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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经合肥新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。六安三十铺产业园胜利北路西项目整体定位及物业发展建议合肥新景祥业务发展中心2010-03-01前言本次前期顾问服务内容由《项目整体定位及物业建议》和《客户定位及产品建议》两阶段报告组成。本阶段工作的主要内容为对项目所在城市及房地产市场进行详细调研，重点解决从市场角度判断本项目的发展机会和可行性，并为项目的定位和物业发展提供决策依据和方向。本报告中数据资料来源于官方权威机构及合肥新景祥数据库，结果仅限内部交流与参考。本文的最终解释权归属合肥新景祥业务发展中心，任何机构与个人不得自行复制、翻版或发表等。数字新景祥累计代理项目200余个品牌价值7.04亿13年跨区域发展经验全面进入中国35个以上大中城市06-09中国房地产代理行业品牌10强合约总面积超过3850万㎡累计总销售额超过550亿连续四年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10新景祥使命：致力为客户提供卓越的不动产解决方案，成为美好生活推动者本体分析新景祥对六安三十铺胜利北路项目的逻辑解构图开发商目标本体与目标交叉分析提出核心问题竞争市场客户分析前期策划的意义？——发现问题----分析问题----解决问题的过程。发现问题分析问题解决问题区域发展推演产品排布优化建议产品发展整体定位Contents第二部分：区域发展趋势第五部分：项目定位及排布建议第三部分：区域竞争市场第四部分：区域客群分析第一部分：本体与目标三十铺镇轴心区位：三十铺镇位于金安区行政规划中心位置，且位于合六交通线的直线距离上，拥有非常突出的交通和区位优势。随着新桥机场的投建，给区域发展带来了一次大飞跃。区位概况本体分析三十铺镇位于金安区行政规划中心位置，紧邻皖西大道，合六同城圆的枢纽，新桥机场的投建为区域的发展插上腾飞的翅膀。三十铺镇六安新桥机场合肥区位概况本体分析三十铺镇辖27个村，总人口6.8万人，镇区居住人口超过2．6万人，以内销为主的自给型集镇，受六安市辐射强，存在着消费外溢现象。■三十里铺镇辖27个村(街)，总人口6.8万人，镇区居住人口超过2．6万人。■4年时间中引资达7.5亿元，其中到位资金2.9亿元，引进企业44家(其中加工制造企业26家)，建成投产14家，在建18家，天业集团、大军皮革、正翰化工、滚动轴承、金鹰绢纺等一批规模企业落户三十铺镇，成为新的经济增长点。镇实景图1镇实景图2镇实景图3镇实景图4东面以三十铺中学改扩建为契机，将皋城东路与老工业区贯通，在育才路以东，皋城东路两侧形成新的镇区。镇东筹建“皖西汉王古城旅游度假区”，总投资15亿元，占地面积3000亩。金利国际城项目全面开工建设，完成老街4期改造。北侧将以汇文中学、和平小区、新农贸市场为重点，筹建跨淠河凤凰路大桥，将镇区向干渠以北推进。区域规划本体分析本案三十铺镇未来规划东延北扩，随着各大工厂纷纷入驻，区域人气飙升，客户容量扩容。“东延北扩”胜利路胜利路宗地位置本体分析本案位于皋城东路与胜利北路交汇口西北角以北，金安经济开发区三十铺产业园内，通达性佳，昭示性弱，私密性好。皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块金领欢乐世界皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠厂区一厂区二公交周边以厂房和荒地为主，尚无且未规划生活、商业配套，居住氛围较差，无强势自然资源，公交路线已开通，出行较为方便，距未来亚洲第一大游乐场金领欢乐世界仅5分钟车程，居民看好区域未来，但对本案周边认知度较低。