XXXX年6月江苏苏州房地产市场研究周报_60页_安腾地产

市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载1苏州市场周报(2011.6.06-6.12)市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载2一、宏观环境1.1政策法规„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P41.2城市建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P51.3经济发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„P6二、一级市场2.1苏州市区-土地出让情况„„„„„„„„„„„„„„P72.2苏州市区-土地交易情况„„„„„„„„„„„„„„P7三、二级市场3.1苏州市区-成交均价分析„„„„„„„„„„„„„„P93.2苏州市区-成交套数分析„„„„„„„„„„„„„„P123.3苏州市区-成交面积分析„„„„„„„„„„„„„„P153.4苏州市区-本周新增供应„„„„„„„„„„„„„„P183.5苏州市区-周供求比分析„„„„„„„„„„„„„„P193.6苏州市区-优质楼盘分析„„„„„„„„„„„„„„P203.7苏州市区-本周楼盘活动„„„„„„„„„„„„„„P573.8苏州市区-本周楼盘报广„„„„„„„„„„„„„„P583.9苏州市区-下周开盘预告„„„„„„„„„„„„„„P59目录:市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载3一、宏观环境1.1政策法规1.2城市建设1.3经济发展市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载441.1政策法规政策：《国有土地上房屋征收评估办法》发布日期：2011-06-08摘自：：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。[点评]：房屋价值征收评估按市场价确定，必然会转嫁给楼市终端——购房者；市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载51.2城市建设：（本周无）1.3经济发展:（本周无）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载62.1苏州市区-土地出让情况（本周无）2.2苏州市区-土地成交情况（本周无）二、一级市场市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载7三、二级市场3.1苏州市区-成交均价分析3.2苏州市区-成交套数分析3.3苏州市区-成交面积分析3.4苏州市区-本周新增供应3.5苏州市区-周供求比分析3.6苏州市区-优质楼盘分析3.7苏州市区-本周楼盘活动3.8苏州市区-本周楼盘报广3.9苏州市区-下周开盘预告市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载81023421351110271284935811271888500100002000030000沧浪金阊平江园区新区吴中相城元/㎡3.1苏州市区-成交均价分析本周平江由于高档楼盘成交，成交均价已跃榜首。受保障房成交的影响，金阊的成交价已低至3581元/㎡。[点评]：数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图1：苏州市区“成交均价”比较图（6.06-6.12）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载91179211680105421059810904950010000105001100011500120005.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.056.06-6.12元/㎡[点评]：数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图2：苏州市区“成交均价”环比图（近5周）本周成交均价仍维持在万元以上，但在限贷、限价和限购、加息等政策叠加影响之下，已连续4周环比下滑。市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载1006000120001800024000元/㎡沧浪117479545123491488012849金阊102375005873964353581平江505510177166941188321351园区1554113779134531374112718新区1139011707108911165711027吴中827396089831902210234相城9614103888766983988505.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.056.06-6.12[点评]：本周均价除平江、金阊外，各区域浮动较小。其中，平江受高端楼盘成交影响，成交均价已至21351元/㎡。金阊主要因保障房拉低整体成交均价，已低至3581元/㎡。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图3：苏州市区“成交均价”环比走势图（近5周）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载11相城,60,11%沧浪,25,4%平江,3,1%金阊,76,13%园区,132,23%新区,60,11%吴中,214,37%3.2苏州市区-成交套数分析数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统本周吴中主要受半个月前区域楼盘的集中推量（刚性需求旺盛），本周签约集中显现，故成交套数量最多。平江主要受区域供应较少和高端楼盘总价过高影响，故成交套数量最少。[点评]：图4：苏州市区“成交套数”占比图（6.06-6.12）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载12902834570958637030060090012005.