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鲁商铂尔曼酒店写字楼市场调研及物业发展建议2011年7月25日临沂世联怡高房地产经纪有限公司项目目标以及需解决的核心问题报告思路框架市场分析客户研究项目营销建议项目目标树立项目高端形象，最大化挖掘写字楼产品物业价值；占有高端市场，达到写字楼租赁模式下的利润最大化；12高形象、价值最大化需解决的核心问题?1我们的写字楼产品要定位于一个什么样的位置？?2我们的写字楼租赁给哪些企业？?3写字楼面积划分为多少？租金价格在多少？项目目标以及需解决的核心问题报告思路框架市场分析客户研究项目营销建议1.写字楼供需分析2.重点个案分析3.城市写字楼发展阶段理论模型研究特征分析：1、临沂市场写字楼物业正在由商住两用形式向纯写字楼形式发展，板块初步成型；2、从写字楼供应产品上来看，市场开始出现标杆性写字楼项目，且写字楼软硬件均在不断提升，这些现象都表明临沂写字楼正处在市场化高速发展期。1234567891011121314151在售项目即将销售项目59在租项目临沂市写字楼板块初步形成，正处高速发展期1、以广场世纪城、万阅城、久隆奥斯卡、金鼎国际为代表的人民广场市中心片区；广场片区金雀山路沿线区2、以上城国际、齐鲁商厦、慧谷时空、嘉锐大厦为代表的沿金雀山路片区；市政中心片区3、以环球国际、颐高上海街为代表的南坊新兴商务办公区。现状分析现状分析临沂市写字楼目前至少120万平米供应，中小企业市场需求相对较高主要片区写字楼供应量其他区域,20金雀山沿线区域,10广场老城区,20南坊新区,70数据来源：临沂世联怡高数据监控平台从目前的统计分析和市场需求来看，临沂市写字楼物业需求潜力比较大，从区域写字楼监控数据来看，临沂市写字楼近年来总供应量约120万㎡以上，其中，南坊新行政中心区域约70万㎡供应；广场老城区以万阅城及久隆奥斯卡为典型代表的写字楼供应约20万㎡；在市场需求方面，通过对市内的重点写字楼需求市场进行调查：市内1/3的中介企业和中小企业将写字楼作为办公场所，到2012年，至少还需要80万平方米的写字楼体量，写字楼每年应该有10万平方米左右的需求增长。从上表可知：临沂在售写字楼价格在5000元/平米—6000元/平米之间，与住宅商业等产品相比，销售价格偏低。在租写字楼根据项目硬件配套等产品不同而租金有所差异，07年以前写字楼租金价格在1—1.3元/㎡/天之间，物业费1.5元/㎡左右；近年来写字楼产品升级租金随之上涨，在1.5—2元/㎡/天之间，物业费约2元/㎡。价格差距原因在于写字楼的软硬件设施配套和物业管理。现状分析写字楼租金根据片区不同而有所差距，销售去化情况较好，但企业入住率偏低项目类别所在区域建筑面积（万平米）户型面积（平米）首次开盘时间销售价格（元/平米）销售率租赁价格（天/㎡）物业费出租率开元上城国际金雀山路一带6.980—2402008年9月630080%1.5—1.7260%环球国际南坊新行政中心3.665—1822010年10月570090%2210%今年5月交房颐高上海街南坊新行政中心663—1202011年5月530030%1.51.6未交房齐鲁大厦金雀山路一带5.550—1402006年450070%0.9—1.41.580%慧谷时空金雀山路一带1.580—650——————1—1.31.595%现状小结城市处在商贸向商业转型的阶段，市场需求量相对不足，入驻写字楼单位多为中小企业，造成租金及销售价格偏低；整体写字楼供应量较大，且多集中于南坊行政新区，供应量约70万平米，多为事业单位行政办公楼；临沂写字楼市场起步较晚，目前处市场化发展期，整体水平不高；市场写字楼产品水平参差不齐，配套设施不足，缺少高端形象写字楼；1234位置金雀山路东端路南，距离沂河景区仅300米，A座东侧小部分房源能够观河。建筑面积6.9万㎡入市时间08年9月产品消化方式主要为销售；也可租赁，开发商后期带租约销售。