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策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商一、商业规划：宝山一、商业规划：宝山◎◎西城区西城区策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商宝山区整体商业规划示意图宝山区整体商业规划示意图策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商从南向北为从南向北为““三横三横””：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。线北部城镇发展功能带。从西向东，从西向东，““三纵三纵””：沪太路城镇商业发展轴；共和新路：沪太路城镇商业发展轴；共和新路——蕰川路蕰川路（轨道交通（轨道交通11号线）新城商业发展轴；逸仙路号线）新城商业发展轴；逸仙路——同济路（轨道交通同济路（轨道交通33号线）城市商业发展轴。号线）城市商业发展轴。宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：““三横三纵三横三纵””的空间框架的空间框架策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局在在““三横三纵三横三纵””走向区域内将形成走向区域内将形成““24422442””加加““33””的商业空间布局，即：的商业空间布局，即：形成淞宝、大华形成淞宝、大华22个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村村44个大型社区商业中心；个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦浦44个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林22个特色商业区域。个特色商业区域。““33””是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商本案位处共和新路本案位处共和新路··蕰川路（轨道交通蕰川路（轨道交通11号线）新城商业发展轴。号线）新城商业发展轴。本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。西城社区商业中心。项目商业区位属性项目商业区位属性策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商西城区区位规划示意图西城区区位规划示意图策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。为一体的综合性产业区。••宝山西城区房地产开发量将达到宝山西城区房地产开发量将达到800800万平方米，在万平方米，在20152015年左右将形成年左右将形成可容纳可容纳2020万人以上的现代化生态新城。万人以上的现代化生态新城。••整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。••本案所处的南块定位于以本案所处的南块定位于以““人文生态人文生态””为主题的中高档生活区，住宅为主题的中高档生活区，住宅面积将达到面积将达到220220万平方米，人口数量万平方米，人口数量88万人以上。万人以上。西城区功能定位：中高档舒适型居住社区西城区功能定位：中高档舒适型居住社区策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••该大型社区商业中心区域由两部分组成：该大型社区商业中心区域由两部分组成：••一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积心、专卖店铺等，商业面积77万平方米左右；万平方米左右；••二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为55万平方米左右，万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。形成与北上海商业广场的互补。西城区商业规划定位：大型社区商业中心西城区商业规划定位：大型社区商业中心策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。••该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。的枢纽型组团式商业。西城区商业规划特征：社区西城区商业规划特征：社区++轨道轨道策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商二、项目本体：城市别墅社区商业二、项目本体：城市别墅社区商业策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅••项目总建面项目总建面:18,3586:18,3586㎡㎡••商业面积：商业面积：1,02211,0221㎡㎡••首批交房时间首批交房时间:2009:2009年年初年年初••房源总套数：约房源总套数：约800800套套策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••社区规划人口：社区规划人口：40004000人左右人左右••已推出房源已推出房源:418:418套套••已销售套数：已销售套数：268268套套••预计近期入住：占规划人口的预计近期入住：占规划人口的33%33%••商业功能：轨道别墅社区配套商业商业功能：轨道别墅社区配套商业策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应良性互动的效应，即商，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。段和成长阶段。本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。升。本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商••然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。的形态，在早期的商业运作中就做好预留。本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商三、项目商业特征分析：社区三、项目商业特征分析：社区//地铁？地铁？策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商项目商业特征分析之一：社区商业属性项目商业特征分析之一：社区商业属性••项目所依托的项目所依托的蕰川路从市蕰川路从市区方向过来的转向路程过区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。往市区的单边商业消费。••周边其它住宅项目的社区周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。本项目的影响有限。策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。日常生活消费。项目商业特征分析之二：地铁商业属性项目商业特征分析之二：地铁商业属性地铁商业模式对我们的影响？策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商富锦路富锦路VSVS莘庄：区域共性莘庄：区域共性区位属性区位属性交通条件交通条件人群构成人群构成莘庄莘庄富锦路富锦路都在外环线边上，都都在外环线边上，都是中心城区向郊区过是中心城区向郊区过渡地区。共和新路和渡地区。共和新路和沪闵路是其和市区连沪闵路是其和市区连通的快速车行道。通的快速车行道。都是轨道交通一号线都是轨道交通一号线的终点站。难存在换的终点站。难存在换乘和大量流动客。乘和大量流动客。人员组成也大都人员组成也大都以市区搬、拆迁以市区搬、拆迁和外来购房为主。和外来购房为主。策动中国www.fdclife.com地产资料免费提供商富锦路富锦路VSVS莘庄：区域差异莘庄：区域差异发展时间发展时间交通条件交通条件地铁周边的住宅地铁周边的住宅莘庄莘庄19931993年年11月月1010日：日：南段（锦江乐园至徐家汇）南段（锦江乐园至徐家汇）上行线建成；上行线建成；19941994年年1212月月1212日：日：全线（锦江乐全线（锦江乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐部部;;19951995年年44月月1010日：日：全线（锦江乐园至上海全线（锦江乐园至上海火车站）试运营；火车站）试运营；19951995年年77月月11日：日：全线（锦江全线（锦江乐园至上海火车站）正式运营；乐园至上海火车站）正式运营；19971997年年77月月11日：日：南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；20042004年年1212月月2828日：日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。北延伸（上海火车站至共富新村）通车。目前整个区域的规划较为完整、科学。目前整个区域的规划较为完整、科学。除地铁外的其它交除地铁外的其它交通条件也较为便利。通条件也较为便利。地铁未开通前居民出地铁未开通前居民出入市区主要靠入市区主要靠““徐闵徐闵线线”“”“沪莘线沪莘线””等几路等几路老公交。而随着老公交。而随着55号号线的开通，莘庄站成线的开通，莘庄站成为交汇换乘站。为交汇换乘站。地铁边上最大的地铁边上最大的纯住宅纯住宅““众众家众众家园园””开盘于开盘于20002000年年99月月富锦路富锦路