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2011年6月海安房地产市场月报——市场部目录contents第一篇宏观市场概述PART1政策法规概览PART2本区域要闻PART3全国市场成交概况PART4各方点评PART5奇正观点第二篇区域房地产市场分析PART1区域土地市场分析PART2区域商品房市场分析第三篇区域竞争个案动态PART1间接竞争个案月度动态PART2间接项目竞争个案月度动向第四篇月度市场小结第一篇宏观市场概述PART1政策法规概览PART2本区域要闻PART3全国市场成交概况PART4各方点评PART5奇正观点第一篇宏观市场概述PART1政策法规概览信息标题内容摘要信息来源与日期保障房半年报：近七成未开工新华社6月5日报道的这份保障房“半年报”显示，目前各省市保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。新华网6月1日央行20日起上调存款准备金率0.5%达21.5%中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准备金率,也是去年以来第12次上调,这将使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位.而自去年10月以来,央行并已连续四次加息。环球网6月18日国土部：“十二五”新增建设用地控制在3450万亩日前，国土资源部正式印发《国土资源“十二五”规划纲要》，确定了未来五年国土资源管理的总体目标。纲要》确立的“十二五”期间土地、矿产、地质、海洋、测绘等方面的重大指标包括：全国耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，建设高标准基本农田4亿亩，补充耕地2400万亩。新增建设用地总量控制在3450万亩。观点地产网6月24日5月份CPI涨5.5%创34个月来新高6月14日午间消息，国家统计局今日发布5月宏观经济运行数据。5月份CPI同比增长5.5%，创34个月来新高。与新浪财经对话的经济学家指出，6月份CPI破6%已无悬念，通胀高企并非完全是流动性过剩造成，因此货币政策应转向倚重加息。新浪网5月26日第一篇宏观市场概述PART2本区域要闻信息标题内容摘要信息来源与日期海安工业园区确保服务业双过半今年一季度，海安工业园区服务业考核继续名列全县第一。园区负责人表示，下一步园区将紧紧围绕服务业“四城四区”发展战略（以苏中汽车城、西部新城、科教新城和北部新城为载体，打造市场物流集聚区、现代商贸集聚区、观光旅游集聚区和科技服务集聚区），力争14个重点项目年底前全部开工。推动大润发超市、义乌商贸城、海鼎机电城和苏中动漫城、华新高科技创业园、智汇众益创意产业园等待建在建项目加快进度，确保奥华国际精品馆、文峰大世界、泓润达钢材物流中心、苏中医药物流园（二期）和粮食物流园等项目早日建成运营。海安网6月2日为科学制定《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（试行）》为规范我县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公众利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，县委县政府要求住建局根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其它有关规定，结合本县实际，制定了《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（试行）》（征求意见稿）。海安网6月8日我县赴浙专题招商5月29日至31日，县委、县政府分别在浙江宁波、台州举办汽车零部件产业专题招商活动。安开发区汽车零部件产业基地战略定位为：以“扩规模、调结构、上能级”为抓手，以完善集群化发展为目标，实现“汽车锻压重型化、基础配件精细化、关键产品差异化”的产业发展格局。到2015年，力争将海安经济开发区打造成中国汽车锻压重型化的制造基地，打造成长三角北翼重要的汽车零部件产业基地。海安楼市网6月1日第一篇宏观市场概述PART3全国市场成交概况根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。2011年6月十大城市住宅价格指数。图片来源：中国指数研究院第一篇宏观市场概述PART4各方机构点评机构名称点评内容摘要戴德梁行DTZ戴德梁行跟踪研究北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010-2011年分月十大热销楼盘，5月中高端及豪宅产品成交占比(以销售套数计算)由年初峰值72%大幅回落至当月的36%，为2010年8月以来最低。世联地产2011年6月8日，《全国主体功能区规划》正式与公众见面，该规划明确了未来国土空间开发的主要目标和战略格局，是新中国成立以来我国第一个全国性国土空间开发规划。世联地产研究认为，该规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，这对未来十年中国房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义，未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战略层面的支持。中原地产2011年5月，受国内经济增速放缓的影响，各大城市甲级写字楼租金涨幅明显放缓。在SOHO中国收购一个大型项目的推动下，上海写字楼市场销售量开始小幅上升；除杭州甲级写字楼价格有所下跌以外，广州、深圳、成都均出现小幅上扬态势。第一篇宏观市场概述PART5奇正观点CPI持续上扬货币政策从紧市场依旧低迷存款准备金一再上调致使银行收紧放贷力度倍增，开发商融资难度加码。受物价全面上涨趋势及流动性持续过剩影响，国内通胀保持高位运行预期仍未松动。保障性住房并未达到预期的水平，中央政府预计将会采取更严厉的问责制对地方政府施压，保障性住房落实将成为未来市场走势的重要因素。