销售均价6300元/㎡，消化率80%租赁价格1.5-1.7元/㎡·天出租率60%物业服务现代物业物业费2元/㎡/月硬件设施12m挑空精装大堂、每层4部三菱电梯、5000㎡广场、600多㎡多功能厅、会议室、玻璃外墙、445个停车位（主要为地下）周边配套城市交通干道金雀山路、滨河大道的纵横交叉点、交通便利；北靠人民公园、东望沂河，环境优美；5分钟可达人民广场，便利借势老城中心CBD资源；国土资源局、电视台、临沂新闻大厦、市民政局等为近邻。项目简评：上城国际是开元地产开发的唯一一个写字楼项目，项目是顺应临沂市写字楼发展趋势，定位为办公企业客户改善性需求，打造的5A甲级纯写字楼。自08年面世以来受到众多实力企业的认可，成为中大型企业的办公聚集地。重点个案分析——上城国际上城国际共28层，分为A、B两栋。其中3-27F为写字楼,1层为入户大堂及裙楼商业、2层为多功能厅及会议室，顶层为机房及水箱层，其中A栋4层以及A、B栋27层开发商自持。150-240平户型消化情况较好，是临沂写字楼最适合的面积。建议本项目标准层均由玻璃分隔成9个房间，每间80㎡-240㎡左右，主力面积为240㎡，整层面积可在1200㎡～1500平米，可进行自由的分隔组合，也可整层销售。其中80-120㎡房间因面积偏小、租金较高、不好利用等原因，消化情况较差。12m挑空气派的大堂重点个案分析——上城国际位置南坊新区沂蒙路1号，沂蒙路与祊河交汇处建筑面积36344㎡入市时间2010年10月产品消化方式主要方式为销售，只有4_5层为临沂市公共资源交易中心办公层带租约销售。销售均价5700元/㎡消化率90%租赁价格2元/㎡·天使用率10%今年5月交付物业服务上海万亚（自有物业）物业费2元/㎡/月硬件设施9m简装挑空大堂、每层6部三菱电梯、玻璃外墙、商务会所。会议中心、1000个商务停车位等周边配套临沂市政府等行政单位聚集形成新行政中心、市博物馆、科技馆、艺术活动中心等文化活动中心、南侧270度观祊河。项目简评：环球国际是南坊新区除行政事业单位以外第一个规划写字楼产品的项目，写字楼规划在项目最南部，南临祊河，景观资源非常优越，近邻临沂市政府，行政资源丰厚，加之现代的外立面，借助行政新区第一写字楼的优势，定位中小企业客群，迅速打开销售局面。28层写字楼重点个案分析——环球国际环球国际写字楼共28层。其中1-3层为入户大堂及裙楼商业，4-5层为政务大厅，6-28层为写字楼,其中开发商自持28F整层，20-27层定位整体出售。项目6-19层作为标准层均由玻璃分隔成10个房间，每间60㎡-182㎡左右，主力面积为130-150㎡，整层面积1300㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁。目前该写字楼4月底刚完成交房，客户以自购使用为主，主要是看中景观资源带来的品牌形象和政府资源优势，客户主要行业为贸易类，约占80%的比重。整层购买客户以大宗商品贸易单位为主，6F、16F、17F、21F均是贸易企业单位，4-5F、23F为政府单位，20F为物流企业、22F为投资担保公司。——环球国际重点个案分析位置临沂人民广场正西，新华二路和红旗路交汇处建筑面积35000㎡入市时间10年9月产品消化方式主要为销售，并提供租赁。销售均价6500元/㎡，消化率90%租赁价格1.7-2元/㎡·天使用率0%今年10月交付物业服务高力国际物业费2元/㎡•月硬件设施5m高挑空大堂、每层9部高低区电梯、5A智能化系统，包括SA安全防范系统、FA消防自动化系统、CA通信自动化系统、OA办公自动化系统、BA楼宇自动化系统。并且还设有卫星电视系统、停车场自动管理系统采用的蓝牙识别系统周边配套人民广场CBD商务区、大润发超市、银座商城、桃源购物中心、济南人民商场等知名商业，各大银行等金融机构密布；国税局、地税局、政务大厅、工商管理局等政府行政单位咫尺之遥。项目简介：万阅城地处老城CBD中心区域，是由临沂新华置业有限公司开发的集商务写字楼、住宅、四星商务酒店、酒店式公寓、商业广场为一体的大型城市综合体项目。项目写字楼以优越的位置和周边配套优势获得众多企业的热捧。——万阅城重点个案分析A栋写字楼万阅城A座共32层。