周边配套本体分析本案地块你们那个地方现在是不是有点偏了，而且目前缺乏生活配套，生活很不方便，不过这个地方是城市发展方向，未来肯定会很不错的楼盘名称物业类型销售均价（元/m²）总建筑面积(万㎡)容积率后续推量(万㎡)主力房型客群定位三元山庄别墅4000（预计）141.0214195-283园区高管、周边私营业主紫荆庄园别墅、高层未开盘101.5110高层：40-80m²独栋别墅：260m²园区企业高管、园区普通员工目前在推产品基本为单一的别墅物业形态，辅以少量的高层产品，同质化较为严重，区域发展刚起步，客户容量有限，初期客户较难导入，未来土地上市量达580.96亩，竞争激烈。未来土地推量达580.96亩周边房地产市场本体分析皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块三元山庄紫荆庄园地块南至地块东至地块北至地块西至地块内部地块内部宗地内部条件本体分析地块内部为农田，无待拆迁建筑，地块开发条件较好；西边紧邻三源河，北望淠河总干渠，自然环境较佳。皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块混凝土搅拌站三源河三源河树种种植江元沟桥淠河总干渠宗地外部条件本体分析地块西临三源河，离淠河主干渠近，目前政府规划河道治理和种植树种，有效地增加地块外部景观价值，但地块西北侧有混凝土搅拌站，对项目产生尘噪影响。皋城东路（金安大道）三十铺镇区胜利路迎宾大道三元山庄三源河厂区金领欢乐世界紫荆庄园北农庄106亩住宅用地74.96亩备用地备用地100亩住宅用地100亩住宅用地100亩100亩住宅用地厂区厂区淠河总干渠本案地块规划院指标规划用地面积约66667㎡100亩容积率1.5地块占地100亩，容积率1.5，总建筑面积约10万平米，为中等体量房地产项目。本轮规划初步拟定，多层最大化，附有少量别墅和18层高层，甲方意向多层适当减少，别墅增加体量，5栋18层高层改为4栋24层高层。规划回顾本体分析地上建筑总建面10万㎡土地性质住宅、商业用地土地使用权年限住宅：70年，商业：40年桥梁桥梁24F24F24F24F规划院方案开发商建议18F18F18F18F18F多层多层别墅别墅区域属性受六安市经济圈强辐射力经济能级省级开发区内，三十铺镇工业园区区域属性金安开发区产业园未来发展方向，逐渐取代三十铺镇，成为新中心。发展潜力地块属性无强势资源支撑资源距离三十铺镇1.5公里区位路网较完备，无生活配套配套项目属性界定本体分析本项目远离市区，临近镇区，处于产业园内，区域发展方向，商业生活配套稀缺，无强势资源支撑、初期客户较难导入的中等体量规模项目，具备成为未来园区中心的气质。客户目标通过与开发商沟通总结得出优先保证安全去化叫座，叫好！打造产业园区比较高端的住宅项目客户目标：在产品自身和外部条件都达到最优化条件下，实现产品安全去化的基础上，尽可能实现产品溢价（保量争价）。开发商目标核心问题界定①如何借助区域发展趋势以最大化发展项目自身？②如何赢得区域市场竞争，以实现量价目标？③区域处于发展初期，缺乏生活配套，市场主流客户认知度低，如何导入第一波客户？结合项目本体限制，以及客户目标要求，本项目的核心问题界定：提出问题分析问题解决问题站在整个金安区域规划的高度，我们发现本案所在区域——三十铺产业集中区为金安开发区产业发展的桥头堡，那么我们应当如何去理解规划，抓住区域发展的大势从而最大实现项目的价值。Contents第二部分：区域发展演绎第五部分：项目定位及排布建议第三部分：区域客群分析第四部分：区域竞争市场第一部分：本体与目标对于发展新区而言，项目初期起到关键因素往往不是产品自身的打造，而是产品对于区域未来发展的适配度，能够起到事半功倍的效果借势“一环两心、三轴四区”发展战略，城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展一环：西环路—长安北路—佛子岭路依托城中区外围道路，便捷联系城市各区，作为展开城市空间发展构架的基础。