案例培训一

0DTZDebenhamTieLeungLimited戴德梁行有限公司2006年10月物业管理案例分析（一）DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.1案例一：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司驾驶员驾驶一辆小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,但至今未将失窃的轿车追回。维修公司遂起诉至法院，要求物业管理公司赔偿。请问，此案例中物业管理公司有责任吗？DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.2评析：问题的关键在于：物业管理公司是否与车主形成了车辆保管关系。一审法院：一审法院认为:物业管理公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业管理公司之间应为保管合同关系。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.3二审法院：二审法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业管理公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业管理公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.4从保管合同从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致，还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.5本案例中本案例中的双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业管理公司,以便物业管理公司实际控制车辆,而物业管理公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.6物业管理公司(一)物业管理公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。（二）经调查物价局的批复及物业管理委托合同内容可以明确得出物业管理公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.7终审判决终审判决:物业管理公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,并依法对一审予以改判，驳回维修公司的诉讼请求。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.8案例二：住户遭抢物业管理公司有无责任？某小区的业主钟先生的女儿一人在家时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁她，抢走价值2万多元的现金和首饰。据调查，钟先生家厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离。钟先生称，出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入他们家实施抢劫。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.9钟先生买房时钟先生买房时，物业管理公司承诺“提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨，定时保安巡逻”。事发后，他们一家人找到此小区的物业管理公司讨说法。物业管理公司认为，自身没有责任，但表示，可以免去钟先生一年的物管费。请问，住户被抢，物业管理公司有责任吗？要做好物业治安与安全管理有哪些具体措施？DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.10评析：1、对“物业管理公司有否责任”有两种观点供参考：观点一：物业管理公司对此应该负责任。观点二：看物业管理合同的约定。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.11总结起来，就是：只要小区的保安做到了尽职尽责，只要合同上没有与财产、人身安全保障相关的条款，那么，物业管理公司就不应该承担责任。否则物业管理公司就应当承担相应的责任。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.122、做好物业治安与安全管理的具体措施：1）建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备；2）根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度；3）进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境；DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.13有条件的4、有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施；5、注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能；6、汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.14案例三：谁有权决定在楼顶搭建广告牌？某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室，并已取得房地产产权证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.15原来，开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议，在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌，楼顶使用费由广告公司支付。对此，该公司提出抗议，认为自己购买了顶层的写字间，相应的楼顶使用权应由自己行使。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.16针对此案例，我们提出以下问题：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？2、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？4、设立广告牌收益归谁？DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.17评析：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权的归属问题。屋顶产权应该归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.18原因：购房者购买的商品楼宇，其价格构成中不仅包含了建筑本身的面积，还包括了相应土地使用权和公共配套设施的面积。这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼房四周，更在楼房顶部。开发商在销售此楼房时，已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每一位购房者，所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇地每一位购房者所共有。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.192、开发商的售房合同的有效性。开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定是无效的。原因：国家有关条例规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.203、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？产权是物业最根本的东西，拥有了产权，也就拥有了物业的相应权利，包括收益权、处置权和经营管理权。因此，在经得工商、市容等部门批准的情况下，关键看谁是楼顶的所有权人，谁就有权决定在楼顶搭建广告牌。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.21对此，有这样两种情况：（1）楼宇还未售出50％时，因为开发商是拥有50％以上产权的大业主，这个决定权在开发商；（2）楼宇售出50％以上时，应由此楼宇业主组成的业主委员会作出决定，并委托物业管理公司具体操作。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.224、设立广告牌收益的归属问题。由于广告牌的使用收益属于此楼宇共有人共同财产产生的收益，应当属于此楼房全体共有人所有，其他任何人不能多占、独占。当然，将收益按份额分配给业主较为困难，所以，在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.23案例四：物业管理公司能否改变原来设计擅设停车场？某小区数位业主反映，原来他们在楼前楼后停车，今年年初，物业管理公司未经小区业主委员会同意就把楼前楼后划上线，改成临时停车场并进行经营。该小区的业主委员会对停车场的经营提出异议，多次与物业管理公司协商，但都未达成一致。无奈之下，业主委员会将物业管理公司告上法庭，要求停止侵权并赔偿损失。那么，业主委员会的要求能否得到法院的支持呢？DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.24评析：业主委员会的要求能得到法院的支持，原因如下：(1)小区内的道路和公共场地的使用权归小区全体业主所有。任何人要使用公共场地，都必须得到全体业主或是业主委员会的同意。只有小区业主委员会才能在国家允许的范围内，对小区的公共场地行使处置权、收益权，作为物业管理公司，仅仅是业主委员会聘请来的管理者，其管理行为不应侵犯业主的权利；DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.25小区的规划（2）小区的规划在建设之前已经经政府相关部门的批准，一旦更改规划，还必须得到政府部门的同意。即使物业管理公司经政府部门同意更改了小区规划，只要全体业主或业主委员会不知情，或没同意，物业管理公司同样对全体业主构成侵权。此时，政府部门也同样是侵权者之一。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.26案例五：外墙渗水，家具霉烂谁负责？某大厦业主黄某住在三十层，发现每逢大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行了修理，但渗水问题始终未解决。两年多来黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.27黄某认为黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.28评析：房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。第一，倘若黄先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则应该按约定处理。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.29第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题，有保修期的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责任将外墙和受损的内墙修理妥当。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.30第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，则多数因房屋质量瑕疵所致。黄先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，如确属房屋质量问题，如施工质量粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣等，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉，要求退房。当然，黄先生也可同开发商协商解决此事。DTZDebenhamTieLeungPropertyManagementLtd.31案例六