华房数据·世联评估版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联评估-华房数据所有,未经世联评估-华房数据公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-8-122010年7月北京住宅市场月报本报告是严格保密的。北京住宅市场月报—7月月报看点2新政满百日,各方态度又如何?新盘低价入市新盘低价入市7月北京住宅市场表现如何?一手房和二手房价格之间如何变动?一手房量价齐增一手房量价齐增二手房量价齐平二手房量价齐平2010年8月份北京房地产走势将如何?新政对市场影响是否依旧?房地产市场逐渐回归理性房地产市场逐渐回归理性政府信心不移政府信心不移购房者持续观望购房者持续观望本报告是严格保密的。北京住宅市场月报—报告脉络3报告结构导图报告结构导图行业动态行业动态总总结结市场表现对比市场表现对比市场表现市场表现点评与展望点评与展望市场表现综述市场表现综述各级市场对比各级市场对比三级市场表现三级市场表现二级市场表现二级市场表现一级市场表现一级市场表现本报告是严格保密的。内容摘要内容摘要11行业动态行业动态22市场表现市场表现33市场表现对比市场表现对比44内容摘要内容摘要11行业动态行业动态2233本报告是严格保密的。内容摘要内容摘要11行业动态行业动态市场表现市场表现市场表现对比市场表现对比223344本报告是严格保密的。7月楼市:进入盘整企稳期6市场表现综述市场表现综述7月北京楼市:新政严格落实,住宅用地不温不火,一手房量升价微增、二手房量价齐平政府监督政策落实主流开发商降价销售房企转战商业地产购房者持续观望总体产品区域总结量价量价量价一级市场二级市场三级市场l住宅用地平稳,成交3块住宅用地l因工业用地比重减少,地价稍有回升l供应偏郊区,商业多市区住宅用地不温不火,地价趋于理性l供应和成交同幅度增加l7月成交均价18601元/平方米,略有上升l多数行政区供应和成交均增加l11个行政区价格有不同幅度上升l80-100平米价格下降,由于该户型项目低价入市,引发成交热潮l90平米以下小户型成交显著上涨一手房成交量反弹,价格小幅上扬1.3%二手房市场量价齐平l成交量微量下降,降幅为1.13%l均价为15655元/平方米,与6月持平l各行政区二手房成交量涨跌各半l城八区价格有松动迹象l大户型(140平米以上)受新政影响较小,成交面积持续上升本报告是严格保密的。11内容摘要内容摘要行业动态行业动态22市场表现市场表现市场表现对比市场表现对比3344本报告是严格保密的。房价高涨调控出台房价反弹购房者观望开发商投资热情遇冷市场供需失衡开发商&购房者楼市政府&金融机构市场各参与者围绕房价制定策略房地产成交量回落价格下跌ing目前所处阶段8本报告是严格保密的。l调控政策继续落实,“认房认贷”严格执行l核心城区合并,政策房不调整政府&金融机构开发商l廉租房申请准入标准调至960元l消费者仍持观望态度购房者新政已满百日,进入严格落实期9l部分主流开发商开始降价l住宅市场低迷,房企转战商业地产本报告是严格保密的。政府监督政策落实政府&金融机构10Ø自7月19日起,北京市各银行和小额贷款机构可以申领北京房屋交易权属信息查询系统“钥匙盘”,登录市房屋权属系统,核查家庭名下房产套数情况。Ø7月1日,国务院正式批复了北京市政府关于调整首都功能核心区行政区划的请示,撤销崇文、宣武,分别并入东城、西城。不过此次调整不会影响四城区政策房配租配售,并且轮候家庭的轮候次序、配租配售房源以及旧城区人口疏解等定向安置房项目也不会改变。调控政策继续落实,“认房认贷”严格执行城区合并不影响已定政策本报告是严格保密的。楼市低迷,开发商各想对策Ø受北京市住宅市场持续低迷的影响,北京保利、万科、远洋地产等主流开发商新开项目销售价普遍低于此前预期,价格下降幅度普遍在15%左右。Ø楼市调控组合拳使住宅市场受创,却使商业地产迎来了春天。