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万科新里程（讨论稿）北块产品定位建议2006年4月PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn报告的时间界定北块上市时间：2007年底——2008年初立足2008年市场的产品定位预判PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn项目市场定位方向潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位城市发展分析++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议思考逻辑PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn项目市场定位方向潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位城市发展分析++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn城市发展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空间导向PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn现代城市发展定律——居住区向城市外围辐射市中心地块减少，商业用地比例上升，使中心板块从生活中心向商业中心转变，居住地向外围区域辐射发展。中外环间内中环间内环内世博板块未来预判中环沿线以内区域发展前景看好PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”上海“三环”格局比较与发展趋势特征供应发展价格内环内中环沿线外环沿线区域发展成熟，地段尊贵性充分体现重点发展区域，配套逐步完善，未来潜力较佳潜在发展区域，配套落后，潜力一般受土地限制，供应极其贫乏供应充足、稳定供应量极大地价优势促使价格稳步攀升价格保持平稳运行价格存在进一步下跌的空间高房价，完全沦为富人置业区稳定的供应与价格，将成为主流中产的主要置业区外来人员及本市中低阶层选择区域PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn三林9公里4公里11公里人民广场陆家嘴世博会场三林板块与城市关系三林处中环沿线，与CBD距离适宜，如在交通配套支持下，易吸引客户群体广泛。世博会赋予三林板块历史性的战略契机。启示中环与世博，给予板块良好的发展前景，投资与自用俱佳PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn世博会，凭什么吸引居住者？世博推进新一轮浦东开发世博效应带动板块升级，提升板块居住附加值会展经济导入商务功能，板块功能格局发生变化世博将拉动上海整体经济发展两岸风情游览区成为外埠客户置业与投资热点板块，客户面极大拓展2010世博，成为板块房地产市场价值支撑并稳步走强的有力保障PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn3条大桥——南浦、卢浦、徐浦4条隧道——打浦路（复线）、西藏路、上中路、龙耀路3条轨道交通——6、7、8号线南浦大桥卢浦大桥打浦路隧道上中路隧道徐浦大桥龙耀路隧道已建规划或在建轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道轨道交通、越江隧道全面导入交通条件日益完善板块居住价值进一步显现PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn至2010，三林利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流板块将持续成为热点与关注区域在此区位优势之上建造市场成交旺盛的中层群体产品和低门槛的自用兼投资产品将使项目立于安全的不败境地需求：世博效应促进板块价值升级和格局变化，会展经济致使需求激增。导向：内中环及沿线区域构成上海主流中产阶层置业区域。结论城市发展分析交通：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源范围有效拓宽。发展：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好，投资自用俱佳。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析城市发展分析++项目市场定位方向过滤与配对项目精确定位共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn社会和经济背景分析在需求之中，抓主力2008，社会经济与需求预期PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn上海国内生产总值及同比增幅走势02000400060008000100000%5%10%15%20%25%国内生产总值4551.154950.845408.766250.817450.278277.25同比增幅12.79%8.78%9.25%15.57%19.19%11.10%2000年2001年2002年2003年2004年2005年受房地产市场疲软影响，05年整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购买能力将得到经济保障。上海市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn2005年1—12月份商品房成交量走势050100150200250300350商品房328.1168.6266.0174.798.4104.2103.6116.4163.9169.4229.5285.41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米商品房成交量在05年很快走出了明显“V”型走势。原因在于市场刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房者信心很快恢复。