投资价值凸显_XXXX年4季度房地产投资策略

证券研究报告·行业深度研究本报告仅供天相投顾客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。收盘月涨幅（%）天相房地产指数2652.7-2.96%天相流通指数2632.2-1.90%上证指数2922.95-2.09%050010001500200025003000350040004500500011-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-09房地产开发上证指数从“被动节流”到“主动开源”—房地产行业金融专题报告（行业深度研究，2012年8月14日）2011年报及2012年一季报综述：行业盈利模式待转变（行业深度研究报告，2012年5月11日）机会来源于政策修正—2012年度策略（行业深度研究报告，2011年12月15日）报告日期：2012年10月10日商业地产估值洼地，投资价值凸显—2012年4季度房地产投资策略增持（维持）房地产开发诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责声明本报告关注点：z中国商业地产发展阶段分析；z现阶段中国商业地产市场情况。投资要点：z我国三四线城市商业地产刚进入高速多元化发展阶段。2011年，我国人均GDP5414美元，与美国20世纪70年代相当，整体来看，我国商业地产刚进入高速多元化发展阶段。2011年我国人均GDP超过10000美元的城市有26个，部分一二线城市的商业模式已经日趋成熟。z商住倒挂，商业地产价值被低估：在成熟的房地产市场里面，商业地产售价为住宅的1.8倍或以上，而我国商业地产售价相对较低，根据我们的统计，一线城市优质办公楼销售均价约为高端公寓均价的60-90%。商住倒挂的原因一是因为住宅类物业售价过高，另一方面是因为我国产业结构低端，企业租金承受能力差。产业升级、扶持中小企业发展及刺激内需释放，将提升商业地产需求。z商业地产与商品住宅具有显著替代性。在“创新驱动，内生增长”的经济目标下，商品住宅消费占GDP的比将逐渐下降。而商业地产为后周期行业，且对商品住宅有显著的替代性，商品住宅发展高峰过后，将迎来商业地产的发展高峰。预计2017年左右我国城镇化率将达到60%，农村劳动力转移放缓，之后城镇化增速下滑；从生育高峰看，虽然人口基数增加，但新生婴儿数大幅下降，加上老龄化加速，未来地产新增需求不容乐观。商品住宅高速发展过后，将迎来商业地产的高速发展。z市场情况：目前办公楼市场投资旺盛，一线城市投资收益合理，空置率低。除了广州，其他城市的办公楼投资热情均高于营业用房（这与广州特殊的产业结构有关）。北京办公楼收益率昀高，空置率昀低，投资价值凸显，而西部城市重庆、成都空置率较高，商业地产出现泡沫。z一线城市和长三角地区优质商铺租金涨幅较高。北京、上海、杭州、宁波、深圳等经济发达的地区，优质商铺租金涨幅在5%以上，但在大连、成都、南京和广州，2008年以来优质商铺租金反而下降，我们认为一方面是因为投资增速过快，新增供给较多；另一方面，功能单一的百货业受电子商务的冲击很大，而二三线城市的商业模式以百货业为主，娱乐休闲功能不健全，更容易受到影响。总体上来看，二三线城市优质商铺租金涨幅不如一线城市。行业指数与相关市场指数比较行业指数近一年走势图证券分析师：张会芹执业证书编号：A0140511070002【电话】021-58824282-882【邮箱】[e-mail]服务热线010-66045555服务邮箱[e-mail]3证券研究报告·行业深度研究诚信源于独立，专业创造价值www.txsec.comz投资建议：A股商业地产经营、开发占比较大的公司有世茂股份、金融街、海印股份、鲁商置业、凤凰股份、中茵股份、南国置业、北辰实业、陆家嘴、华侨城A等。我们重点推荐世茂股份、金融街、海印股份、南国置业、华侨城A。z风险提示：1、短期实体经济仍在探底，商业地产作为后周期产业，尚未完全复苏；2、近两年商业地产投资强度大，部分地区商业模式超越潜在购买能力，出现一定泡沫；3、商贸零售业、百货业受电子商务冲击较大。4证券研究报告·行业深度研究诚信源于独立，专业创造价值www.txsec.com目录1.我国商业地产将进入高速多元化发展阶段.................................................................................11.1国际商业发展与经济增长的规律........................................................................................................................11.2国内外商业地产发展阶段....................................................................................................................................22.商业地产处于投资洼地.................................................................................................................62.1商住倒挂，商业地产投资价值低估....................................................................................................................62.2需求释放——中小企业发展和刺激内需............................................................................................................73.商业地产市场.................................................................................................................................83.1商业地产对商品住宅投资、销售均有显著替代性............................................................................................83.2重点城市商业地产市场......................................................................................................................................123.2.1优质办公楼市场........................................................................................................................................123.2.3优质零售物业市场....................................................................................................................................223.3总结......................................................................................................................................................................324.A股商业地产开发公司................................................................................................................355.风险提示.......................................................................................................................................365证券研究报告·行业深度研究诚信源于独立，专业创造价值www.txsec.com图表目录图表1：美国商业发展与人均GDP（美元）............................................................................................................1图表2：日本商业发展与人均GDP（美元）..........................................................................................................2图表3：全国人均GDP与商业地产发展阶段.........................................................................................................3图表4：2011年人均GDP超过10000美元的城市................................................................................................3图表5：北京商贸零售业态与经济发展...................................................................................................................4图表6：上海人均GDP与商业地产业态关系.........................................................................................................4图表7：深圳商业发展阶段与经济增速...................................................................................................................5图表8：广州商业地产发展阶段与人均GDP..........................................................................................................5图表9：武汉商业地产发展超前...............................................................................................................................6图表10：中国优质办公楼价格尚处于洼地.........................................................................................................