自房地产调控以来,商业地产渐渐成为房地产企业的避风港,尤其是4月份“国十条”出台以来,房企屡屡出手商用地块。部分主流开发商开始降价销售住宅市场低迷,房企转战商业地产开发商11本报告是严格保密的。新政仍处落实期,消费者继续观望购房者12Ø下月初,城六区居民申请廉租住房家庭收入准入标准从原规定的家庭人均月收入低于697元(不含697元)调整为家庭人均月收入低于960元(含960元)。廉租住房家庭人均住房使用面积、家庭总资产净值准入标准暂不调整。Ø此次楼市调控政策,政府信心坚决,多次强调各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策。消费者继续持有观望态度,静待变化。廉租房申请准入标准调至960元消费者继续观望本报告是严格保密的。市场表现市场表现33行业动态行业动态内容摘要内容摘要市场表现对比市场表现对比221144本报告是严格保密的。14住宅用地成交不温不火,地价渐归理性ØØ77月共成交月共成交1111块土地,规划建块土地,规划建筑面积为筑面积为59.5859.58万平,楼面地价万平,楼面地价2923.822923.82元元//平方米;平方米;ØØ住宅用地成交住宅用地成交33宗,规划建面宗,规划建面23.5523.55万平,较上月下降万平,较上月下降34%34%;;ØØ本月顺义马坡镇成交一住宅地本月顺义马坡镇成交一住宅地块,楼面地价块,楼面地价80198019元元//平方米,平方米,低于上月同区位同用途的低于上月同区位同用途的85278527元元//平方米,土地市场地价渐归平方米,土地市场地价渐归理性;理性;ØØ上半年住宅用地成交面积仅占上半年住宅用地成交面积仅占全年出让的全年出让的17.5%17.5%,本月住宅供,本月住宅供应未见显著增加,若政府要完应未见显著增加,若政府要完成工地计划,未来会迎来住宅成工地计划,未来会迎来住宅土地成交的高峰。土地成交的高峰。ØØ成交土地明细请见附件成交土地明细请见附件。数据来源:北京市土地储备中心一级市场77月北京一级市场成交总览月北京一级市场成交总览规划用途供应宗地数成交宗地数规划建筑面积(万㎡)成交面积占比规划建筑面积环比变化楼面地价(元/㎡)住宅3323.5539.52%-34.09%5380.19商业3314.1723.78%-1320.35工业5312.9521.74%-87.45%405.12综合228.9114.96%-2558.64合计131159.58100%-57.12%2923.82本报告是严格保密的。Ø本月一手房成交均价为18601元/平方米,较上月的18360元/平方米小幅上升。ØØ本月一手房成交均价为本月一手房成交均价为1860118601元元//平方米,较上月平方米,较上月的的1836018360元元//平方米小幅上平方米小幅上升。升。157月一手房成交量反弹,涨幅达30%价格略涨1.3%价价二级市场数据来源:华房数据ØØ77月份一手房市场供应量月份一手房市场供应量和成交量均上升;和成交量均上升;ØØ受多个优质项目低价入受多个优质项目低价入市影响,本月一手房成交市影响,本月一手房成交量回升,涨幅达量回升,涨幅达30%30%。。量量本报告是严格保密的。16各行政区成交均价变化不一价格上涨的区域皆因高价房成交比重大Ø7月份,各行政区成交均价有涨有跌:l东城、延庆量价齐涨l石景山、门头沟量价齐跌Ø顺义均价上涨原因:因为7月成交的项目多为别墅项目,如龙湾、香醍溪岸等,拉高了整体均价水平。Ø东城区均价上涨原因:7月东城区高价房成交较多,如均价50652元/平方米的万国摩码城成交了4套,面积占了30%,故拉高了东城区的整体均价。Ø延庆均价上涨原因:7月延庆低价房成交比重低,均价2132元/平方米的湖北小区面积占比仅为2.14%,其余成交房价格均在6000元/平方米以上,从而价格有所上升。二级市场行政区表现数据来源:华房数据本报告是严格保密的。