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城镇基准地价更新培训材料杨钢桥ygq@mail.hzau.edu.cn（华中农业大学土地管理学院）二00六年五月城镇基准地价评估与更新一、基准地价的概念与特征二、基准地价的评估三、基准地价的更新四、基准地价修正系数体系一、基准地价的概念与特征（一）基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。（二）基准地价的特征（1）基准地价是一种区域性的价格（2）基准地价是一种分用途的价格（3）基准地价是一种平均价格（4）基准地价是有限年期的价格（5）基准地价具有时效性（6）基准地价是一种控制性的价格（7）基准地价与土地开发利用程度有关（1）基准地价是一种区域性的价格基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。基准地价的三种表现形式：级别基准地价区片基准地价区段基准地价（2）基准地价是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游农用地基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草地（3）基准地价是一种平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。∴在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（4）基准地价是有限年期的价格∵基准地价是土地使用权的价格∴基准地价是有限年期的价格城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。（5）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。∴基准地价的评估时点很重要。（6）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（7）基准地价与土地开发利用程度有关土地开发利用程度对地价有影响。基准地价是一种平均意义上的地价。∴土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。湖北省城镇基准地价的内涵类型基准日年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工业用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商业用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工业用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商业用地2006.6.3040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3070五通一平0.8-0.5工业用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3二、基准地价的评估（一）基准地价评估的原理1、土地收益是基准地价评估的基础；2、各行业对土地质量的要求不同，是形成各类用地基准地价的基础3、各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律4、土地利用的相对稳定性和动态性，是基准地价相对稳定和不断变化的前提（二）基准地价评估的原则1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则（以级控价，以价验级）2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则3、各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则4、与社会经济水平相适合、相协调的原则5、因地制宜，选择基准地价评估的技术路线（三）基准地价评估的技术路线（1）以土地定级为基础，以土地级差收益为依据，市场交易资料为参考，评估城镇基准地价；（2）以土地条件划分均质地域，依据市场交易资料，评估城镇基准地价；（3）以土地定级为基础，以市场交易资料为依据，评估城镇基准地价。技术路线的分析第一条技术路线：理论上：在目前的级差收益测算模型中，只考虑了三个因素：土地、资本、劳力。但是，在目前的情况下，除了这三个传统的生产要素以外，技术和管理因素对企业利润的影响，越来越显著。实践中：由于企业利润资料很难收集，根据企业利润测算土地级差收益难以进行。∴第一条技术途径存在问题。技术路线的分析第二条技术路线：从全国各地的情况来看，基准地价的评估区域大不一样。由于基准地价的评估区域的确定方法不同，所评估出来的基准地价就会相差很大。如90年代评估的城镇一级商业用地基准地价：北京：3200～5400（元/平方米）南京：800～1500（元/平方米）新乡：3000～5000（元/平方米）柳州：3000～5000（元/平方米）这样，全国各个城镇基准地价就无法比较，这对国家宏观管理土地市场是不利的。因此，有必要统一基准地价评估区域的确定方法，从而产生了第三个技术途径。商业用地基准地价评估程序按《城镇土地定级规程》划分商业用地级别商业企业利润等资料收集进行级差收益测算样本土地收益计算级别土地收益平均值计算级别价格1商业样点市场交易资料收集商业样点地价计算样点地价修正级别样点地价平均值计算级别价格2商业用地级别基准地价区片、区段样点地价平均值计算路线价和区片价住宅用地基准地价评估程序按《城镇土地定级规程》划分住宅用地级别住宅样点市场交易资料收集样点地价计算样点地价修正级别样点地价平均值计算住宅用地级别基准地价区段样点地价平均值计算区片价工业用地基准地价评估程序按《城镇土地定级规程》划分工业用地级别工业企业利润等资料收集进行级差收益测算样本土地收益计算级别土地收益平均值计算级别价格1工业样点市场交易资料收集工业样点地价计算样点地价修正级别样点地价平均值计算级别价格2工业用地级别基准地价区片样点地价平均值计算区片价武汉市东西湖区基准地价一级二级三级四级五级商业级别价709511402310233级别价范围972～582582～449449～352352～272272～186住宅级别价650482374278222级别价范围780～571571～439439～337337～245245～165工业级别价274216168142129级别价范围350～245245～191191～155155～136136～115武汉市东西湖区基准地价的内涵（1）商业用地基准地价评估基准日为2003年7月1日，开发程度为五通一平，年期为40年，规划的平均容积率为2.0。