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12012年6月盐城市房地产市场月报2第一章6月份宏观环境篇一、政策法规热点追踪国土部：闲置土地两年未动工将收回使用权国土部今日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。央行下调一年期存贷款基准利率各0.25个百分点中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。国土部：开发商“囤地”两年将无偿收回今后，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。昨天，国土部公布了《闲置土地处置办法》，并将于下月1日起实施。新办法规定属政府行为造成土地闲置情形因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的因军事管制、文物保护等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也将依照前款规定办理购房合同若违约现在要赔付最高总房款20%近日，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，其中明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力。赔付不超总房款的20%——《解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立3买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，赔偿就不止以往定金赔偿这么简单了。央行下发特急文件142号文：房贷利率最低7折从商业银行获悉，就在这次降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。业内人士认为，尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。不管8.5折也好，基准利率也罢，很多市民都认为，是2010年4月开始的调控，导致了首套房贷利率取消7折。实际上，首套房7折利率就从来没离开过我们。据记者多方了解到，降息当天央行向各商业银行下发的“特急”文件，文件号为“银发[2012]142号”。在该文件中，央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”央行：5月新增信贷7932亿多增2416亿6月11日，央行发布《2012年5月金融统计数据报告》。统计数据显示，5月份人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元；外币贷款折合人民币增加302亿元，同比少增540亿元。5月末，本外币贷款余额62.31万亿元，同比增长15.4%。人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%，比上月末高0.3个百分点，比上年同期低1.4个百分点。当月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。国土部：住宅项目容积率不得低于1.0据悉，国土部、发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(2011年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛，此次发布的新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。内地40大城市住房信息月底将联网难制约异地购房距6月30日40个重点城市个人住房信息系统联网的大限，已只剩7天时间。截至昨日发稿，记者的不完全统计显示，至少有18个城市已宣布，其个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网。这18个城市分别为：广州、福州、厦门、南京、无锡、苏州、宁波、杭州、温州、济南、石家庄、沈阳、大连、长春、南昌、南宁、兰州和西安。4此外，合肥、郑州、青岛、武汉、北海等地亦称，当地已具备和住建部联网的条件。太原则表态，力争在今年6月实现和住建部联网。上半年北京新房价格创近3年新低据链家地产、中原地产等多家机构统计显示，今年上半年，北京新建商品房成交均价为19958元/平方米，同比下降约7%，环比下降约9%，是近3年来的同期最低值。虽然上半年均价同比明显下调，但从5月后逐渐出现回涨，至6月，商品住宅成交均价达21001元/平方米，环比上涨5.2%，与去年同期基本持平。统计显示，今年1-6月，商品住宅成交均价连续环比上涨，前5月成交均价始终位于2万元/平方米以下，月度价格变化幅度不超过3%，而到了6月，商品住宅价格年内首次突破2万元/平方米，从价格结构上看，2万元/平方米以上的成交占比上涨至35%。全国政协经委会：中央应考虑对楼市限购进行微调6月20日下午，政协十一届全国委员会常务委员会第十八次会议举行全体会议，全国政协经济委员会副主任李家杰于会上表示，中央应是考虑对楼市限购令进行微调的时候了。他认为，尽管调控使得目前一线城市楼价已从高峰期回落，全国楼市交易量也大减。但是，目前市场已累积巨大购买力，地方政府又面对巨额债务的沉重压力，部分过度依赖卖地收入的地方政府财政响起警号，偷步现象时有发生，令中央和地方政府的博弈表面化尖锐化，中央应考虑对楼市限购令进行微调。