XXXX年5月武汉房地产市场月报_41页_中原

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉市5月房地产市场月报湖北中原地产．研究部2011.6.4目录A.宏观市场B.土地市场C.商品房供应D.商品房成交E.报广分析F.市场小结G.中原经理看市381622293537宏观市场PartA政府坚定调控力度不放松。在开发商和购房者的僵持中，开发商将首先打破僵局住建部：房地产市场调控力度不放松王珏林：楼市调控肯定不会出现放松和反复湖北“一房一价”细则5月20日执行住建部副部长齐骥在保障性安居工程专项巡查工作动员会议上表示，组织开展保障性安居工程专项巡查工作，是促进今年目标任务全面完成的重要举措。住建部要求，各地要确保全面完成年度保障性安居工程的目标任务。同时，各地要继续落实房地产市场调控政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。王珏林：当前的情况来看，我国的房价基本稳定，但降幅不明显，成交量也明显在“僵持”。“僵局”会逐渐被打破，因为今后房地产企业的资金会更紧张，企业必须尽力盘活手中的房子，回收资金。而且只要某家房地产企业率先降价，就立即会在市场产生“连锁反应”。但从全国市场来看，真正的调控效果会在今年年底显现。当前的调控政策有一部分属于限制性政策，这种限制政策一旦放松，之前的调控成果就会前功尽弃，再实施调控的难度就会很大。因此未来的调控政策肯定是连续性的，肯定不会出现放松和反复。5月20日起，《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》将正式施行，该细则规定商品房销售须标明每套房源总价和每平方米单价，即“一房一价”。为防止开发商“捂盘惜售”，《细则》要求商品房经营者在销(预)售新建商品房前，必须向县以上价格主管部门申报价格，在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。如果商品房在销售中降价、打折，应标明优惠幅度和折扣率，上调价格应重新申报。5月18日上调存款准备金率0.5%，存款准备金率升至21%高位。持续加息及上调存款准备金率使银行信贷紧缩，加速了楼市调整中国人民银行12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。10%13%6%17.50%18.50%21%10%13%6%17.50%15.00%17.50%5%7%9%11%13%15%17%19%21%1985年1988年1999.11.212004.4.252006.8.152007.1.152007.4.162007.6.52007.9.252007.11.262008.1.252008.4.252008.6.252008.10.152008.12.252010.2.252010.11.162010.12.202011.2.242011.4.21大型金融机构小型金融机构开发商资金进一步加紧，难贷开发贷款等。迫使开发商加快推售房子以回笼资金；银行提高首付及贷款利率，加剧购房者贷款难的现状，使有资格买房的人无实力买房。要如何解决双方难题？答：开发商降价促销中海率先降价产生全国范围地的连锁反应。武汉品牌房企引领性价比价格战，先降先得深圳中海降价南京碧桂园重庆中海•深圳中海康城国际、中海塞纳时光8折销售1349套“限价房”，抢购一空。均价在11000元/平米•碧桂园凤凰城推出的2150套面积约50—140㎡户型，当天认购超过九成。精装修6280元/平米；毛坯均价5000元重庆中海国际社区于5月22日开盘推出61-106平方米户型，共1352套房源，当天到访客户2600组，成交约980套，实现了72%的销售率。折后套内均价7850元/平方米项目名称均价（元/㎡）销售率热销原因复地东湖国际1200079%1.价格！项目一期豪宅价格18000元/㎡，项目后期同类产品精装修开发商报价2万元/㎡，提高了客户价格心理预期。2.本次推售产品赠送面积多达20㎡左右，同时紧邻别墅景观资源好。万科金色城市6700100%1.万科品牌，万科在武汉最便宜的项目2.均价相比3月开盘微涨3%金地格林春岸660072.92%1.3月开盘销售率为25%。3月开盘精装修7400元/㎡，8号楼同类产品价格为6800元/㎡，客户心理价格预期高。这是实质真正降价的一个项目。2.此次推出的9号楼景观资源非常优越。3.金地品牌百步亭世博园690089.62%1.百步亭品牌2.去年9月底开盘均价6700元/㎡，时隔8个月价格只微涨200元。金地澜菲溪岸洋房11000，叠拼13000，毛坯100%1.优惠力度大：98折，减12万。2.认筹期长，认筹量达160组，推售量少只50套。3.报价14000-17000，高报低卖。4.价格表制作合理。高楼层价格偏低，价差小；低楼层价格标高，价差大。武汉市场小结政策调控不放松1住建部：房地产市场调控力度不放松王珏林：楼市调控肯定不会出现放松和反复加息持续加息及上调存款准备金率重伤楼市2开发商资金进一步加紧，难贷开发贷款等。迫使开发商加快推售房子以回笼资金；银行提高首付及贷款利率，加剧购房者贷款难的现状，使有资格买房的人无实力买房。中海降价热销，领跑全国市场3中海基于对后市的判断和销售回款目标，抢先降价销售领跑全国市场。中海的降价成为了此轮调控开发商应对策略的风向标，也将引发后续的降价潮，以应对继续深化的调控政策。武汉品牌房企引领性价比价格战4万科、金地等品牌房企领跑武汉市场。