合贷的情况则分别按公式计算，之后再相加实战演练练习：交易情况：东丽区盛锦苑房屋一套，面积：83平米，成交价：52万买方情况：未婚，30岁，首次贷款，首次购房，做公积金贷款，月缴额：1200，缴存比例：15%（单位和个人一样），卡内余额：25800，没有补充公积金试问：1、假设买方能做纯公积金贷款的情况下，首付最低为多少？2、请按上述提示计算公积金的贷款额度中场休息月供的计算月还款的还款方式分为以下两种1、等额本息（每月还款一样多）2、等额本金（先多后少，递减的方式）月还款的计算：公式=贷款额（以万为单位）×系数（选择的还款方式+选择还款年限+贷款利率三项对应的系数）例如：贷款额：50万；贷款年限：30年；利率：下浮15%；选择等额本息（一样多）的还款方式月还款=50×57.2（下浮15利率，30年，等额本息的情况对应的系数）银行贷款的费用在办理银行贷款手续时产生的费用主要有以下两种：1、评估费（办理住房贷款均会产生）公式=评估值（100万以下的部分含100万）×0.5%+评估值（100万以上的部分）×0.25%2、担保费（办理公积金贷款另外产生）公式=贷款额×系数（根据贷款年限对应的系数）中介公司的费用中介公司收取的费用主要有两种：1、居间服务费（中介费）公式=成交价×2%（买卖双方各1%）2、代办贷款服务费600元（公司协助办理贷款手续时收取）其他相关费用垫资费：在买卖单成交过程中，常常被忽视产生原因：卖方有尾款，自己不能清贷，需要找融资公司才能清偿，房主让中介公司协助找融资公司清偿时将会产生垫资费的收取可分为两种，让房主自行选择贷款及过户流程1.一次性付款流程2.贷款的流程一次性付款流程贷款的流程课程回顾1.房管局过户政策及相关知识2.银行贷款政策及相关知识3.中介公司的费用4.其他相关费用5.贷款过户流程