2006年商品房成交有望复苏PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn10年中上海社会阶层形态变化1995年2000年2005年十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为上海社会的主流上海市社会阶层结构分析低端大众高端小众中端定位于主流阶层的产品将使项目受众面较为宽广，是需求市场主力PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn2008年，有三大潜在刚性需求市场值得关注PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn新上海人2005年2010年约1900万上海常住人口总量约1780万120万120万新增常住人口，年均24万，来自外来人口，政府指导多引入25-35岁人才上海户籍人口已经13年负增长按50%住房需求量和90平米/套计算，需求总量为1080平米，占上海年度供应总量约50%住宅刚性需求支撑之一较强支付能力的新增常住人口大多希望置业上海，刚性需求旺盛，阶层划分处于中产地位新上海人：主力需求为一房和二房PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn背景：上海市平均每年大约有10万对新人结婚据预测，2006年新婚人口将提高二层受“中国习俗”影响，2005年成为积压年（官方统计数据为78449对）而2007年,由于受“中国习俗”影响，由此类推2008年，将有可能达到12万，0200004000060000800001000001200002005200620072008200920102007年,同样会成为积压年,按推算，2008-2010将会有至少36万新婚人口新婚人口住宅刚性需求支撑之二按80%住房需求量和100平米/套计算，需求总量为960平米，占上海年度供应总量约50%新婚：主力需求二房三房，部分受经济能力影响，购一房过渡PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn从万科的战略眼光思考，养老型商品房将是万科提高市场占有率的机会点老龄人口住宅刚性需求支撑之三（中国人口信息网2006年4月6日）上海户籍人口中老龄化水平明显趋高。60岁及以上人口占总人口比重，2005年达到了19.6%的历史最高水平。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。老年群体需求调查高收入人群中有55％的人群愿意购买养老型住宅中年人对养老型住宅的购买意愿更为强烈倾向购买别墅与公寓的比例为1：8多层带电梯公寓最受欢迎，面积两房一厅居多购买关键因素依次为小区环境、配套设施等，大多选择装修房，喜欢茶艺课和图书馆资料来源：2005年12月27日房地产时报老龄人口：主力需求为二房一房，一房可通过“组合居”实现PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn结论社会和经济背景分析经济高速增长支撑商品房购买力整体市场预期稳步健康发展中等收入群体成社会主流商品房价格上涨存在经济和市场基础是支付能力较强的置业需求主力新上海人上海置业：1房/2房新婚人口比例突显：2房较多老龄化比例逐步提高：2房/1房未来市场赋予的战略机会和刚性放量其中,潜在客户年轻化趋势明显主流客层：中等收入群体置业需求：2房/1房或组合居（三代居）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn城市发展分析导向：中等收入群体需求：未来5年有持续需求主流客层：都会新锐用途：自用为主，可投资发展前景：想象空间大社会经济背景分析购买力：有经济发展保障市场前瞻：稳局»推局»进局主流消费层：都会新锐战略机会：新上海人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投资产品需求推断二房、三房为主，一房为辅产品需求推断二房、一房或组合居潜在客户的产品需求整合二房比例=一房+三房或组合居（约数）结论需求整合PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析城市发展分析++项目市场定位方向过滤与配对项目精确定位共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn项目条件分析指标/地块/区位/交通/配套环境PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cnn总规模:10.5万平方米n容积率:1.5n建筑限高:40米纯小高层社区小高层、花园洋房或别墅充分利用容积率指标放弃较多容积率指标符合利益最大化的经济学理论违背利益最大化的经济学理论指标解读PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cnn属中等规模项目，有一定规模优势n土地形状为长方形，比较方正，南北距离较短，地块具有良好的产品可塑性n目前地块已经完成了土地平整，前期工作基本准备就绪地块条件解读中等规模项目，具有较好的产品塑造条件PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cnn地处中环以内，是上海未来最大的中高档居住集中区域，区位条件良好n属于世博辐射范围内，考虑到北块上市将临近世博，规划优势充分中环线世博辐射区本案内环线区位解读PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cnn板块内拥有M6与M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M8线将导入来自浦西的众多客源n本案距离轨道6号线高青路站仅900米距离，距离轨道8号线车程仅10分钟，步行时间大约20分钟左右n临杨高南路，临中环等干道，并拥有795、780、784等众多公交线浦三路站滨洲路站成山路站高青路站华夏路站外环线站中山南路站周家渡站耀华路站成山路站900米M6M8交通解读公共交通体系完善，人口导入功能体现PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cnn家乐福与社区沿街商铺相结合，能够满足生活需求，但目前周边休闲消费设施较为缺乏n曹鹏艺术中心、一兆韦德健身会所，能够满足各类精神、娱乐、休闲需求n紧靠明珠小学，小学年龄段教育配套到位，但暂时缺乏中学配