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.056.06-6.12套数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图5：苏州市区“成交套数”环比图（近5周）[点评]：本周成交套数环比降幅32%，成交套数量已3周持续下滑，主要是一方面受政策叠加影响，另一方面最近两周无楼盘新推。市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载130100200300400500600套沧浪3517183025金阊66361173876平江2493103园区219420234159132新区771001537360吴中131224282463214相城851529561605.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.056.06-6.12[点评]：吴中成交套数量虽环比降幅43%，但主要受之前区域楼盘的集中推量（刚性需求旺盛）和部分中高档楼盘签约影响。与其他区域相比仍居榜首。沧浪与平江主要受高端楼盘总价过高等影响，成交套数量相对较低。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图6:苏州市区“成交套数”走势图（近5周）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载14相城,6252,10%沧浪,3403,5%平江,419,1%园区,15284,25%金阊,4500,7%新区,7754,13%吴中,24287,39%[点评]：本周吴中主要受之前区域楼盘的集中推量（刚性需求旺盛），本周签约集中显现，成交面积占比最多。平江住宅成交面积最少，主要受区域供应较少、高端楼盘总价过高等影响。3.3苏州市区-成交面积分析数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图7：苏州市区“成交面积”占比图（6.06-6.12）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载151056129538561899748377217303000060000900001200005.2-5.85.9-5.155.16-5.225.30-6.056.06-6.12㎡[点评]：一方面限价、限贷和限价、加息等压力影响，另一方面区域推量相对较少，成交面积环比下降32%。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图8：苏州市区“成交面积”环比图（近5周）市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载160100002000030000400005000060000㎡沧浪252435011485187541823403金阊3739628427261051829954500平江1623274214095031328419园区247222849345776282502013015284新区825387941258423340109187754吴中266801522124598302544851824287相城463298031703510364731162525.2-5.85.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.056.06-6.12[点评]：吴中环比下降50%，但因之前新盘入市较多影响，仍是本周成交面积最多的区域；平江是成交面积最少，环比下降68%，主要受高端楼盘总价过高和区域供应较少的影响。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图9：苏州各区周成交面积环比分析图市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载17数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统本周非住宅新增供应面积7391㎡，新增套数10套。区域楼盘性质预售总建（㎡）预售套数（套）新区名墅花园90幢非住宅739110住宅合计00总计739110表1：商品房新增供应表(6.06-6.12)3.4苏州市区-新增供应分析[点评]：市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载180.7400.570.730.210102030405.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.056.06-6.12万㎡00.30.60.91.2供应量需求量供求比[点评]：3.5苏州市区-周供求比分析数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图10：苏州市区住宅类商品房供求比环比图（近五周）本周无新增住宅供应。住宅需求量环比有所下滑。市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载19三、二级市场3.1苏州市区-成交均价分析3.2苏州市区-成交套数分析3.3苏州市区-成交面积分析3.4苏州市区-本周新增供应3.5苏州市区-周供求比分析3.6苏州市区-优质楼盘分析3.7苏州市区-本周楼盘活动3.8苏州市区-本周楼盘报广3.9苏州市区-下周开盘预告市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载20序言：2011年上半年，楼市可谓“冰火两重天”。面对第三轮（即新国八条）调控，苏州楼市也如国内一线城市楼市那样成交量进一步普遍萎缩，而整体成交均价仍维持在万元以上。但区域某些中高档楼盘因品牌品质、性价比高、附加值高、营销推广等因素不约而同的表现为销售去化较好，创逆势热销神话。市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载21楼盘1：朗诗·绿色街区Ⅱ楼盘名称朗诗绿色街区Ⅱ建筑面积20万㎡占地面积7万㎡容积率2.20物业费高层2.20元/㎡·月开发商朗华置业销售价格高层精装均价12000元/㎡销售去化总推：250套（11#、12#）去化：截至11.5.31共125套(50%去化率）户型：3/2/1建筑面积：140㎡户型：3/2/1建筑面积115㎡市场周报（2011.6.06-6.12）本报告为公司内刊，谢绝转载22规划布局优：①山、水、树、藤等元素营造大型中心花园；②山水叠石、蜿蜒水系、户户景观均好