第二篇区域市场分析PART1土地市场分析PART2商品房市场分析第二篇区域市场分析PART1土地市场分析编号成交时间土地位置土地面积（㎡）土地用途容积率成交价（万元）19932430005076月17日海安镇曙光东二路49号1124.3商业0.72194.88海安本月非工业用地成交一览表海安本月共土地成交一宗1124.3平米，成交均价1733元/平米第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析2011年三季度海安市场供给量约60万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有523产业园待开盘，中低端项目供给相对较少。海安住宅商品房供给分析主要项目销售价格二季度三季度四季度2012年江海清水园5700国庆推出最后三栋/约6方万豪国际约6000预计8月份一期开盘，推七栋小高层约500余套，5万/40万海州阳光城5700预计年底推最后3栋高层/7平方金水湾公馆68005月3日推#1号楼/未来供给量13万方金石*蓝郡本年度约8万方/总体量27万方水岸名城45004月17日推3栋多层/下半年推约7万方523产业园45006月底开盘/首期开6栋多层约6万方华府天地预计9月开盘/5万方中洋高尔夫公寓7500存量17万方海天国际售楼部在建，预计9月开盘/15万方第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析区域主要在售项目信息汇总表项目名称所属板块规划总户数本期可售总户数本月成交户数本月成交面积（㎡）本月成交总额（万元）本月成交均价累计成交总额（万元）剩余可售户数海安大世界城中30091123.5679.760501698286水岸名城城西1082266.12116.64383204367奥华国际装饰城城东164131629553.53376.943935166金水湾公馆城南1441625631638632211288159中洋高尔夫公寓城南10722405.76294.1724931776.58666月海安市场存量集中在高端楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓厚。第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。成交量有大幅度下滑，主要原因为：（1）本月除沿海威尼斯推出新房源之外，住宅并无新增供给入市。（2）货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了部分刚性需求。（3）部分楼盘捂盘惜售，等待楼市旺季的到来，下半年的住宅放量将会有大幅提高。海安住宅成交分析2011年海安各月成交量82353630728826012401002003004005006007008009001月2月3月4月5月6月第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析海安住宅6月价格分析80006800580058005700570060494700450046000100020003000400050006000700080009000中洋.高尔夫公寓金水湾公馆华新一品七星国际城江海.清水园海洲阳光城海安大世界广场海州新城水岸名城沿海MOHO公寓■高层产品■多层产品2011年县城成交均价走势01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月月度成交均价5月1日实行明码标价之后，个案楼盘存量房拉升价格的程度相对有限。目前处于市场的淡季，存量较大楼盘的成交成绩不够理想，这使得新盘房源推出时间都往后推迟，大多选择在下半年及年末入市。从县城整体均价走势来看，近几个月价格拉升趋于缓和，呈小幅上涨的局势，随着政策性的消化及刚性需求的积累，下半年大批量房源入市，尤其是标杆品质大盘的入市，将有极有可能大幅拉动均价的走势。第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析海安6月住宅板块分析从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主，均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡镇及城区内房价较低区域成交量开始放大。6月各版块成交量比重城南17%城西7%城中13%下级乡镇24%城东39%城北板块均价：4000元/平米城西板块均价：4500元/平米城南板块均价：6000元/平米中心板块均价：6000元/平米城东板块均价：5000元/平米第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。本月新推房源较少，各个案场来访相比上半年有一定的提升。本月各个案场以存量成交为主，高端项目金水湾大户型本月去化出现转机，来访成交质量较高，反应出政策性调控对高端客户需求影响不大。由于货币政策的从紧，利息的上调和首付款的限制，改善性需求受到了强烈的冲击，中端和中低端楼盘130㎡以上大户型存量消化依旧低迷。从目前市场表现来看，高端产品去化具备市场支撑，而中端和中低端改善性需求受了宏观影响较大，观望情绪较高。未来随着万豪国际、东大街等项目下半年入市，海安市场将进入集中放量期，在宏观政策从紧的情况下，未来市场竞争显得异常激烈。第二篇区域市场分析PART2商品房市场分析代表项目价格情况（元/M2）近期动态情况金海国际花园1、2层连卖，朝东18000元/㎡，朝南14500元/㎡，总价在200~390万之间,朝北单一层11000元/㎡金海国际花园商铺面积区间48-294㎡不等，共50套左右，目前去化85%，只剩下朝东的160㎡商铺，业态为由业主自主经营。七星国际城13000~14000元/㎡为纯底铺共6套，面积60－100㎡；9780－10000元/㎡为一二层连卖共24套，面积170－250㎡七星国际城新推出30套商铺，目前去化50%,本月去化3套。海州新城朝长江路路方向卖一层约15000元/㎡朝西30－50㎡，单价13000－14000元/㎡，上层为住宅商铺的层高5.3米，上层为平台，层高4.3米，朝北商铺的面积