其中1-6层为入户大堂及裙楼商业（含临沂市图书馆），7-30层为写字楼，其中有8层整层销售，其余每层由玻璃分隔成8个房间，共98套房源，面积在150-380㎡左右，主力面积为350㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁整层面积1300㎡，。万阅城地处临沂人民广场CBD商务区，以其优越的先天条件加上自身完善的硬件配套、高端的形象一经推出便以较快的速度销售。目前仅剩余1个整层和4套分隔写字间。目前该写字楼还未交房，客户以自购使用为主，比列约占70-80%。整层购买客户中28-29层为中国石油。其余整层客户还有大型贸易公司、教育培训企业、珠宝行等企业。——万阅城重点个案分析位置北城新区沂蒙路与三和三街交汇处建筑面积23000㎡入市时间11年4月产品消化方式销售销售均价5300元/㎡，消化率30%租赁价格约1.5元/㎡·天使用率0%物业服务颐高物业物业费1.6元/㎡•月硬件设施5.1m挑空大堂、单层层高3.6米、每层4部高低区电梯、1部货梯、1部消防梯，电子安保系统、节能环保空调位设置、背景音乐升空系统、多功能会议中心、300个地下停车位。周边配套颐高·国际中心毗邻市政府，地处北城核心位置、靠近政府企业单位，自有商业街，现肯德基、国美、乐购、星美影院、庆华健身等企业已经签约其商业。项目简介：颐高•国际中心采用“五星级商务”建造标准，建成后将成为全临沂顶级写字楼的标杆项目。颐高•国际中心A座（南塔）总高为19层（5-19层为可售楼层），B座（北塔）总高为27层（6-27层为可售楼层），均采用五星级酒店的配置标准，全玻璃幕墙外立面，5.1米挑高大堂。A座B座——颐高·国际中心重点个案分析颐高国际中心目前在售的为A、B两栋楼，共27F.其中1-6层为入户大堂及商业裙楼，7-23层为写字楼，其中7-13由隔板墙分隔成63-120㎡不等9个房间，便于分隔组合，主力面积为100㎡左右房间。14-27整层销售。整层面积1100㎡.颐高国际中心自11年4月份开始销售，主要手段为行销，定位于类似批发贸易等小型企业，销售情况一般，目前销售约25套。主要以63㎡小户型为主，其中约70%为投资型客户，30%为自购办公。资自购企业又以贸易型企业为主，另外其他还有广告、IT等不需太大面积的企业。——颐高·国际中心重点个案分析非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期写字楼市场发展阶段产业结构调整，第三产业比例上升据世联对城市写字楼发展阶段研究，临沂正处写字楼市场化发展期理论研究模型市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体►开发商逐渐占据主导►专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业►客户逐渐按租金承受力分层►外地外资企业进入产品►多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼►开发水平和产品素质快速提升►依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用►一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低►中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心►投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目理论研究模型项目目标以及需解决的核心问题报告思路框架市场分析客户研究项目营销建议1.重点竞争写字楼客户研究分析2.意向客户访谈调查3.本项目意向客户情况分析上城国际入驻企业分布较均衡，商务贸易所占比例相对较高，其他各行业零星分布上城国际客户研究分析根据调查，目前上城国际入住企业共146家，租赁企业和自购经营的比列约为3:2；已入驻的企业中，以中大型贸易公司数量最多，约32家单位占23%比例；其余建筑装饰、顾