（2）住宅用地基准地价评估基准日为2003年7月1日，开发程度为五通一平，年期为70年，规划的平均容积率为1.6。（3）工业用地基准地价评估基准日为2003年7月1日，开发程度为五通一平，年期为50年，规划的平均容积率为1.2。三、基准地价的更新（一）基准地价更新的要求1、充分利用原有的成果是更新，而不是重新评估。所以要充分利用原有的基准地价评估成果。基准地价更新的内容：第一，对基准地价的区域（土地定级或均质地域）进行更新；第二，对基准地价水平进行更新。（一）基准地价更新的要求基准地价更新的类型：（1）只需要对区域进行更新，不需要对地价水平进行更新：①对整个区域进行更新；②对个别变化较大的区域进行根新。（2）只需要对地价水平进行更新，不需要对区域进行更新：①对整个区域地价水平进行更新；②对个别变化较大的区域的地价水平进行根新。（3）对基准地价的区域及其水平都要进行更新（一）基准地价更新的要求2、根据具体情况选择更新方法基准地价更新的方法：（1）利用土地收益资料更新基准地价；（2）利用市场交易价格资料更新基准地价；（3）利用地价指数资料更新基准地价。究竟采用什么方法来更新，要根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变化以及土地市场的发展情况来定。（一）基准地价更新的要求3、基准地价的内涵全省要统一，便于全省比较和权衡4、明确基准地价更新的目的在于应用如：一些地方过去只有级别基准地价，由于级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价作为补充；一些地方过去只有基准地价，没有修正系数体系。这都使基准地价的作用大打折扣。（一）基准地价更新的要求5、必须逐步加强和完善计算机技术的应用原因：第一,现代化的要求；第二,为下一轮更新奠定基础(即连续性)。体现在：第二，更新的流程；第二，成果表达。(二)基准地价更新的原则基准地价更新,除了要遵循《城镇土地估价规程》规定的估价原则外,还应遵循如下原则：1、准确性原则为确保更新后的基准地价能够反映估价时点的地价水平，必须采用多种方法对地价进行测算，分析比较，最后确定基准地价的水平。(二)基准地价更新的原则2、重点性原则由于城镇各个部分的自然、社会经济条件不一样，所以各个部分的发展速度存在差异。因此，要对变动较大区域及其地价给予特别重视。(二)基准地价更新的原则3、动态分析原则基准地价具有动态性，或者说具有历史继承性。这就要求我们在更新时，要通过对过去的地价变化情况，找到地价的变化规律及发展趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新期日的实际地价水平。(二)基准地价更新的原则4、比较性原则比较包括：纵向比较和横向比较。纵向比较，就是前面所讲的动态分析；横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进行基准地价比较，这样便于全省平衡和管理。(二)基准地价更新的原则5、预期性原则确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。(三)基准地价更新的方法1、利用土地收益资料更新基准地价；∵企业利润很难收集；受很多因素的影响；很难将土地收益从企业利润中分离出来∴建议最后不要采用。2、利用市场交易价格资料更新基准地价；适用于土地市场发育完善、市场交易价格资料多的城镇。3、利用地价指数资料更新基准地价。（略）2、利用市场交易价格资料更新基准地价（1）基准地价测算区域的划分①以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；②道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域；③没有划分土地级别的，划分均质地域，并以此作为基准地价更新区域。（2）样点地价计算市场交易资料的类型：土地使用权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁，房屋出租等。原则上：1）商业用地常用房地出租资料计算样点地价；2）住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料计算样点地价；3)工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。（3）样点地价修正内容：交易情况修正;交易期日修正;容积率修正;地价楼层修正;土地开发程度修正;宗地深度和宽度修正;出让年限修正等。（4）样点数据检验与处理①样点地价数据检验方法：秩和检验法；卡方检验法；t检验法和均值-方差法。②按土地级别、均质地域、土地用途进行整理。（5）样点地价图的绘制要求：①按用途分别绘制样点地价分布图；②土地级别界限或均质地域界限，要反映在图上；③直接在图上表示地价，样点较多时，采用分级别、分用途绘制样点地价分布图。。（6）利用样点地价更新区域或级别基准地价方法：（1）取某一用途某一级别样点地价的算术平均值作为该区域或级别基准地价；（2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；（3）建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型,更新级别基准地价。要求：选择两种或两种以上的方法更新区域（或级别）基准地价。（7）基准地价更新结果分析内容及其方法：①基准地价的最低水平分析一般采用成本逼近法，测算最末级基准地价的最低地价控制标准。②级差比较分析选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别。（7）基准地价更新结果分析③纵向对比分析（即动态分析）内容：包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价水平变化分析、城市整体地价