一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的

willan1|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|一文彻底明白：高大上的房地产项目是如何定位的？廊坊伟联置业房地产经纪有限公司本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。willan2|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|目录页CONTENTSPAGE|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|第一章第二章第三章第四章土地研究市场研究项目定位四大关键定位的过程及重点第五章定位的四种逻辑willan3|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|过渡页TRANSITIONPAGE①不同企业、紧邻项目，相似指标，一线之隔如何差异化开发？②同一企业、相同区位，如何避免同室操戈？③同一企业，不同区位，相似定位，如何避免竞争？④地王项目，成本高企，资源平平，甲方期望甚高，问题多多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。。。willan4|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|过渡页TRANSITIONPAGE项目定位思考过程项目定位思考过程：是不断逼定和耦合的过程willan5|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|过渡页TRANSITIONPAGE第一章土地研究willan6|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|土地研究第一章要点与方法：土地研究willan7|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|土地研究第一章区域规划：土地研究的重点内容willan8|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|土地研究第一章区域价值平台决定了项目打造的方向willan9|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|土地研究第一章挖掘区域价值的四种方法willan10|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|土地研究第一章土地研究初步成果willan11|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|过渡页TRANSITIONPAGE第二章市场研究willan12|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章三大研究重点事实－－观点－－建议willan13|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章第一节市场基本面分析willan14|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章第二节竞争分析willan15|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章竞争分析的工作要点willan16|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章链接知识点1：SWOT战略工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：•地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）•环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）•地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）•开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素：•产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断：•项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等willan17|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章链接知识点2：竞争横道图willan18|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章链接知识点3：波浪图willan19|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章链接知识点4：二维坐标图willan20|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章链接知识点5：雷达图willan21|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章第三节产品分析willan22|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章第三节产品分析willan23|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章客户研究客户研究方法：客户访谈、专业访谈、专家访谈willan24|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章客户研究客户细分：家庭生命周期客户细分：置业周期willan25|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章客户研究客户细分：支付能力将月平均消费支出、房产情况与家庭年收入对应willan26|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章客户研究初步成果通过土地、市场、客户三方面的研究,各自导出产品定位的某些方面特征，据此可以初步描摹产品定位轮廓，制定若干方案，再经过对企业目标、相关案例作证进行筛选，最终得出切实可行的项目定位。willan27|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章企业分析一般来讲，企业的产品线战略是项目定位的指导方针；不同企业的不同发展阶段，即使对于同一块土地，所需要承担的企业使命也不同，因此需要不同的开发思路。对企业的战略进行充分了解和分析，以使项目目标契合企业的长远发展要求。willan28|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|市场研究第二章类比案例willan29|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|过渡页TRANSITIONPAGE第三章项目定位的四大关键willan30|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|项目定位的四大关键第三章根据项目5个要素分析，定位结论基本成形定位要回答“给什么人、提供什么样的社区/产品”willan31|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|项目定位的四大关键第三章客户定位willan32|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|项目定位的四大关键第三章产品定位1、项目档次定位2、物业形态定位3、户型定位4、其他配套定位：商业、会所、学校、车库……成功的月牙环——最佳模式保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环。对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。willan33|Copyright©weilianworldwide.AllRightsReserved|伟联置业|公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室|咨询电话：4000-490-480|项目定位的四大关键第三章产品定位产品定位之物业形态1、容