两心：城市中心、城市副中心城市中心：以球拍广场为核心，依托老城现状基础，围绕其形成的商贸、文化娱乐、金融综合服务中心，也是城市的中心。三轴：大别山路—皖西路老城东西向发展轴梅山南路—梅山北路南北向发展轴新城大道东西向发展轴四区：城中区、城东区、淠河西区、城北区中区以现有城市中心为基础进行进一步改建扩建，形成商业中心、教育中心、文化娱乐中心，并与城市南端的行政中心、火车站场附近的交通集散中心及商贸区，加上城市河中岛——月亮岛等，组成城市中心区。城东区以六安经济开发区为主体，包含金安区经济开发区，形成的以工业为主要发展目标，同时配套商业、居住功能的城市综合片区淠河西区位于城市老淠河以西，以居住为主，依托优良的滨水环境，打造宜人的城市居住片区。城北区北部跨越淠河总干渠以技术建设工业组团，依托城北高速公路的交通优势，形成城市北部新区。金安经济开发区，位于城市整体战略发展方向上，在六安融入省会经济圈发展战略上承担着重要角色.区域发展金安经济开发区位于六安市东部，淠河总干渠横贯其中，312国道穿区而过，距合肥新桥国际机场仅30分钟车程，区位优势明显，交通便捷；开发区是未来发展的中心区，承接东西向城市轴线、串连城市中心与开发区串联起来；六安市产业承接集中区总规划面积107平方公里，总体范围西与市经济技术开发区、三十铺产业园区相邻，东与合肥市接壤，其中三十铺工业园“三纵两横”道路已经全面完工，整个园区空间优势明显，凸显了园区的凹地效应，是六安市内最理想的投资置业宝地。随着新桥机场的建设，新桥国际产业园、金安开发区、经济开发区三区联动一体战略格局形成，本区域将成为城市东拓发展三大发动机之一，发展后劲强大。三十铺工业园区新桥国际产业园经济技术开发区六安市区合肥市产业联动省会经济圈辐射金安经济开发区区域发展三十铺老镇区加工业基地沿淠河干渠新兴居住生活区专业市场区4、产业园区新中心效应：宏观规划导致地产格局演绎。三十铺区域发展中心，正在从老镇区，向西边的三个分类大区偏向。这是新城区取代老城区中，必然经历的过程。金利国际城1、未来主要居住区相对集中：由于加工业基地和专业市场区基本无住宅土地出让，因此未来三十铺镇区房地产发展主要集中于镇区、新兴居住生活区，以及金利国际城及其周边。3、金利国际城等区域作为过渡型发展：兼备新兴规划区规划优势和老镇区优势，但自然优势不够突出，由与区位限制对产业工人客群吸引力较弱。2、传统老镇区发展陷入饱和型瓶颈：由于天生缺乏规划、和新兴大型配套，主要新社区仍然以镇区传统居民新增长市场容量为主，客群属性变化不大。根据当前政府规划，主要具有以下特征近年来，随着园区工厂企业主体逐步进入，环三十铺各区域产业功能逐渐清晰。一块巨大的拼图正在组成。镇区历史发展——产业园导入期区域发展政府规划导致地产格局演绎，由老镇区偏向西边三大分类片区，未来住宅项目相对集中。未来三十铺区域的格局，必然由当前镇区主导模式，迅速的向产业园区的天平另一侧加重，以轻加工业为主导的工业新区即将崛起。产业园区将以全新的产品模式主导市场。区域房地产的发展趋势，从以金铺商业街为代表的开放式分期开发商住社区，向香溪庭院为代表的私密型纯粹居住社区演绎。但是镇区由于其先天优势（商住模式主导无法改变）和劣势（陈旧规划决定），在发展私密性大社区方面存在先天瓶颈。区域发展传统商业主导型城镇商业区与产业区实竞合发展产业区主导型城镇历史现状未来镇区历史发展——产业园导入期政府招商引资政策的迁移和园区基础设施的大手笔投入，区域产业园集聚力增强，产业人口持续导入，能级上升势在必行。■2009年，开发区已逐步建成羽绒轻纺、机械制造、农副产品加工、医药化工、环保新材料和新型