投资性房地产核算

投资性房地产核算我国绝大部分上市公司的投资性房地产采用成本模式计量，只有少数公司采用公允价值计量，如：武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、津滨发展。拥有较多投资性房产的上市公司如陆家嘴、张江高科、金融街、北辰实业均采用了成本模式。消息大部分公司未采用公允价值计量的原因：1、准则对公允价值计量规定了苛刻的2个条件。且不允许采取估值技术，同一企业只能采用同一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值计量的企业，不能通过会计政策变更转为成本模式。2、相应的税收政策未开始，企业担心采用公允价值计量会增加税收负担。3、采用公允价值计量会缩小以后的利润操纵空间。4、房地产价格处于波动之中，采用公允价值计量会加大企业利润的波动。一、工作任务1、成本模式计量的核算2、公允模式计量的核算二、账户设置投资性房地产——成本——公允价值变动投资性房地产累计折旧投资性房地产三、工作实例05年末光明公司一建筑物完工交付管理部门使用，价值100万元，自用，20年，无残值。07初出租，租期2年，租金8万元/年。公允价值：出租日105万元，07年末110万元，08年末120万元。08年末收回自用。2010年末出售，售价130万元。按直线法计提折旧。要求：分别按两种模式进行会计处理。成本计量模式下的会计处理（1）05年末投入使用借：固定资产100贷：在建工程100（2）06年末计提折旧借：管理费用5贷：累计折旧5（3）07年初转换借：投资性房地产100（按原始价值入账）累计折旧5贷：固定资产100投资性房地产累计折旧5注：不确认升值收益（4）07年末收取租金——借：银行存款8贷：其他业务收入8计提折旧——借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧5注：属经营租赁（5）08年末收取租金——同07年末计提折旧——同07年末收回自用——借：固定资产100投资性房地产累计折旧15贷：投资性房地产100累计折旧15（6）09和10年计提折旧借：管理费用5贷：累计折旧5（7）2010年末出售转入清理——借：固定资产清理75累计折旧25贷：固定资产100收到价款——借：银行存款130贷：固定资产清理75应交税费——营业税6.5营业外收入——处置非48.5成本模式的会计处理：（1）将自用的建筑物转换为投资性房地产时，借：投资性房地产（原值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产（原值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备（2）投资性房地产计提折旧时，借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（3）取得租金收入时，借：银行存款贷：其他业务收入（4）投资性房地产转为自用时，借：固定资产（账面余额）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备（5）处置投资性房地产时，借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产公允价值计量模式下的会计处理（1）05年末投入使用借：固定资产100贷：在建工程100（2）06年末计提折旧借：管理费用5贷：累计折旧5（3）07年初转换借：投资性房地产—成本105（按公允价值入账）累计折旧5贷：固定资产100资本公积——其他资本公积10注：确认升值收益（4）07年末收取租金——借：银行存款8贷：其他业务收入8反映公允价值变动情况——借：投资性房地产—公允价值变动5贷：公允价值变动损益5注：不计提折旧（5）08年末收取租金——借：银行存款8贷：其他业务收入8收回自用——借：固定资产120贷：投资性房地产（成本）105（公允价值变动）5公允价值变动损益10注：此处反映了公允价值变动损益（6）09和2010年计提折旧借：管理费用7.058824贷：累计折旧7.058824（7）2010年末出售转入清理——借：固定资产清理105.882352累计折旧14.117648贷：固定资产120收到价款——借：银行存款130贷：固定资产清理105.882352应交税费——营业税6.5营业外收入——处置非17.617648