价格战白热化，先降先得土地市场PartB2011年5月土地供应情况5月土地供应地块13宗，供应面积65.16万方5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月供应面积（万㎡）024.03265.25157.72121.23121.63117.32417.94120.3663.15132.0726.4465.16供应宗数063614321717593016169130102030405060700501001502002503003504004502010.5-2011.5土地供应2011.5土地供应情况5月土地供应居住4宗地块，商业6宗，综合性质地块3宗地块性质地块编号净用地面积（㎡）容积率总建面（㎡）居住P（2011）034号637442.2140236.8P（2011）040号12550337650P（2011）044号106381.718084.6P（2011）045号146233.72.5365584.2商业P（2011）035号382523.6137707.2P（2011）036号468903.8178182P（2011）037号72081.6617900P（2011）038号6570.77426283.08P（2011）041号88505.82.5221264.4P（2011）042号39814.12.599535.28综合P（2011）033号306474.5、3.0116571P（2011）043号418033.5146310.5P（2011）032号1187503.1、2.83517602011.5月土地成交情况2011年截止5月共成交75宗，成交面积381.6万方，建面1161.46万方，成交金额共256.96亿元5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月成交面积(万㎡)067.33185.95141.55114.8786.62112.82391.34113.5965.37124.8325.4852.33建筑面积(万㎡)0171.82452.25273.49326.46184.17415.991233.06320.96240.28352.5794.02153.63成交宗数0102593016144625161491101020304050050010001500各月土地成交状况5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月成交总价(亿元)030.5273.5884.0271.0525.1699.63251.6554.7160.9781.9429.2630.08楼面地价(元/㎡)01776162730722176136623952041170425372324311219580500100015002000250030003500050100150200250300土地成交价格走势各区域土地成交情况汉阳洪山江岸江汉蔡甸武昌江夏建筑面积（万方）45.6135.181.7911.6616.446.3936.56宗数3111221.0000.511.522.533.50.0010.0020.0030.0040.0050.00各区域土地成交量分析汉阳洪山江岸江汉蔡甸武昌江夏成交价（亿元）9.306.801.637.021.1131.23楼面地价（元/㎡）2827.931933.149078.216022.08675.184694.84336.430.002000.004000.006000.008000.0010000.000.002.004.006.008.0010.00各区域土地成交价分析各环线土地成交情况内环一二环间二三环间三环以外建筑面积（万方）8.1811.6680.7953.00宗数3143012345020406080100各环线土地成交量分析内环一二环间二三环间三环以外成交价（亿元）4.627.0216.102.33楼面地价（元/㎡）5647.926022.081992.822827.930.002000.004000.006000.008000.0005101520各环线土地成交价分析5月土地成交明细本月只有一次土地出让，共挂牌13宗地块，2宗延期，成交11宗。成交总占地面积为52.33万㎡，总建筑面积为153.63万㎡，土地出让金收益为30.08亿元地块编号土地位臵净用地面积（㎡）容积率总建面（㎡）成交价（万元）楼面地价（元/㎡）地价（万元/亩）竞得人土地用途P（2011）032号洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处642003.1199020680001933.14381.75香港万瑞昌投资有限公司居住兼容商业金融业洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路片545502.8152740居住P（2011）033号江汉区新华下路与马场路交汇处306474.5、3.0116571702006022.081527.07武汉中精瑞达地产开发有限公司商业金融业、居住P（2011）034号汉阳区二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西637442.2140236.8420713000.00440.00河南省和昌臵业发展有限公司居住P（2011）035号汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西382523.6137707.2224461629.98391.20武汉新区建设开发有限公司商业金融业P（2011）036号汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西468903.8178182285091599.99405.33武汉新区建设开发有限公司商业金融业5月土地成交明细吉庆街地块成交楼面地价9078.21元/㎡，是此次地块成交中楼面地价最高的地块。仅次于2009年同一公司在吉庆街创下的11104元/平方米的记录地块编号土地位臵净用地面积（㎡）容积率总建面（㎡）成交价（万元）楼面地价（元/㎡）地价（万元/亩）竞得人土地用途P（2011）037号江岸区吉庆街二期72081.6617900162509078.211502.96武汉市江岸国有资产经营管理有限公司商业金融业P（2011）038号武昌区中山路293号6570.77426283.08153005821.241552.33中国轻工业武汉设计工程有限公司科研设计P（2011）040号武昌区中南路街民主一路9-10号12550337650146903901.73780.35湖北青峰山房地产开发有限公司居住P（2