17ØØ66月供应大区:月供应大区:朝阳、大兴朝阳、大兴、房山、通州;、房山、通州;ØØ多数行政区成交量有不同幅多数行政区成交量有不同幅度回升:度回升:与上月相比,与上月相比,1212个个区域的成交量有不同幅度回区域的成交量有不同幅度回升,其中房山增幅最大。本升,其中房山增幅最大。本月房山的半岛家园、广阳苑月房山的半岛家园、广阳苑等优质项目低价入市,带动等优质项目低价入市,带动成交量上涨。成交量上涨。多数区域成交量回升,房山由于优质低价项目成交火爆所以成交量增幅最大二级市场行政区表现数据来源:华房数据本报告是严格保密的。18ØØ与上月相比,六环内一与上月相比,六环内一手房供应有不同幅度上涨手房供应有不同幅度上涨,五六环之间一手房供应,五六环之间一手房供应最多,三四环间涨幅最大最多,三四环间涨幅最大,但占比仍较小;,但占比仍较小;ØØ除四五环间有小幅下跌除四五环间有小幅下跌外,其余环线的成交量均外,其余环线的成交量均上升,其中五环外比重仍上升,其中五环外比重仍较大。较大。六环内一手房供应增加,除四五环之间成交量有所跌,其他区域均上升,五六环之间为一手房成交主力区域二级市场环线表现数据来源:华房数据本报告是严格保密的。19二级市场环线表现7月四环内一手房成交价格有所松动ØØ77月四环内价格不再僵月四环内价格不再僵持,有小幅松动;持,有小幅松动;ØØ本月六环外成交一手本月六环外成交一手房多为别墅,拉高整体房多为别墅,拉高整体成交均价,量价齐涨。成交均价,量价齐涨。数据来源:华房数据本报告是严格保密的。20本月政策性住房供应大幅增加商品住宅成交量微升Ø2010年7月一手房的供应面积占住宅类供应总面积的85%,两限房供应为15%,经济适用房没有供应;Ø本月二级市场成交量与上月相比,商品住宅比例微升。ØØ20102010年年77月一手房的供月一手房的供应面积占住宅类供应总应面积占住宅类供应总面积的面积的85%85%,两限房供,两限房供应为应为15%15%,经济适用房,经济适用房没有供应没有供应;;ØØ本月二级市场成交量与本月二级市场成交量与上月相比,商品住宅比上月相比,商品住宅比例微升。例微升。二级市场商品类型供应成交物业类型供应套数供应面积(m2)供应面积占比成交套数成交面积(m2)成交面积占比商品住宅808994827885%472956098087%经济适用房000%100109962%两限房208416578615%8897164211%合计101731114064100%5718643618100%数据来源:华房数据77月北京二级市场成交总览月北京二级市场成交总览本报告是严格保密的。21二级市场单价建面90平米以下的小户型成交量增加,暗示刚性需求有所释放ØØ77月份的一手房市场,除月份的一手房市场,除200200平方米的大户型小幅平方米的大户型小幅下降外,其余户型供应均下降外,其余户型供应均增加;增加;ØØ9090平方米以下的小户型平方米以下的小户型成交增量显著,达成交增量显著,达43%43%,,暗示刚性需求本月有所回暗示刚性需求本月有所回升;升;ØØ性价比高的改善性户型,性价比高的改善性户型,即即140140--160160平方米户型成平方米户型成交上升最多。交上升最多。量量数据来源:华房数据本报告是严格保密的。2280-100平方米优质项目低价入市,引起成交热潮22二级市场单价建面Ø不同户型量价表现不同:•180-200平方米的大户型量价齐涨,抗跌性强;•80-100平方米户型价格下跌最多,原因是本月销售冠军万科半岛家园其主力户型即为80-100平方米,该楼盘的低价销售使得80-100平方米的户型成交均价下降;•100-120平方米成交均价涨幅最大,因本月成交量较小,受个别楼盘影响较大。Ø不同户型量价表现不同:•180-200平方米的大户型量价齐涨,抗跌性强;•80-100平方米户型价格下跌最多,原因是本月销售冠军万科半岛家园其主力户型即为80-100平方米,该楼盘的低价销售使得80-100平方米的户型成交均价下降;•100-120平方米成交均价涨幅最大,因本月成交量较小,受个别楼