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佰思腾郑州房地产月报2011年05月目录一、宏观分析二、住宅市场三、土地市场四、市场营销五、佰思腾观点行政法规中国人民银行2011年5月12日宣布,自2011年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是2011年内央行第5次上调存款准备金率,也是自去年1月以来第11次上调存款准备金率,届时,大型金融机构存款准备率将再创21%的历史新高,中小存款金融机构存款准备金率也进一步升至19%。央行上调存款基准利率0.25个百分点央行再次上调存款准备金率，意义在于收紧货币，控制膨胀。对于房地产的影响，将会体现在购房者贷款越来越难，存款准备金率不会直接体现在市民的贷款利率上，但会直接造成商业银行的资金紧张。银行要保证盈利就要提高息差水平，也就是要提高房贷的门槛，最直接的就是上浮贷款利率；楼市银根进一步收紧会使得开发商不得不把精力放在资金储备上，为可能出现的楼市冬天做准备。佰思腾观点：行政法规国家发改委要求，从5月1日起，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为，可减轻企业和居民负担41亿元。目前，郑州已开始执行住房交易收费新政策。其中明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。今年郑州市的保障性安居工程建设任务要按６万套完成。郑州市提出在保障性安居工程建设中要优化保障性住房结构，大量减少经济适用房，大幅增加公租房和棚户区改造。郑州市为优化保障性住房结构，拟将经适房项目配建公租房比例由１０％提高至２０％；同时严格执行商品住房项目按１０％配建以公租房为主的保障性住房的制度。郑州市房管局拟将经适房项目配建公租房比例由１０％提高至２０％。在给各县（市、区）年初签订保障性住房建设目标责任书的基础上，结合公共租赁住房中央补助资金申请情况，计划将郑州航空港区的公租房目标任务由７６８０套调增至２００００套，将郑州高新区公租房目标任务由２６３９套调增至５９１０套。此外，郑州市房管局拟在新规划组团和产业园区探索实施“三合一”住房保障模式，将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房并轨，统称为公共租赁住房，并根据需求确定套型比例，最大户型控制在９０平方米以内。主要通过三种途径推进公共租赁住房建设，即产业集聚区和工业园区管委会投资建设，政府予以适当补贴；政府提供优惠政策，鼓励大型用工企业和社会机构自行建设；政府提供优惠政策，房地产开发企业投资建设。五一起购房手续费降低郑州拟将经适房项目配建公租房比例提高至20%行政法规5月12日，国土资源部宣布：2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78.6%。与2010年的计划供应量和实际供地量相比，2011年全国住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%。其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%，较去年计划的6.58万公顷和实际供应的3.24万公顷分别增加17.6%和138.9%。住建部上调公积金利率今年住房用地供应计划安排主要出于三个方面考虑：一是继续落实中央遏制房价过快上涨的房地产调控政策，按照中央确定的2011年土地供应计划编制原则，各地从增加供给、引导预期等方面，加大了土地市场调控力度。二是根据保障性安居工程建设任务，用地需求近4万公顷。中央任务分解下达后，各地高度重视，按照用地需求安排了计划。三是为确保落实今年的保障性安居工程建设用地任务，各地通过加大土地供应量、根据具体地块拆迁征收难以程度适时调整等方式，实现确保保障性安居工程建设用地的供应，以及时供地按时开工。佰思腾观点：国土部已于5月12日下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严肃查处“小产权房”等违法违规行为。《通知》强调各地要进一步强化土地执法监管措施，有效预防和杜绝借新农村建设、保障性安居工程建设等违法占用农村集体土地建设“小产权房”。国土部：严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房目录一、宏观分析二、住宅市场三、土地市场四、市场营销五、佰思腾观点住宅市场5月，郑州市商品房住宅新批预售68.4万㎡，环比增长0.2%，同比增长11.9%，本月经济适用房没有新增供应；5月，郑州市商品房住宅成交54.06万㎡，环比增长114.4%，同比下降2.6%；剔除经济适用房，商品房住宅成交量为52.69万㎡，环比增长143.75;5月，郑州市商品房住宅成交均价为6367元/㎡，环比增长6.2%，同比增长15.5%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6461元/㎡，环比下降1.1%.住宅市场5月份全市商品房住宅新增供应68.4万㎡，与上月基本持平，市场供应表现出一定增长势头；1-5月份商品房住宅新增供应261.29万㎡，同比增长21.7%；由于年初受密集政策影响，市场观望气氛浓厚，市场供应在2、3月份一度跌入低谷，4月份开始有所回升。基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。住宅市场5月份郑州市商品房住宅成交54.06万㎡，环比上月出现大幅度增长。成交量上扬主要源自4、5月份供应量的恢复性增长和刚性需求的支撑。1-5月份商品住宅成交205.39万㎡，同比下降45.9%；需要特别指出的是，作为本月成交量的有力支撑，占据排行榜前列的项目成交均价基本都在7000元/㎡以下，中低价位的经济型项目以及性价比较好的项目销售情况明显较好，而价格过高的或坚挺价格的项目销售业绩一直平平。