08不同类型物业的管理

第十二章不同类型物业的管理本章内容•居住物业的管理•商业物业的管理•工业物业的管理第一节居住物业的管理一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的物业。（二）居住物业的分类1、按住宅居住的户数（1）独户住宅（2）多户住宅2、按业主的数量（1）单一业主①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。②系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。③商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。④其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。（2）多个业主①售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。②高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。③一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。④经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建造的住宅。也称微利房、安居房、平价房。二、住宅小区的管理（一）住宅小区的概念及特点1、概念城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要，为城市干道分割成自然界限所包围的相对的区域。•在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。项目居住区小区组团户数（户）10000－150002000-4000300-700人口（人）30000－500007000-150001000-30002、住宅小区的特点（1）结构的系统性（2）产权的多元化住宅小区的系统性要求统一管理，而产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅小区管理的复杂性。（3）功能的多样性住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新的机遇。（4）内涵的社会性住宅小区是一个小社会，增加了小区物业管理的难度。(争议）（二）住宅小区的物业管理1、住宅小区管理的指导思想（1）服务第一，方便群众小区的物业管理者必须将服务放在第一位，为广大群众提供生活的各种便利。（2）自治管理与专业管理相结合住宅小区的管理离不开专业的物业管理，但作为物业的所有者－业主，依法拥有对自己物业管理的决策、监督及参与的权利和义务。专业的物业管理单位必须尊重业主的自治管理权，而业主也应该积极配合专业物业管理单位，使其发挥最大的效用。（3）统一管理，综合服务针对传统的房产管理（4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。经济效益：企业化行为社会效益:物业管理为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间，体现在人与人之间的和谐，人与社会之间的和谐；环境效益：居住小区是城市大环境中的小环境，居住小区物业管理的好坏，直接影响到城市的大环境。心理效益：反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住环境理想的境界与心理价位，或者叫期望值。如果住宅和环境的安全、舒适、优美的程度已达到或超过心理价位，居民就会有一种满足感、幸福感，甚至有享受感、奢侈感。2、住宅小区物业管理的达标考核要求(1)管理运作(2)精神文明建设(3)综合管理(4)房屋维修管理(5)住户评议第二节商业物业的管理商业物业包括办公楼、零售商业物业、酒店、其他可出租的物业（如用于出租的物业），属于收益性物业。一、办公楼物业的管理（一）办公楼的含义及分类1、办公楼的含义办公楼（也称写字楼、商务楼、综合楼）是提供给人们商业经营和办公用的物业。2、办公楼的分类（P244）不同类型的办公楼对物业管理的要求不同（二）办公楼物业的特点（1）地理位置要求高。现代化的办公楼多数建在城市中心。城市的经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功率高，交通便捷，面谈方便等，各类商业服务设施齐全，既利于办公人员的上班，又有利于贸易的谈判和开展。（2）建筑档次高。无论从外观还是内部的配套设施，现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，能为客户提供一个舒适的工作环境。（3）功能齐全。为了能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要，现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，。（4）多由专业物业管理公司管理。办公楼由于其档次高，设施设备复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理（三）办公楼物业管理的主要内容（P245)1、营销管理2、前台服务3、安全卫生4、消防5、设备设施管理6、保洁管理二、零售商业物业的管理购物中心的物业管理（一）购物中心的管理要点1、购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。2、增加用户的营业额是物业管理的重要目标。3、严格管理各承租商户的装修。4、严格完善保安措施。5、消防工作重中之重。6、方便的内外交通以及足够的停车场7、内外的清洁工作。（二）购物中心营销管理的特点1、购物中心的促销管理2、购物中心的租赁管理第三节工业物业的管理一、工业物业的含义和分类含义：工业物业是用于生产、仓储和分销等工业过程的土地房屋和设备。分类(P248)二、工业物业的特点（1）资本投资量大。（2）流通性差。（3）有较长的租赁期。（4）建筑外形要求不高，建筑用材标准不高，多建立在城市边缘地区或郊区。三、工业物业的管理特点（1）生产用房的管理是工业物业管理的重点。（2）水、电、煤气等资源的确保供应。（3）辅助配套管理工作复杂、难度大。（4）物业易损耗，维修量大。（5）保洁工作难度大。（6）治安消防任务重。（7）物业内交通畅通是关键。（8）提供多方位的社会化服务是责任。四、特殊物业的管理旅馆、俱乐部、旅游点、托儿所、戏院、学校、政府机关和教堂等被认为是特殊用途物业，对于这些物业的管理，管理人员必须具有专业管理技术并对该特殊领域懂行。案例保安酒后殴打学生案件