而全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水则认为：“扩大内需，房地产是躲不过、绕不开的话题，而且是重要方面。他强调，要坚决防止房价反弹并努力实现价格理性回归的调控目标。政府忧两年后楼市供不应求6月7日，国土资源部发布了《闲置土地处置办法》。这个办法看似很有操作性，但熟悉房地产开发实际情况的人都知道，土地出让后不能按约定期限动工原因往往很复杂，责任也多在政府和社会。这个办法对促使已出让土地按约定期限动工作用不大。无需特别关注。但这个办法此时出台，反映出政府对楼市未来两三年供应紧缺的担忧。本轮房地产宏观调控打压力度空前，已经严重挫伤房地产开发商企业，特别是中小房地产开发企业对市场的信心。过去一年多，多数大中城市土地出让面积及成交价格持续下滑，保障房用地也挤压了商品住房用地的指标。而调控累积的需求在不断增加。在这种情况下，政府担忧两三年后住房供应紧缺，开始敦促开发商尽快开工。温家宝总理早些时候强调要采取措施增加普通商品住房的供应，国土资源部此举也算是落实总理指示。5二、楼市热点追踪车位卖不掉让业主优先租《江苏省物业管理条例》修订的立法听证会在宁举行，11位陈述人代表各方利益发言后，十多位旁听市民积极举手表达自己的观点。记者发现，整整3个小时时间里，大家围绕5大热点展开激辩，而争论最多的还是小区停车难。草案提出：卖不出的车位优先出租——对于只售不租问题，省住建厅副厅长彭向峰说，为了解决“地上停满车，地下空荡荡”的现象，草案要求未出售或附赠的车位，开发商应优先出租给本小区的业主使用。对车位车库的出售，开发商也不能自作主张，应在小区内显著位置公示拟出售的车位、车库及价格。车位比房源少时，每户限购1个车位。这也是本次修订的五大亮点之一。不过记者也了解到，目前这一规定还没有具体的罚则，也就是说，如果开发商硬是赖着不租，也可能难以处罚。对此，省住建厅房产处这位负责人表示，在法规起草中，加入这一条款，更多地是表示政府对解决“只售不租”难题的态度，关于车位问题，其实并不是一个物管条例可以全部解决的。7种情况动用维修资金可特办——现实情况是，业主大会对动用维修资金的决议很难达成。为此，草案设定了在7种紧急情况下动用专项维修资金的制度，可由物管企业、业委会或相关利害关系人提出应急处置方案，经专项维修资金代管单位复核后应急维修。物业用房占小区面积3‰-4‰——草案规定，新建小区内建设单位应按总建筑面积的3‰-4‰配置物业用房，最少不低于100平方米，并无偿移交。其中业委会议事用房的建筑面积一般在20-40平方米。修订草案特别规定了保障房小区应至少拿出总建筑面积3‰增加配置物业经营用房，收益用于弥补物业服务不足。专营设施由专营单位负责维管——草案明确，水电气等专营设施由开发商负责建，建好后无偿移交给水电气等专营单位，小区内除分户计量装置和入户端口以外的相关设施，维修、养护、更新等责任和费用均由专营单位负责。10城市住宅成交量创近16个月新高在紧缩性房地产调控政策下，开发商资金链紧张情况没有明显改善，土地市场持续遇冷。5月，北京、上海等十大典型城市土地出让收入同比暴跌五成，而住宅成交量却均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，其中一线城市反弹的力度更强。一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近16个月新高，成交面积为331万平方米，环比上涨40%、同比大幅增长了20%。北京和深圳同比增幅最为显著，分别为47%和41%。上海是唯一出现同比负增长的一线城市，下降2%，但仍然创下近12个月的新高，与2011年相比处于较高水平。对比二线城市情况来看，一线城市反弹力度更强。央行实施300亿元正回购央行以利率招标方式进行300亿元28天期正回购操作，中标利率持平于2.8%。业内分析，央行此举措并不会改变资金面宽松趋势，本周银行体系净增加资金仍将近20亿。6对总体资金面，平安证券监测报告显示，本周新股申购的规模下降，共有5家且多为中小市值公司，申购冻结资金总量约1000亿，结合上周新股解冻，净释放资金约2000亿。中国重工转债本月4日申购，7日网下申购退款，8日网上申购退款，本期转债大多数保险和基金参与度较高，预计冻结资金4000亿，将会对资金面产生短暂影响。新债发行方面，本周利率产品有一期国债缴款共300亿。公开市场有20亿央票到期，500亿回购到期，总到期量为520亿，周环比小幅回升。住建部新闻发言人强调坚持房地产市场调控政策不动摇针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，中国住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。今年前5个月，房地产市场延续了去年以来的回调态势，调控成效进一步显现。针对各方比较关心的政策走向问题，这位新闻发言人指出，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。这位新闻发言人强调，有关城市要严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)要求，执行好限购措施。同时，要加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者，严肃查处。要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策。一方面，要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。邮蓄抛出房贷85折5年以上贷款利率仅5.78%最近网上纷纷流传着房贷8.5折优惠，8日下午在中国邮政储蓄银行盐城市分行营业部得到证实。该银行负责首套