住宅市场5月份郑州市商品房住宅成交均价为6367元/㎡，环比增长6.2%，价格回升主要由于本月政策性住房成交量少的结构性因素所致，而价格非硬性反弹；扣除经济适用房因素来看价格走势，5月份商品房住宅销售均价为6461元/㎡，环比上月略有下降，从近几个月的价格走势明显可以看出，呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。住宅市场-个案研究地理位置：文博西路西，白庙路北总建筑面积：30万㎡容积率：3.45绿化率：35%园林风格：欧式园林风格建筑风格：欧陆新古典主义风格产品类型：高层最早开盘日期“2010-11-28主力户型面积：90-100㎡和120-150㎡的三房均价：9500-13000元/㎡开发商：河南兴科置业有限公司（恒大下属公司）建筑规划：恒大建筑设计院景观设计：深圳赛瑞景观有限公司物管顾问：金碧物业有限公司郑州分公司住宅市场-个案研究一期有7栋32层住宅，位于文博西路和白庙路沿线，总体量是19万㎡，下面一层是底商，大概有10000㎡，业态多元，满足小区日常需求；二期有11万体量，包含超高层办公和商业，商业未来的业态仍然以科技产品为主，位于文化路沿线。住宅市场-个案研究4500㎡的市内唯一私家大湖，一道由喷泉水雾造成的彩虹与湖岸园林相映生辉；精致的天鹅雕像、圆顶宫廷凉台等具有皇家园林风范的景观一一呈现；哥特、约瑟、亚瑟等5大湖畔主题广场，赋予整个社区精美华贵的生态气氛；错落有致的建筑，更让业主“户户观湖，开窗见景”；高标准，珍贵树种多达十几种，并且全部是是全冠移植，其中银杏树的直径都在45公分以上，桂花树的直径在20公分以上。住宅市场-个案研究项目分两期开发，一期有2-8号楼，首次开盘时间是2010-11-28，现一期的2-8号楼全部入市，主推户型是90-110㎡的二房和90-150㎡的三房。住宅市场-个案研究5000㎡的超大会所，内部设有恒温游泳池、棋牌室、健身房等诸多功能空间；中学：省重点实验中学（距离项目150米），升学率一直处于全省领先水平，郑州市九中（距离项目300米）；小学：文化路第一小学（距离项目200米），教育水平比较突出；大学：河南农业大学（距离项目300米），河南财经政法大学（距离项目300米），河南轻工业学院（距离项目400米），河南信息工程大学（距离项目450米），郑州大学工学院（距离项目500米）。住宅市场-个案研究价值点一：精装修标准；价值点二：户型方正，布局合理，动静分离；价值点三：三房客厅开间4.2m，进深3.9m，总面积16.38㎡；主卧开间4.1m，进深4m，总面积16.4㎡；二房客厅开间3.8m，进深4m，总面积15.2㎡；主卧开间3.3m，进深3.8m。总面积12.54㎡；价值点四：客厅和卧室均有飘窗设计，270°转角飘窗的设计让室内的景观和采光效果更好；价值点五：4.2m和3.8m大开间，制造全明户型。住宅市场-个案研究恒大名都项目在首次举行大规模的开盘之后，后期的房源均采用“小步快跑”频繁推盘的形式，而且每次加推均有大幅度的优惠活动，无疑为客户营造了一种房源非常热销以及巨大优惠的场面，而且其大力宣传的1500元/㎡的精装也吊足了客户的胃口。住宅市场-个案研究项目剔除12月份的集中备案之外，整体上保持了月均去化80套左右，销售情况良好；项目的成交均价从开盘到现在，剔除2011年1、2月份推出部分特价房源拉低了成交均价之外，整体上价格处于平稳上升态势。住宅市场-个案研究1500元/㎡的装修标准、松下、科勒、奥的斯、康耐登、摩恩、高利等知名品牌随处可见；周边有省中心实验中学这个强势资源，还有小学，大学等完善配套，教育氛围比较浓重；4500㎡的市内唯一私家大湖为中心，周边有哥特、约瑟、亚瑟等5大湖畔主题广场，赋予整个社区精美华贵的生态氛围。项目周边的科技市场，人员较为混杂，带来很大的人流量同时也影响项目的高端定位，后期全部成功改造后，会给项目带来很大的益处；项目四至道路中文化路和东风路虽然是郑州市的城市主干道，但是因为周边是科技产品和学校集聚区，所以交通压力依然很大，车流量和人流量都相当大，车流量和人流量都相当大，文博西路还没有打通，白庙路是小路，因此周边的道路交通是项目面对的一大问题。项目优势项目劣势目录一、宏观分析二、住宅市场三、土地市场四、市场营销五、佰思腾观点土地市场5月12日，国土资源部召开新闻发布会，公布2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划78.6与去年的计划供应量和实际供地量相比，2011年全国住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点；保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。我国今年住房用地计划供应量21.8万公顷从2011年全国住房用地供应计划明细中看到，河南省计划供应住房用地1.32万公顷。其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划1.08万公顷，占住房用地供应计划的81.8%，超出了78.6%的全国计划。为了确保落实保障性安居工程建设用地任务，今年全国住房用地供应计划总量明显增多。初步测算，今年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，实物建房用地需求近4万公顷。各地已按照中央分解下达的任务和供地能力安排了计划。佰思腾观点：土地市场招拍挂出让是我国市场经济体制改革的必然选择，在促进市场公开竞争、从源头上防止贪污腐败方面发挥着不可替代的重大现实作用，未来必将随着改革的不断深化，进一步丰富内涵、完善形式、拓宽功能，促进“保民生、促发展”宏观调控目标的实现。目前，完善招拍挂出让制度的尝试已初见成效。2010年，北京市招拍挂新模式实行后的6个月内，北京商品住宅用地楼面地价